原標題：上海樓市“瘋狂躁動”：26個項目“千人搖” 有豪宅驗資證明超千萬元

　　來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

　　盛蘭 本報記者 張玉 上海報道

　　2021年，農(nóng)歷辛丑年。李璨最大的夢想就是能夠在激烈的“搖號”中買到自己稱心如意的房子。這距離其和妻子第一次看房，已經(jīng)過去了大半年的時間。

　　李璨的遭遇并非個例。2020年一整年都沒有搖到號的田野無奈地表示：自己已經(jīng)從當初有條件地選房變成了全市看房，“只要能買到，都會去看一看”。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海新房銷售金額超5000億元，成交均價為56234元/平方米，同比上漲3.2%，皆位居全國首位。

　　樓市火爆之下，捂盤惜售、天價“軟裝費”等種種亂象也暗中滋生?！吨袊?jīng)營報》記者采訪了解到，承安瑞園項目早在2019年該小區(qū)便已經(jīng)建造完畢，至今仍未開盤。而徐匯板塊有高端項目更是收取500萬~700萬元不等的天價“軟裝費”。

　　2021年1月13日，記者致電聯(lián)系承安瑞園的開發(fā)商上海城建建設(shè)實業(yè)（集團）有限公司，該公司相關(guān)負責人表示：“開盤具體時間目前并不清楚，要等統(tǒng)一之后發(fā)布?！?/p>

　　對于部分樓盤項目軟裝價格是否過高的問題，1月13日，記者致電政府法律服務(wù)專用電話“12348”，工作人員向記者表示：“雖然軟裝價格是按照市場流通價自行進行定價，不受政府監(jiān)管，但是這個價格太高了。”對于記者提出的是否存在通過提高軟裝價格，來彌補因“限價”政策而降低的售價，該工作人員表示：“有這個可能?！?/p>

　　從“挑房”到“搶房”

　　“上海樓市現(xiàn)在太熱了?！崩铊哺嬖V記者，2020年下半年以來，他幾乎每個周末都會和妻子去看房。他們先后看過十幾個樓盤，在看中的房源中，李琪一共參與了4次搖號，其中最少的認籌比是1﹕3；最高的匯成·南街里項目認籌比達到了1﹕11。相當于11個人搶一套房子。

　　田野也表示，自己之前看房非?！疤籼蕖保瑫紤]樓層、地段等因素，現(xiàn)在已經(jīng)被磨得沒有了脾氣：“只要有合適的房子，都會去看?！?/p>

　　來自上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2020年，全市累計成交金額5348億元，同比增長33%，成交套數(shù)81361套，同比增長28%，套均總價657萬元/套，同比增長4%，成交均價55348元/平方米，同比增長3%。

　　2021年1月12日，記者實地走訪了位于徐匯區(qū)天鑰橋南路的融鑰雅園，入口處的保安告訴記者：“這個樓盤已經(jīng)全部被認購了，只是合同還沒有全部簽完。售樓處已經(jīng)關(guān)閉了，房源總共有200套左右，認購的大概有1000人左右。”

　　1月13日，跟記者約好看房的上海鏈家置業(yè)顧問劉永突然取消了中駿·璟尚和路勁悅茂府兩個項目的帶看。劉永表示，路勁悅茂府目前大籌已截止，沒有小籌，項目認籌比在1﹕2.6。中駿·璟尚此次共推出355套房源，截至當天大籌已經(jīng)認籌800個，“看房的意義不大，根本搶不到房子”。

　　記者隨后于當天走訪了位于嘉定板塊的正榮·悅瓏府、嘉寶新力夢之晴華庭、融僑星譽等三個剛需項目。記者注意到，盡管是在工作日，仍有不少人在正榮·悅瓏府看房。正榮·悅瓏府工作人員向記者直言，目前項目正在認小籌階段，認籌金為5萬元。“看到滿意的一定要參與認籌，不認籌買不到的?！彼嵝延浾?，項目要求首付在7天內(nèi)付清。

　　對于上海樓市的火爆情況，2020年歲末，剛剛落戶上海的博士徐昱的一封“投訴信”引發(fā)關(guān)注。在“投訴信”中，徐昱坦言，自己從2020年5月開始籌備婚房，半年來經(jīng)過4次（正在嘗試第5次、第6次）新盤搖號，接連不中且連選房的資格都沒有。其直言：“匯成南街里二期、尚峰名邸等樓盤超過1000%的認籌率，二手房應(yīng)聲漲價，房東惜售，剛需無房者苦不堪言。”

　　2021年1月7日，上海市房屋管理局回復(fù)稱，正在積極研究進一步完善認籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。

　　鬧市現(xiàn)“隱盤”？

　　火爆的市場行情所帶來的“賣方市場”疊加限價政策，開發(fā)商“捂盤惜售”亂象浮現(xiàn)。

　　2021年1月12日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了位于徐匯區(qū)徐虹北路的承安瑞園，該小區(qū)的大門一直處于上鎖緊閉狀態(tài)。透過大門望進去，拔地而起的高樓已然修建完畢。小區(qū)周圍熙熙攘攘的鬧市似乎和這里無人居住的高樓形成鮮明的對比。

　　承安瑞園門口值班的保安告訴記者，管理人員正在小區(qū)內(nèi)部的一棟樓房里開會：“他們在商討之后開盤的價格，什么時候開盤也并不清楚，2021年有可能會開，但是都還不確定，管理層還沒有形成統(tǒng)一的意見?！?/p>

　　保安告訴記者，該小區(qū)共有70多套房源，之前有少數(shù)購房者已經(jīng)進入小區(qū)看過樓盤，但是迄今為止，還沒有售樓處，而早在2019年該小區(qū)便已經(jīng)建造完畢。對于遲遲未開盤的原因，張瑞告訴記者：“由于之前定價太高，政府不批準，而且這家開發(fā)商并不缺錢，之前有消息稱近五年都不會開盤，但并不確定是否屬實?！?/p>

　　1月13日，記者致電聯(lián)系了承安瑞園的開發(fā)商上海城建建設(shè)實業(yè)（集團）有限公司，該公司相關(guān)負責人表示：“不接受媒體采訪?！倍饲坝浾咧码娫儐栐摴玖硪晃幌嚓P(guān)負責人時，其表示：“對于開盤的具體時間，得等統(tǒng)一之后才會發(fā)布，目前并不清楚。”

　　張瑞表示，目前在徐匯區(qū)的“隱盤”還包括了寶能公館1288等。記者查詢有關(guān)資料顯示，寶能公館1288項目首套驗資證明700萬元，二套1400萬元。資金證明不包含另需支付的600萬元認籌金。1月14日，《中國經(jīng)營報》記者致電該項目負責方上海濠泉房地產(chǎn)有限公司，但相關(guān)負責人拒絕回復(fù)記者的相關(guān)提問。

　　除此之外，根據(jù)購房者提供給記者的蓋章文件，上海某大型開發(fā)商高端豪宅項目部分房源分別收取300萬、500萬、700萬元的軟裝費用。以其中一套131.67平方米的房屋為例，其備案單價為12.33萬元，備案總價為1623.98萬元，軟裝價格為500萬元，合計總價為2123.98萬元。

　　樓市“打新潮”背后

　　“買房人”淪為“搶房人”、樓市“打新”背后折射出的是當前上海樓市的火爆現(xiàn)狀。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，橫盤3年的上海房價從2020年初開啟上漲行情，成交均價突破5萬元，從2019年底的47404元/平方米上漲至2020年11月的50097元/平方米，2020年前11個月新房成交均價累計上漲5.68%，漲幅在中指百城中居第13位。

　　2020年上海全市商品住宅累計成交918.55萬平方米，較2019年上升18.79%。年末新房熱度較高，認籌率超100%的93個，項目占比達到40%，其中54%的項目集中在外環(huán)以內(nèi)，而上半年認籌率超過100%的項目有7個位于自外環(huán)以內(nèi)，可見市場熱度逐漸從改善性需求向剛需傳導(dǎo)；認籌率超200%的項目有50個，超過500%的項目則達到13個。六成樓盤開盤去化率非常好，如首創(chuàng)禧瑞薈、浦發(fā)檀府和龍湖天曜等18個項目開盤即售罄。從價格段來看，每平方米10萬元以上及8萬~10萬元價格段項目認籌率在250%左右。另據(jù)記者獲取的數(shù)據(jù)顯示，2020年上?！扒藫u”項目高達26個。

　　新房市場的熱度也傳導(dǎo)到土地市場層面。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年上海共推出377宗土地，主要集中在浦東、松江和青浦，規(guī)劃建面為3344.04萬平方米，較上年上升21.98%。成交方面，2020年上海共成交378宗土地，規(guī)劃建面為3381.78萬平方米，較上年上升33%。價格方面，上海商品住宅用地成交樓面均價22456元/平方米，同比上漲17.55%。平均溢價率11.95%，較上年同期提高11.21個百分點，打破了自招掛復(fù)合以來長期零溢價成交的現(xiàn)象。

　　各梯隊房企紛紛入滬拿地，上海土拍市場百花齊放，92宗商品住宅用地被66家房企分獲。在回歸一二線城市的共識之下，TOP30房企2020年幾乎全線出擊上海。

　　對于上海出現(xiàn)的“打新”現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者：“這個現(xiàn)象在上海比較普遍，事實上，上海有認籌不到20%的樓盤，2020年上海一共新推出的樓盤數(shù)量有100多個，真正認籌超過50%的數(shù)量并不是特別多，大部分還是有選擇余地的。由于打新會出現(xiàn)價格倒掛，獲利空間大，涌向溢價最多的樓盤，一旦搖到號，利潤空間就是一兩百萬元?！?/p>

　　對于如何改善“打新”現(xiàn)象，盧文曦表示：“首先是土地市場的供應(yīng)是否充足，在某個區(qū)域內(nèi)的供需是否平衡。其次，由于富人的資金充足，機會多，因此可以提高認籌金，如果有人要弄到3到5個號碼，額度很高，打新的難度就提升了。此外，對于名下沒有房產(chǎn)的購房者，政策可以向他們傾斜。”

　　對于2021年的樓市趨勢，中指研究院上海研究總監(jiān)方頏分析指出，上海仍然保持嚴格的限購限貸政策，但臨港自貿(mào)區(qū)放松人才購房資格，以及近期對特定人群落戶放松與加大人才引進力度，對上海未來住房需求形成持續(xù)的補充。上海仍在加快推進舊區(qū)改造，較大規(guī)模的拆遷需求持續(xù)入市對2021年市場也起到支撐作用。此外，疫情后更加注重高品質(zhì)住房提升了改善需求，改善性需求仍將穩(wěn)步增長。因此，剛性需求、改善需求及拆遷需求均保障2021年上海住房市場有較為充足的需求。

　?。ㄗⅲ簯?yīng)受訪者要求，文中李璨、田野、劉永、張瑞均為化名。）

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責任編輯：張玫