深圳二手房價瘋漲毀約潮奔襲而來 買賣方都覺得虧
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法院受理案件翻番，房產律師門庭若市 買方賣方各有苦衷，強制過戶仍存風險
文/圖 羊城晚報記者 李曉旭
“3·30”新政后，深圳房價如火箭般上升，尤以前海、蛇口、寶中、龍華四片區為甚，短短兩月內二手房價普漲30%，部分樓盤大漲50%。伴隨而來的是“業主毀約潮”。有律師事務所統計，“五一”過后，二手房買賣業主反價案例的接待量，已經超過了去年全年的接待總量。
現象 毀約潮奔襲而來
小王一直租住在羅湖區水庫新村，今年3月趕上房東出售房子，就打算把房子買下來。在繳納9萬元定金后，小王和房東簽了約，還把69萬元首付款做了銀行監管。合約簽訂不久，“3·30”新政不期而至，房東立馬反悔。在一次次談判后，小王讓步愿意再加7萬元，但房東仍然拒絕配合辦理手續。小王認為，房東有點兒獅子大開口，但對方又耗著不談毀約的事，小王只能向法院求助。
李先生同樣遭遇“房東反價”的煩心事。今年3月初，他看中一套房子，繳納10萬元定金后不久，業主既不配合辦理手續，也避談毀約賠償問題，“打電話態度很強硬，每次都是不加20萬免談！”記者了解到，深圳被賣家違約的購房者，于4月初組成一個二手房買家維權群，截至6月9日晚8時許，該群已有317人，200多人同時在線。
廣東信榮律師事務所張茂榮律師專注房地產官司10余年。他告訴記者，這是他從業以來遇到的最大業主毀約潮。進入4月，他的律師所平均每天能接到20來個咨詢電話，有的是買家被毀約后前來咨詢辦法，有的則是業主前來咨詢如何可以免責毀約，有的業主甚至委托律師直接發出解約函。“五一”過后，二手房買賣業主反價案例的接待量，已經超過了去年全年的接待總量。
苦衷 買賣方都覺得虧
“客觀來說，市場波動這么厲害，確實傷害了買家，但也傷害了換房的賣家。輿論不應無端指責業主毀約，很多業主賣舊房子，是為了買更好的房子。”張茂榮說，自己曾經遇到過一個人拿兩份合同的情況，作為賣方，此人希望能夠中斷買賣，作為買方，此人又希望合同能夠順利成交。
由于家庭人員增多，高女士今年看中前海片區一套137平方米的房屋，今年1月與賣家簽訂了購房合同，總價510萬元，并支付了25萬元定金。為了購買此房產，高女士低價將自己唯一住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監管，但由于前海概念，該樓盤一下子漲到710萬元，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失。
在這起案例中，按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個兩三年，房價漲到你更買不起房”。事實確實如此，高女士先前賣出的房子已經漲了近100萬元。
而事實上，很多毀約的業主并不擔心。黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華新區的51平方米小兩房，交易總價150萬元，目前已經漲到210萬。賣家看著房價在漲，遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說不賣。“我問賣家加多少價可以賣，他就是不賣。”黎小姐無奈地說。目前，黎小姐已經訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價的20%計算，她只能獲得30萬元的賠償金，而這套房屋已經漲了60萬元。
反思 賣家違約成本低
房價瘋漲，房屋買賣合同糾紛案件激增。深圳龍崗區人民法院提供的統計數據顯示，“3·30”新政至今，該院受理的相關案件數量翻了近一倍。其他法院的情況也基本差不多。張茂榮律師也表示，4月底以來，律師所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數量，比往年增加了10倍以上。
“賣家違約的根本原因在于違約成本太低，房價上漲的幅度已經超出了合同約定的違約金總額。”易玉成律師表示，按照目前較為普遍的購房合同，違約金最高只是預付定金的2倍或房屋成交價的20%，在房價暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。
“其次，買家維權成本高，訴訟不確定性也是原因之一。”張茂榮表示，除了“定金雙倍返還”是法律規定的，大多合同中規定的“違約一方按成交價20%支付違約金”則難以保證，“法院判決時，有可能調低違約金比例。”而買家在此期間的損失也很重，如房價上漲后遭遇再次購房的升值差額，這也是難以舉證的。
擔憂 強制過戶存風險
種種因素導致賣家毀約行為難約束，難道買家就束手無策？張茂榮表示，在違約金不足以彌補房價上漲損失的情況下，買方完全可以視情況起訴強制交易；法院判決強制交易的，買方仍然可以申請銀行按揭貸款，而無需一次性付款；合同有遲延履行違約金的，起訴業主強制交易的同時，還可以要求業主承擔訴訟期間的違約金；符合減免稅費的，業主負有申請減免的義務。
張茂榮表示，防范毀約行為同樣重要。“一方面，應增加定金數額，提高違約成本，并完善合同條款，防止約定不明。另外，也應切斷毀約借口，確保合同有效，縮短交易期限，盡快完成過戶。”
不過，張茂榮表示，強制過戶也有很多不確定性，買方維權成本會很高，風險太大。“比如賣方尚未還清房貸，如果賣家不配合，是無法強制執行的。”張茂榮呼吁司法機關在自由裁定權的時候，要充分關注市場變化，“有的合同約定違約金為房屋成交價的20%，但相關判決才給10%。司法機關明知市場房價已經暴漲，這樣的判決有些脫離實際。”
