新浪財經訊 4月9日消息，由新浪財經、正和島聯手主辦的2018博鰲新浪財經之夜·正和島夜話在海南舉行。中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵表示房地產還有非常大的發展空間，只是區域分布不合理。

　　談及城市化問題，李鐵表示大家理解還不夠，有人認為房地產的問題當人均達到35平米的時候我們不用向往房子了，其實不然。現在情況一是國內仍有7300萬的城市流動人口，還有未來增長的2億城市人口，買房子只占10%的農民，還有相當一部分人沒有買房子，存在消費升級的關系。

　　二是房子的空間結構的變化我們還沒有完成。第三，房子質量的變化，從過去的房子平均30年到50年的周期，現在要求到100年。僅僅從房子的質量、結構的變化有非常大的市場。第四，消費的變化。綜上所述，目前房地產還有非常大的發展空間。只是區域分布不合理。

　　以下為嘉賓發言實錄。

　　李鐵：我來的時候看了一下我們的題目，剛才有幾位嘉賓講到了，包括中美貿易的時候我們也談到中國最大的優勢是什么，其中就是城市化。我們城市化的利好時機上還沒有完全實現。

　　舉一個例子，現在大家談房地產熱，談房地產談虎色變，房地產的問題當人均達到35平米的時候我們不用向往房子了，實際上還是對城市化的理解不夠。

　　80年代、90年代到現在，城市化率是58.52，戶籍人口城市化率42.3%，現在戶籍人口城市化率漲了10個百分點，實際上還有2.5億的存量，還有7300萬的城市流動人口，還有未來增長的2億城市人口，買房子只占10%的農民，還有相當一部分人沒有買房子，存在消費升級的關系。

　　另外，未來空間的變化。城市之間流動過程中農民進城，小城市進大城市，房子發生變更，所以房子的空間結構的變化我們還沒有完成。

　　第三，房子質量的變化。我們過去的房子平均30年到50年的周期，現在要求到100年。我們僅僅從房子的質量、結構的變化有非常大的市場。

　　第四，消費的變化。剛才講的消費升級，我們說了消費的智能化、技術的升級，消費的多元化升級也很重要。總書記講“房子是住的”，可是現在改善性住房不僅是一套房、兩套房，我們最近調查北京近十年，它整個住房從二環、三環現在到五環外的占93%，住房的郊區化明顯，買房子的人要到郊區買。這樣我們整個住房空間結構，兩套房子的現象非常普遍了，傳統中國人攢錢買房子，農村要蓋房子。所以，房地產還有非常大的發展空間。只是區域分布不合理，三四線城市、縣城，華夏幸福說我們要搞縣城，確實縣城的住房出現大量積壓，但是城市群的地方現在住房供給相當緊張，房價高的原因就說明房子供給緊張。

　　第二個升級是科技化的升級。我前天去碧桂園，碧桂園的莫斌（音）跟我說，過去聽很多人講智慧城市，講的都是云山霧罩，全是概念。后來一講講明白了，我們進到一個房子里怎么智慧化？98年我們給中央提出城鎮化政策的時候是3億人口，大概8000多萬套住房。和剛才董明珠講的有關系，為什么我們現在看到家用電器不過剩了？原因是房子多了，一套房子里彩電、冰箱。但是下一步所有的智能技術、智慧技術、互聯網技術都要應用到家庭，進到家里可以看到系統化的鏈接，進到社區，城市的治理全部都可以智能化。這個市場有一個最大的特點是兩頭帶動，第一頭是我們居住的智能化。第二，會推動需求的變革。7.5億互聯網人口，實際人口是13.9億，還有不到一半的人沒有使用智能手機，沒有進入互聯網。如果這些人再進入互聯網，劉俏講2030年GDP達到多少多少，但實際上2030年我們城市化率達到70%。這么多人進入城市化，享受城市生活的時候，他對高科技的需求，對互聯網的需求，包括我們共享經濟，我們還有1500個五萬人口以上的城市，還有6個千萬以上人口的大城市，這么多城市對智能、智慧的需求，它是一場革命。而這種革命隨著消費的升級、多元化，它或會刺激變革，刺激我們的技術革命。

　　所以，新時代、新機遇、新挑戰、創新，和城市化聯合得非常緊密。（新浪財經 李詩韻 發自博鰲）

責任編輯：郭一晨 SF160