地產股已“先跌為敬”！14年漲4.4倍的香港樓市迎來轉折點？

　　金秋十月，當大家正在享受秋日的溫暖時，香港樓市已透出絲絲涼意。

　　北京時間9月27日凌晨，美聯儲議息會議宣布年內第三次加息，隨后香港金管局跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率（銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率）25個基點，至2.50%。

　　此后，香港匯豐銀行、恒生銀行和中銀香港上調最優惠貸款利率12.5個基點至5.125%，渣打銀行上調12.5個基點至5.375%，香港四大行全部上調了最優惠利率。

　　香港加息對樓市的影響尚不能確定，但敏感的資本市場已經做出反應。隨著逾十年超低息環境的結束，香港本地地產股首先“中招”。包括長實集團、新鴻基地產、新世界發展、信和置業等香港本地地產股遭遇持續下跌。

　　截至10月5日收盤，恒生地產分類指數已較今年1月錄得的高點回調20%。

　　香港跟隨美元走上加息周期

　　據了解，香港的上一個加息周期是在2004年至2006年，此后由于美聯儲施行寬松的貨幣政策，導致大量的資金流入香港市場，香港銀行間市場流動性充裕，香港維持低息環境長達逾10年。

　　這是香港銀行自2006年以來首次上調最優惠利率，意味著香港過去逾10年的超低息環境宣告結束。市場人士表示，香港利率環境至此全面趨緊。香港樓市近年來一直高漲不止的情形或將迎來轉折。

　　事實上，2018年以來，香港的資金面并不樂觀。

　　美國加息導致港元和美元息差擴大，資金外流；港元匯率走弱，資金流向強勢美元；港股市場IPO大年，新股大幅消耗存量資金；南下資金自4月以后也逐漸呈現回流的趨勢。

每經記者 劉玲 攝

　　同時，美聯儲再次加息，并且在議息會議上重申12月加息預期。此外，香港金管局累計買進港元約1034億港元，消耗了銀行間大量結余。

　　綜合以上因素，香港市場的流動性壓力迫使香港銀行業跟隨美聯儲進入新一輪的加息周期。而隨著借貸成本的升高，香港的資本市場，尤其是股市和樓市將受直接沖擊。

　　香港樓市迎來拐點？

　　香港樓市近年來的“瘋漲”舉世矚目，相關數據顯示2004年至今，14年間漲超4.4倍。但最近香港樓市低迷，似乎來到了轉折點。

　　2004年起，香港樓市從谷底反彈，當年私人住宅售價指數錄得78.0，隨后展開逐年大漲的牛市行情。即便是辣招、雙辣招、港人港地，以及現時“空置稅討論”等，都沒能阻擋這一勢頭。

　　截至2017年，香港私人住宅售價指數刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍。與1997年的上一個高峰期相比，又漲了1.05倍。

　　進入2018年，已經披露數據的前7個月，香港住宅價格依然在逐月上升。7月，香港私人住宅售價指數升到393.5，港島160平米+的E戶型歷史上首次突破了30萬港幣/平米。

　　這14年里，只有2016年出現了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危機期間，香港房價也照樣錄得了微微上升，沒有跌價。其間，有3個年份漲幅超過20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。

　　瑞銀9月底公布的《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》顯示，香港房地產泡沫指數在2018年位居亞洲第一。經通脹調整后，過去四個季度住宅樓價上漲逾10%。

　　不過，根據房產代理最新數據顯示，香港樓市近期出現銷售放緩：7月房產成交量1740宗，環比減少15%。進入8月上半月，新公寓僅成交711宗，預計環比下滑18.3%。二手房市場也在冷卻。7月二手房銷售4040宗，環比下降7%。8月份僅1300宗，環比減少約35.64%。分析師認為，這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

　　多位研究人員表示，最優貸款利率上調，資金借貸成本提升，房地產或將面臨較大調整。

　　而此次香港銀行加息，可能進一步影響內地高凈值人群赴港購房熱情。21世紀經濟報道此前消息稱，最近有中介分享到，近期一位內地買家寧愿損失逾10萬港元訂金，也不打算繼續履行香港購房協議。

　　香港財政司司長陳茂波9月27日在公開活動上表示，未來加息勢頭和步伐不可忽視，預料香港超低息環境將會過去，供樓負擔會隨之上升。

　　招商證券最新研報表示，進入上升通道的利率將對股市和房地產市場構成較大壓力。對于股市而言，利率提升使港股估值承壓。高估的資產將面臨短期價格快速下跌的風險，市場恐慌和避險情緒升溫，又加劇資金流出，形成正反饋機制，資產泡沫容易受到極大沖擊。

　　摩根士丹利及花旗認為，下半年香港樓價會跌5%至7%，瑞銀（UBS）甚至預計最多會跌去10%。

　　野村香港地產研究部表示，加息會對新房按揭構成一定影響。香港樓市上行動力將會放緩，可能在下半年就會看到香港樓價回調。

　　記者 | 袁恩澤  編輯 | 何小桃

責任編輯：李彥麗