來自長者的告誡：2019年樓市，千萬別炒房

　　來源：秦朔朋友圈

　　李嘉誠：別炒房，波動大

　　2019年剛開年，有關樓市“小趨勢”的觀點不斷涌現。

　　近日，超人李嘉誠在接受香港無線新聞采訪時說，今年世界經濟形勢復雜，大家都要小心點。“香港的朋友，要量力而為，如果是買來自己住的，分期付款沒有問題，便應該買；千萬不要買來炒，因為波動大。”

　　李超人的話放在香港，應該是長者的敦敦告誡。香港樓市自2003年起，創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期，一直到2018年7月底，在全球樓市都呈現下跌趨勢的時候，香港房價已經連漲了27個月，僅上半年的漲幅已經達到了13%。但7月之后，下跌窗口敞開，到12月底，銷量同比去年大降五成多，當月香港房價指數降至174.37，環比上月跌幅達1.70%；而2018年11月的跌幅為3.43%。這已是該指數連續第四個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。

　　以前內地房價一調整政策就跟上，但港府對這一波的房價調整似乎并未太在意。香港樓市牛市的背后除了供不應求之外，還有遍及世界的炒房客，大量資金的涌入把香港樓市推出了一個15年的牛市。港府在過去的幾年，陸續出臺了包括額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）、買家印花稅（BSD）等一系列稅收政策來抑制樓市過熱。

　　1月6日，香港財政司司長陳茂波在政府博客上發表文章稱，香港政府沒有計劃放松房地產管制措施，但有意愿為有能力購房但首付不足的市民尋求解決方案。陳茂波同時表示，香港財政司將審慎從事，不宜訂出硬性時限或指標，而是綜合考慮樓價下跌的幅度與速度、成交量、未來住宅樓宇的供應量、整體經濟情況與展望四項因素，通過持續動態評估來尋求合適的推出政策的時機。陳茂波的這一表態，對期望樓市無限上漲的炒房客來說，可能要失望了，動輒“救市”本就是市場沒有“斷奶”的表現。

　　如果再考慮李嘉誠特意強調的2019年世界宏觀經濟環境波動，2019年要在港島買房可能就應該認真對待了。外部的世界，除了香港12月住宅銷售腰斬，新加坡房價六個季度以來首次下跌，悉尼房價較2017年峰值時大跌超10%。亞洲樓市也正式加入了全球樓市降溫的大潮。彭博社的一份報告指出，盡管該地區每個城市都有自己獨特的下跌特點，但仍有幾個共同點：借貸成本上升、政府監管力度加大以及股市動蕩。還有一點不容忽視，中國買家——這股力量如此強大的群體需求也在下降。

　　王健林：剝離所有房地產業務

　　與李超人勸人樓市慎入相比，更有悲觀者如王健林。在1月12日的年會上，王健林表示，萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發也不能有，成為徹底的商業管理運營企業。這件事做完以后，其相信市場看到的將是一個中國少見的優質企業。

　　是不是剝離房地產業務就能成為“少見的優質企業”暫且不說，但王健林“斷腕”的決心確實讓人佩服。雖說純地產開發在萬達體量中占比越來越小，但2018年也仍有540.2億的貢獻，在易居克而瑞的2018年中國房地產企業銷售排行榜上排名第52位。

　　萬達從房地產轉型早有布局。王健林認為，房地產行業有兩個比較大的缺陷，一是房地產是強周期性行業，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業死掉。二是房地產現金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。

　　一個國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業里的企業數就會大幅減少。

　　周期性、現金流與市場前景，這些理由不能說不對，但并不是一個曾經的龍頭企業掐掉如此體量業務的真實原因。特別是對于中國這樣一個城市化率并不高的國家來說，市場普遍認為，中國房地產增量時間至少還有15-20年，更別說還有巨大的存量市場空間。2018年，中國地產行業銷量過千億的房企達到了30家，作為房企來說，轉型還太早。

　　當然，萬達早已經不是一家單純的地產開發企業，也因此萬達的轉型在業內評價兩極分化，不少人對王健林所謂的原因嗤之以鼻，也有人贊賞其遠見。本質上說，無論是“碧萬恒”這樣的龍頭還是世茂這樣的頭部，都在探索地產之外的多元業務，就是為了有朝一日能走上萬達這樣的轉型之路。萬達只是在行業紅利消耗殆盡之前，早走幾年而已。

　　回過頭來說萬達掐掉地產業務的真實原因，那就是降低負債。由于某些原因，萬達在資本市場并不舒服。王健林在年會上說，萬達要在2018年基礎上，2019年力爭有息負債再降8%—10%。到2020年底，將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。而目前中國房地產企業幾乎都是重負債前行，多數負債率超過75%，有的甚至高達85%，如果萬達真要將負債降到安全線，切割分量已經不太重的地產，也是無奈之舉了。

　　地產行業負債的問題早就不是新鮮話題，在寬松時候，像恒大這樣負債前行獲得巨大規模是明智之舉，但如果時間艱難，借新還舊續不上，銷量又下滑，債務風險如何化解？大廈將傾誰能支？

　　某種程度上說，萬達是明智的，債務是把雙刃劍，一不小心就可能被反噬，無論是政府、企業還是個人，規模與債務的平衡，是化解“灰犀牛”的前提，誰都不敢放任。

　　從2019年的國內宏觀政策環境來看，行業應該記住的一個字就是“穩”。政策方面，房住不炒是緊箍咒，中央落實房地產住房的長效機制有可能加快落地，因此雖然有四萬億的基建投入，但落在地產行業的會被嚴格控制，因此期望房地產市場邊際寬松可能有點不切實際，房企仍需做好過苦年的準備。

　　但市場并非沒有機會，在上一篇文章中（《留給中小房企的時間不多了》），我預測2019年千億房企仍將增加，這主要來自于由于限購主力一二線城市的需求并未完全釋放，2019年政策調整將打開這一閘口；而棚改的繼續，三四線城市的銷售仍然是保持正增長的趨勢。

　　2019年，不悲觀，要謹慎。　

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責任編輯：李鋒