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原標題：杭州上線“房東直售”引熱議：政府為什么要入局二手房交易？
近日，杭州住保房管局官網(wǎng)上的一則消息引發(fā)行業(yè)內(nèi)外熱議，有觀點甚至認為，這是要“革中介的命”。
8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務平臺”正式上線“個人自主掛牌房源”的功能。
這意味著，房主可以在這個政府部門搭建的平臺上，自行掛牌自家房源，直接跟潛在買家進行溝通，徹底打破了過去買賣房子要通過中介的銷售模式。
或受此消息影響，8月19日晚間，國內(nèi)中介龍頭貝殼股價跌幅達到14.86%，目前總市值202.57億美元。從2003年開始，貝殼就籌劃樓盤字典、自建真房源系統(tǒng)，這部分已經(jīng)稱得上是貝殼的核心資產(chǎn)。
對于這一消息，不少“痛恨”中介的網(wǎng)民拍手稱贊，在他們看來，二手房市場交易具有公共屬性，算得上房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)設施和公共產(chǎn)品，但是現(xiàn)在二手房市場的信息披露不真實、不規(guī)范，交易成本高、交易效率低，權(quán)益保護不得當，部分中介還在法律邊緣游走，助長了投機風氣等等，政府“補位”，是個好事。
到底官方交易平臺的房主直銷功能好在哪里？能做什么不能做什么？政府部門這次的動作，真是為了取代中介公司？
文 | 丹華 《財經(jīng)國家周刊》記者 羅靜穎 實習生本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“財經(jīng)國家周刊”（ID：ENNWEEKLY），原文首發(fā)于2021年8月21日，原標題為《杭州放大招：政府建二手房交易平臺，買賣房無需中介，中介慌不慌？》。
1上政府官網(wǎng)，做二手房交易
先來看看杭州的政府部門網(wǎng)站是怎么操作的。
根據(jù)平臺信息，如果你要賣房，首先登錄“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”，進行個人用戶實名注冊，就可以使用“個人自主掛牌”功能，
只要在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，就可以完成房源自主掛牌。
如果你想買房，進入“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”后，也進行個人實名注冊，就可以在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢個人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀掛牌房源
，按照個人的實際需求，可以篩選價格、面積、戶型、城區(qū)等條件，快速鎖定心儀的房源。
選定房源之后，你還可以預覽到房源的所在小區(qū)建筑面積、規(guī)劃用途、掛牌時間等等，以及所在樓層（低樓層/高樓層）、房源照片或者戶型圖，以及房主的聯(lián)系電話，同時還能看到該房源在其他掛牌機構(gòu)的價格。
杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉告訴記者，目前只是房源信息發(fā)布，接下來還會有個人求購的信息發(fā)布。
為了杜絕信息外泄，平臺不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規(guī)范流程開展交易，還設置了用戶身份智能分類功能，比如個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經(jīng)紀人員就無法查看，防止發(fā)生騷擾。
更關(guān)鍵的是，若撮合成交，平臺不收一分費用，按照杭州當前四五百萬整體房價水平計算的話，可以省掉七八萬元的中介費。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)專家認為，“個人自主掛牌房源”功能的上線，一方面，為個人買賣房源提供了平臺，一定程度上降低了對中介的依賴度，或也有效促進交易更快達成，同時上架房源需通過核驗，官方平臺具有較高的可信度，提高了房源的真實性；另一方面，省去如中介公司等第三方費用的支出，有利于降低成本，一定程度上或也有利于促進房價平穩(wěn)。
從這兩天各方面的觀點來看，對于這個舉動，市場普遍是認同的。“個人自主掛牌房源”功能，打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端，為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發(fā)布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。
而政府的深度介入和信用背書，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系，這無疑是大多數(shù)人喜聞樂見的事，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。2深圳也曾上架類似系統(tǒng)
其實不僅杭州，深圳近期也有類似的舉措出臺，也同樣引發(fā)了市場的熱烈關(guān)注。
6月24日，細心群眾在深圳市房地產(chǎn)信息平臺的“便民服務”一欄，就發(fā)現(xiàn)上架一個叫做“二手房交易系統(tǒng)”的模塊，其功能主要有三項：
找中介買房、找中介賣房以及自助賣房。
在買房的選項里，買方可填寫購房需求、發(fā)起委托選擇中介機構(gòu)，可選的中介機構(gòu)有近2000家，而在賣房選項里，賣方可以選擇找中介或自助賣房，通過填寫房屋產(chǎn)權(quán)校驗、房屋狀況說明書、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。
不過，上線數(shù)小時后，深圳的這個交易系統(tǒng)就下線了。目前，平臺上已經(jīng)無法看到相應的服務入口。
“這個系統(tǒng)應該稱為新版的網(wǎng)簽系統(tǒng)，目前僅在測試階段。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)人士接受媒體采訪時說，系統(tǒng)的目標在于嚴控業(yè)主的掛牌價，讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場亂象。
盡管至今還未正式上線，不過在不少行業(yè)人士看來，這類平臺將徹底解決二手房市場的信息不對稱問題。
因為全維度的房源信息要在政府部門的平臺備案，中介和買賣雙方等交易主體信息也要備案，以后再想利用或制造“信息差”賺取不義之財，就行不通了。
實際上，這兩年，市場上房地產(chǎn)中介的平臺創(chuàng)新有很多，最典型的就是以貝殼和易居房友為代表的平臺化模式，但是由政府部門牽頭形成的平臺也在不斷成熟。
比如早在2017年12月，深圳市和騰訊公司就曾聯(lián)合推出過一個新型智慧租賃平臺；2020年5月，河南永城成立了永城房產(chǎn)信息中心，這也是一個以政府為主導的房地產(chǎn)中介平臺。
“這可能對中介公司來說有點難以接受。”一位業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，
這個趨勢意味著政府信用背書正在取代中介背書。
從這次看，杭州和深圳的政策有異曲同工之妙，難道政府真的要實行“降維打擊”，親自下場做二手房交易？
杭州的消息出來后，熱議種種。有觀點認為，自古中介就有它存在的理由，他們是市場交易雙方的撮合劑，房產(chǎn)買賣是低頻交易，專業(yè)性強，并不是政府擅長的事情，可以考慮將中介傭金調(diào)得更合理一些，從而實現(xiàn)多贏。
也有人為之拍案叫好，稱“兩頭吃”“專掙信息差價”的中介終于被取代了，建議全國推廣。也還有人擔憂，大量的中介倒下，會不會帶來失業(yè)，給社會增添不安定因素，等等。
3
政府為什么要“入局”二手房交易？
統(tǒng)計顯示，當前全國二手房交易中，有大約85%的交易是由中介機構(gòu)完成的，房主和購房者自主交易的比例相對不高（不超過15%），也因為沒有平臺支持，交易風險也比較大。
本次杭州在全國率先搭建直售平臺，的確具有創(chuàng)新意義，能夠提高直接交易的市場比例
，客觀上說，對于中介機構(gòu)是具有一定的挑戰(zhàn)的，傳統(tǒng)的中介包攬全部交易的模式會發(fā)生改變。
那政府為什么要來做這個事情呢？一個普遍認同的觀點是，這是因為近年來，二手房市場出現(xiàn)了一系列亂象，搞虛假信息、高估價多貸款、小區(qū)“抱團”漲價、中介炒家結(jié)成“攻守同盟”等事件層出不窮，一二手房價格的倒掛，又倒逼新房搶購和集體漲價的行為，助長社會打新和投機炒作的風氣。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)設施較為缺乏，特別是二手房交易的“真房源”問題、房源信息展示標準化的問題，一直得不到有效的解決，交易雙方和中介各自應該發(fā)揮的作用、承擔的責任，二手房定價是否合理合法合規(guī)等等，都缺乏有效的地方政府監(jiān)管。
二手房市場與其他市場不同，它具有一定的公共屬性，相關(guān)房源和買賣信息是行業(yè)的基礎(chǔ)設施和公共產(chǎn)品。
這個市場交給中介來做并無不妥，但中介都是利潤導向，政府的房管政策在中介執(zhí)行的過程中，很可能會走偏，最終利益受損的，還是買房賣房的老百姓。
“當市場有空子可鉆，而且獲益非常誘人，就怪不得大中介也參與其中，根本問題還在于行業(yè)缺乏健康運行的基礎(chǔ)設施。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析說。
在這個背景下，就不難理解杭州的二手房交易系統(tǒng)，跟深圳的系統(tǒng)在邏輯上是一致的，出發(fā)點是相同的，
就是政府在主動調(diào)節(jié)市場失靈的部分，在發(fā)揮有形的手“補位”的作用。
從之前深圳和現(xiàn)在杭州的平臺功能來看，政府的交易服務平臺至少能夠提供幾方面的信息：一是房源核驗和房源的全面信息展示，這是貨真價實的便民服務；二就可以消除假房源，通過政府的背書讓房源信息更加真實，通過全面的信息展示和標準化，讓整個房源后續(xù)交易更加順暢。
當然，除了房源信息以外，政府平臺服務還包括個人信息真實性的核驗，這更可以消除買家的一些擔憂，減免一些房源問題上的法律糾紛。
4中介會被徹底取代嗎？
未來，是不是所有房產(chǎn)交易都會轉(zhuǎn)移到政府網(wǎng)站進行呢？
答案當然也是否定的。
“我們此舉的主要目的是便民，為個人房主賣房提供一個全新的售賣渠道。房主可以把房源掛在我們平臺上的同時，也掛到中介那里，提高成交的機會。”
胡萍莉表示。
過去，我國的二手房交易幾乎完全由中介代理完成，在房源、贖樓、資金監(jiān)管、按揭，甚至網(wǎng)簽和過戶等各個方面，都是中介指導下完成，部分品牌中介同時也發(fā)揮信用背書的作用。
而本次杭州官方網(wǎng)站功能的更新，仍然都是信息發(fā)布和信息獲取的功能，并不會完全替代中介的市場角色，但一定程度上會促使中介行業(yè)提升服務，有利于凈化二手房市場環(huán)境，進而推動落實“房住不炒”。
“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務，目前來看還是無法繞開中介。”
胡萍莉坦言，如果是買賣雙方談好了房價，且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式，確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往不動產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，非常方便，如果交易流程復雜，建議還是通過專業(yè)的中介公司。
在交易過程中如何確保交易資金安全？胡萍莉表示，
目前平臺尚未設立資金監(jiān)管賬戶，也就是說主要基于買賣雙方的信任，下一步將會考慮設立資金監(jiān)管賬戶，解決買賣雙方的后顧之憂。
“絕對不會取代中介的。中介掌握的信息不僅多，而且多維度。”李宇嘉說，如果買一個房子，這個房子有沒有抵押，有沒有二押，產(chǎn)證是否清晰，是否共同所有，是否被凍結(jié)，是否一房兩賣，是否滿足過戶需求，城市是否雙限，買家可能都不清楚，還是需要一個中間方來協(xié)調(diào)溝通，中介的角色并不是官方平臺所能輕易替代的。
客觀來說，房地產(chǎn)市場微觀交易千差萬別，政府不會有意愿，也沒辦法越俎代庖徹底地取代市場中介。
未來，房產(chǎn)中介可以和政府平臺形成有效分工，政府負責房源的真房源和標準化信息展示等內(nèi)容，充分發(fā)揮對公共服務事項的管理核心作用，其他應該市場化的部分，則可以繼續(xù)交給市場主體完成。
同時不少行業(yè)人士認為，也要注意，在政府直銷系統(tǒng)啟用的過程中，也需要“求同存異、謀劃長遠、因勢利導”，應該將龍頭中介的合理訴求和基本利益反映進來，更好地整合現(xiàn)有資源，讓市場認識到，建立新的系統(tǒng)，有利于規(guī)避行業(yè)亂象，提高行業(yè)的集中度，讓規(guī)范運營、追求長期價值的大公司脫穎而出。
“關(guān)鍵就是，中介機構(gòu)一定要認識到自己所存在的各種亂象問題，如果中介做不好的話，目前的市場亂象持續(xù)，那么政府可能會增加更多的模塊功能。”
李宇嘉說。
責任編輯：王珊珊
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