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政府不再壟斷土地供應，房價會怎么走？
來源：光遠看經濟微信公眾號
? 文 | 馬光遠
政府將不再壟斷土地供應，這可能是中國房地產市場迄今為止影響最為深遠的事件。
根據國土資源部部長姜大明的說法，未來中國土地市場的變化體現在三個方面：一是將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法；二是深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；三是將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
盡管這三項改革的舉措在具體的實施辦法上都顯得小心翼翼，但這三項改革舉措的落實，仍然意味著中國土地供應將出現實質性的變化，政府作為土地壟斷供應者的歷史將慢慢終結，這對中國房地產市場的格局以及房價未來的走勢必然產生實質性的影響。
對于高房價，我一直提醒大家，這是一個非常復雜的現象，導致高房價的原因是多元的，有貨幣政策的因素，有政府對房地產的依賴，也有供求關系的影響。但最大的原因在于土地制度：當下實行的以招拍掛為主要方式，政府壟斷土地一級市場的方式，是導致中國土地稀缺的主要原因。
筆者在過去的文章中一再強調，中國土地稀缺的根本原因絕非土地真的短缺，在中國任何一個城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足夠，導致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人為導致的短缺，表現在三個方面：
一是政府對土地一級市場的壟斷。中國的土地盡管有國有和集體所有兩種類型，但集體土地是沒有權利直接進入土地市場的，必須政府征收之后才能進入土地一級市場。在土地一級市場被完全壟斷的情況下，政府為了實現收益的最大化，在土地供應計劃上就會按照行情進行調節，以實現土地價格的最高化，這意味著，每個城市每年轉讓多少土地，什么時候轉讓，以什么價格轉讓，基本都有地方政府壟斷。這就能夠解釋為什么一些城市土地供應每年變化很大的主要原因；
二是土地結構不合理。中國不僅把土地分成國有和集體所有，而且還按照土地的性質分成住宅用地、工業用地和商業用地。各地為了追求GDP，人為壓縮住宅用地的比例，導致住宅用地的比例嚴重偏低，更進一步導致土地的短缺；
三是土地的大量浪費。一方面是土地緊缺，一方面是大量的土地被閑置，中國閑置的土地面積驚人，筆者曾經專門做過評述。
土地稀缺的結果，就是住房供應的短缺，特別是由于政府壟斷了土地供應，直接導致的結果就是在房價暴漲的時候，一些地方政府為了讓土地賣個更高價，人為控制土地的供應，導致市場出現更嚴重的恐慌。北京、上海2016年土地供應完成計劃的比例只有可憐的20%左右，這是導致2017年一季度北京房價再次出現暴漲的根本原因。對于高房價，民眾總是認為，房子是炒起來的，所以天真地呼吁通過房產稅把多余的房子逼出來。這種本末倒置的思維的根源就在于高房價的根子在于土地壟斷供應。
炒地是炒房的根源，如果土地供應有多個主體，土地市場存在真正的競爭，土地一定不會稀缺。這是市場經濟亙古未變的法則。為什么有炒房，就是因為房子稀缺，為什么房子稀缺，根子在人為導致的面粉稀缺。在面粉稀缺，房價上漲預期沒有改變的情況下，房產稅是無法抑制高房價的，更不可能把所謂多余的房子逼出來。每次房價暴漲的時候，很多沒有買房資格的人注冊公司，以公司的名義買房，而眾所周知，以公司名義購房需要繳納房產稅，但仍然阻擋不了大家搶房的熱情。不抑制炒地，把高房價的原因歸結到投機上，是非常可笑的，而希望通過房產稅打壓高房價，更是太傻太天真。
對于房價，筆者過去一直強調土地交易制度對高房價的關鍵作用，在完全壟斷的土地供應制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的價值。因此，解決高房價的根子在于土地制度的突破，這也是筆者一直呼吁的真正的長效機制。這么多年來，我對所有有利于打破土地壟斷的嘗試都給予點贊。這一次，國土資源部明確提出未來土地的“多主體供應”，這無疑是一個積極的信號。盡管從目前的舉措來看，除了“非房地產企業的用地用于住宅”這一點可以直接增加土地供應之外，其他的諸如集體土地只能用于租賃房試點等，口子仍然開得太小。
三中全會提出集體建設用地的改革方向之后，之所以遲遲沒有太大的實質性的舉措，筆者認為擔心之一就是一旦大量的集體建設用地入市，勢必對以前完全壟斷的土地一級市場造成沖擊，進而沖擊房價，這是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才顯得小心翼翼，如同龜步。但是，在一些城市土地儲備有限的情況下，集體建設用地的入市是遲早的。今天可以搞租的試點，明天就可以搞售的試點。
這一次，國土資源部明確提出終結土地市場的壟斷，這無疑是一個積極的信號。但中國土地制度的改革的命題遠遠大于姜大明提出的三點。還有，土地的70年問題，等等，都屬于硬骨頭。我在之前二次房改的文章中提出，土地制度的改革是關鍵，這一點如果有實質性的突破，高房價的喪鐘就真的敲響了。
責任編輯：陳楚潺
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