滌非

　　房地產(chǎn)景氣復(fù)蘇以來(lái)，盡管一線城市房?jī)r(jià)止跌反彈，但似乎只有深圳房?jī)r(jià)上漲在書(shū)寫(xiě)不輸于股指的高度。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，深圳新房和二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比分別連續(xù)5個(gè)月和6個(gè)月上漲，3月和4月漲幅均為全國(guó)第一；在其他69個(gè)城市房?jī)r(jià)均跌回一年前時(shí)，4月份深圳為70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)唯一同比上漲的城市。

　　此外，深圳房?jī)r(jià)上漲幅度之大、加速之快令人吃驚。根據(jù)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，4月份深圳新房?jī)r(jià)格同比上漲1.09%，該水平是漲幅排名第二城市的3倍；4月份深圳二手住房?jī)r(jià)格同環(huán)比分別上漲6%和3.29%，分別比3月份擴(kuò)大3.68和1.82個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅比排名第二位的武漢(1.12%)高出近6倍。

　　房?jī)r(jià)緣何深圳上漲如此“任性”？

　　筆者認(rèn)為，首先是近年來(lái)商品住房用地“招拍掛”出讓規(guī)模持續(xù)縮減，推高了地價(jià)，制造了供求緊張的預(yù)期。

　　2008年-2012年，深圳居住用地平均每年新增供應(yīng)62萬(wàn)平方米；2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，出讓面積13.2萬(wàn)平方米，較2012年居住用地11宗和49萬(wàn)平方米的水平，出讓面積縮減超過(guò)70%；2014年，深圳僅出讓一宗居住用地，該地塊最終成交樓面地價(jià)25094元/平米，溢價(jià)率85.3%，創(chuàng)下了深圳居住用地樓面價(jià)的歷史新高。

　　土地供應(yīng)持續(xù)縮減，一方面緣于新增可利用土地接近枯竭。作為改革開(kāi)放的一小塊“試驗(yàn)田”，當(dāng)初誰(shuí)也沒(méi)有料想到，深圳會(huì)從一個(gè)小漁村發(fā)展為擁有2000萬(wàn)人口的國(guó)際大都市。因此，當(dāng)時(shí)批準(zhǔn)的深圳轄區(qū)面積很小，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。但是，外向型經(jīng)濟(jì)大規(guī)模“圈地占廠”，在不到30年的時(shí)間里，深圳近2000平方公里的空間已達(dá)到了50%的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。這在國(guó)際上是最高的，如果再持續(xù)下去就會(huì)觸及生態(tài)紅線。

　　根據(jù)官方數(shù)據(jù)，深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。因此，深圳不像北上廣一樣，存在廣闊的、可緩沖的外圍郊區(qū)或郊縣，可以通過(guò)發(fā)散式的城市規(guī)劃，讓外圍成為住房市場(chǎng)的主力，也能夠有效平滑房?jī)r(jià)。

　　未來(lái)五年，深圳只有30平方公里新增建設(shè)用地，每年只有6平方公里。但是，即便是這6平方公里，住宅也要與產(chǎn)業(yè)“搶地”。更令人擔(dān)憂的是，在促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展的政策下，近年來(lái)用地多偏向于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。到2015年，深圳累計(jì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型總部企業(yè)30個(gè)以上，每一個(gè)都要“落地”，那就只能犧牲住宅用地了。2013年，深圳工業(yè)用地占比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。

　　因此，最年輕的城市，卻在全國(guó)最早走上了城市更新的道路。

　　2015年，深圳進(jìn)入銷(xiāo)售階段的102個(gè)新房中，55個(gè)為更新項(xiàng)目，占比58%。但是，城市更新周期長(zhǎng)、不確定性大、成本高，而且房?jī)r(jià)看漲導(dǎo)致更新成本越來(lái)越大、周期越來(lái)越長(zhǎng)。同時(shí)，城市更新減少了價(jià)格低廉住房的供應(yīng)，推升了租賃價(jià)格上漲(租金連續(xù)32個(gè)月上漲)，倒逼房?jī)r(jià)上漲。此外，去年年底爆發(fā)的佳兆業(yè)事件，給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)就是，城市更新供應(yīng)新房的方式或?qū)⑹茏琛⒒驅(qū)⒗�長(zhǎng)周期。

　　此輪樓市景氣上升以來(lái)，經(jīng)過(guò)2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小陽(yáng)春”，深圳新房市場(chǎng)很快就面臨“沒(méi)房賣(mài)”的境地，待售庫(kù)存最緊張時(shí)僅夠8個(gè)月銷(xiāo)售，遠(yuǎn)低于北上廣14個(gè)月左右的消化周期，當(dāng)前及未來(lái)供求緊張的預(yù)期，驅(qū)動(dòng)恐慌性購(gòu)房和房?jī)r(jià)飆升。

　　新增住房供應(yīng)無(wú)法滿足，只好依賴(lài)存量住房。北上廣存量住房的主體是“房改房”，因位置和配套優(yōu)越、價(jià)格適中、“適居性”強(qiáng)，這部分老舊商品住房一直是緩沖市場(chǎng)需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”。但是，深圳政府不大、國(guó)有企事業(yè)單位也少，房改房體量很小。而長(zhǎng)期外向型經(jīng)濟(jì)為主，讓深圳成為外來(lái)打工者的天下，常住非戶籍人口在1989年就開(kāi)始超過(guò)戶籍人口，造就了深圳占據(jù)存量住房51%的“小產(chǎn)權(quán)房”。但是，商品房市場(chǎng)體量太小，僅占存量住房20%。按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠(yuǎn)低于全國(guó)戶均1.1套的水平。

　　當(dāng)外向型經(jīng)濟(jì)為主時(shí)，占總?cè)丝?0%以上的多為外來(lái)打工者，他們不需要商品住房，那時(shí)樓市還算穩(wěn)定。一旦擺脫外向型，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型了，常住人口將由“候鳥(niǎo)”變?yōu)椤凹已唷保�住房需求也將大�?guī)模釋放，商品住房體量太小而無(wú)法承載，這便是目前正在發(fā)生的事情。2008年金融危機(jī)后，深圳實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)外并重，再到以內(nèi)為主的華麗轉(zhuǎn)身。2013年，工業(yè)外銷(xiāo)比降至50%以下，首次低于內(nèi)銷(xiāo)比，2014年進(jìn)一步下降至49.1%。代工向制造業(yè)轉(zhuǎn)變，促使產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，產(chǎn)業(yè)工人加速本地化。

　　人口年輕化是深圳另一大特點(diǎn)。深圳適齡購(gòu)房人群(25-44歲)占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。而且，盡管深圳仍然執(zhí)行限購(gòu)政策，但事實(shí)上在深圳落戶要比北京、上海難度小，且在深圳滿足購(gòu)房資格所需要的社保繳納和納稅年限較短。試想，人口如此年輕、支付能力又高、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)且充滿活力，商品住房供應(yīng)又少，房?jī)r(jià)不漲才怪，而且難以阻擋。

　　(作者系深圳房地產(chǎn)資深研究員)