深圳房價漲幅領跑全國股市火爆投資者套現買房

2015年06月02日 09:06 時代周報收藏本文

　　3·30新政

　　2015年3月30日，中國央行發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》：

　　①擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調整為不低于40%(此前二套房首付比例為60%，北上廣深二套房首付比例為70%)；

　　②使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

　　③對擁有1套住房并已經結清房貸的，改善性自住房最低首付款比例為30%。

　　此前住房公積金貸款政策為：首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%；90平方米以上的，最低首付款比例為30%。

　　時代周報記者趙妍發自深圳

　　在深圳出生，住了30年的申彌仁，近期為了孩子置換學區房而奔波，第一次領略到了這座城市的瘋狂。

　　種種跡象顯示，深圳樓市在3·30新政后幾近爆發式增長。值得關注的是，深圳樓市的爆發式增長更具普遍性和區域性。

　　5月18日，國家統計局發布了4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中最引人注目的仍然是深圳。無論環比還是同比，深圳樓市均處于全國漲幅第一。而僅5月上半月，一手住宅成交達4576套，環比上月同期暴漲92.27%，成交面積環比也大漲96.49%。

　　中原地產的統計數據顯示，在4月1日-5月23日，深圳樓市共有46次新盤開盤或加推，14次出現“日光盤”，占比高達30%。

　　即便是房地產業內多年的專業人士，如深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁都認為，“現在的深圳樓市出現了‘馬太效應’，越火爆越要搶，越搶越火爆，已經不甚理智了”。

4月26日，深圳，港鐵·天頌開盤現場。

　　“兩周漲80萬”

　　在大部分朋友眼里，經營家族海味生意的申彌仁算得上是個“有錢人”—2013年之前，他和妻子在深圳總共擁有四套住房，盡管因為種種原因，房子并不在他們名下；2013年，他們夫妻又在皇崗口岸附近購買了兩套住房。

　　即便如此，當申彌仁5月28日晚上向時代周報記者講述最近的購房經歷時，并沒有少一分“艱難曲折”。

　　他決定再買房的原因和大部分年輕父母一樣：為了孩子能上個好學校。沖著這個目的，他把位于皇崗口岸的其中一套房子賣了，并到處尋覓學區房。中間的過程，讓他大為震驚。

　　申彌仁一家在皇崗的房子位于福田濱河路與福田南路交會處，2013年3月購入時的價格，是每套130萬元左右，加上稅費、裝修，大概在150萬元。房子放了兩年，申彌仁說自己2015年3月份的時候特意去問了一下，房子大概漲到了185萬元。

　　“3·30新政出臺以后，深圳房價上漲的說法忽然就傳開了。我們在皇崗的房子，一個月內一下子又漲了25萬。”申彌仁說道。

　　這其實是深圳房價如脫韁野馬肆意狂飆的最小一個例子。更讓人驚奇的是，房價瘋長帶來了“創新高”的成交量。根據深圳中原地產的監測，從3·30新政至今，深圳二手房市場總成交量接近170萬平方米，比去年同期增長近135%，且與前幾周的增速相比，目前仍在繼續攀升。5月18-25日一周，二手住宅總成交量為29萬平方米，創下2013年以來的周成交量新高，且不排除在未來數周內打破2013年成交紀錄的可能性。

　　意外的漲價，讓申彌仁和妻子動了置換房子的念頭，“我們的想法是把其中一套房子賣掉，然后在園嶺買一套學區房”。

　　然而，園嶺附近的房子漲價更為瘋狂。“一套20年樓齡的老房子，就因為帶有園嶺小學的學位，我們第一次去看的時候是340萬，兩個星期之后再去，已經要420萬。一下子漲了80萬。”猶豫再三之后，申彌仁決定放棄，“因為我們只賣掉了一套房，計算了一下首付和銀行貸款，手上的錢是不夠的”。

　　目標轉向了益田村。但申彌仁越來越感覺到，自己像是在跟房價賽跑—你定下了一套房子，交了定金，卻未必能最終如愿。因為你還要依靠智慧與經驗避開貪婪的黃牛、提防工于算計的黑中介、杜絕飛速上漲的房價所帶來的賣方反價的可能。

　　有太多人會告訴你不同的“加價”故事。“這件事情是中介講給我聽的：一對老夫妻賣房子，中間加價加了兩次，等到買房人最終都要簽合同了，居然有人打電話來說愿意再加10萬元。這對老夫妻是拍著手喜笑顏開地說：叫那個人上樓來。”申彌仁對時代周報記者說道。

　　為了避免被“加價”的煩惱，申彌仁下了“狠心”。在最終確定購買一套帶有益田小學學位的二手房時，他自己主動把定金加到了60萬元。

　　“我只能用這樣的方法來限制房主反價。因為如果他毀約，他必須以兩倍定金返還給我。”申彌仁說。

　　“地王”的逆襲

　　當申彌仁為孩子的學位在中心區福田的二手房世界里激烈“博弈”時，他們這些一直居住在“關內”的人士驚訝地發現：深圳關外龍華新區的開發商們已經笑得合不攏嘴。

　　5月23日，深圳暴雨，政府將橙色預警升至紅色預警。深圳市龍華新區前“地王”項目中海錦城二期正式開盤。據媒體報道，此次開盤僅推出719套房源，認籌數卻有5000多個。為了搶購房源，不少購房者早上6點便風雨無阻地守在開盤現場。

　　中海錦城二期推出719套89-190平方米精裝房源，均價逾4萬元/平方米，最高達5.4萬元/平方米。與2014年11月22日首次開盤3.25萬/平方米相比，中海錦城二期均價漲了逾7500元。但即便如此，719套房源仍在4小時內售罄，銷售金額達28億元。

　　這并非個案。

　　據搜房網的不完全統計，5月前后深圳樓市有51個樓盤項目提價或取消優惠。各樓盤均價平均漲幅在2500元/平方米，最高漲幅為1.3萬元/平方米，漲幅高于3000元/平方米的項目達22個。

　　其中，被賦予福田后花園美譽的龍華新區領漲全市。在2014年至今的這一輪上漲中，龍華無疑是一匹黑馬，同比漲幅高達16%，遠遠超出其他區域。

　　中海錦城的消息傳出之后，龍華新區新一任“地王”坐不住了。幾天之后，時代周報記者獲得消息，去年10月由潮汕籍開發商龍光地產花46.8億元拿下的龍華白石龍地塊，將趕在一年后的今年10月入市銷售。

　　實際上，在去年房地產行業整體下行的大環境里，“地王”在很多開發商眼里成了敏感詞匯，而行業內“地王劫”的案例更比比皆是。因此，至少在3·30新政出臺之前，龍華白石龍地塊一直是一塊被業內“揶揄”的地塊。

　　據媒體報道，萬科深圳公司總經理周彤曾經用“我們非常佩服那位發展商的勇氣”來評價當時的地王事件；郁亮則補充道：“天氣變了季節也要變了，那是瘋狂時代才敢做的事。”

　　更有趣的是，龍光地產拍下上述地王項目后，龍華一些其他開發商的樓盤竟然在售樓處打出了“新地王出世，龍華崛起”的橫幅。當時有分析人士稱：“這塊地拍得太及時了，把龍華開發商都笑哭了。尤其是附近準備預售的中海錦城和星河傳奇，這兩盤拿地都不便宜，今年市場不好，他們壓力很大，龍光此舉是救了他們的命啊！”

　　時代周報記者注意到，這宗地王編號為A802-0305宅地，占地面積46646.77平米，建筑面積18.65萬平米。當時就有人計算過，該地塊折合樓面地價2.5094萬元/平米，意味著未來銷售必須在4.4萬/平米才能保證有年純利潤10%。當時中海錦城、星河傳奇都在3萬元/平米左右；而龍華的另一個項目華業玫瑰四季，開盤時均價僅為2.4萬/平米，低于龍光刷新的樓面價。

　　但現在，中海錦城和星河傳奇反過來“救了龍光的命”。這塊去年深圳市唯一出讓的宅地，成了眾人眼里的“香餑餑”。就連龍光地產執行董事兼財務總監賴卓斌也向時代周報記者坦言：“按照拿地時候的樓價計算，很多人并不看好我們。但現在深圳房價發生了變化，大家的態度也隨之改變了。”

　　賴卓斌并未向時代周報記者透露上述項目的銷售均價，不過他預期未來5個月樓價將持續上升，“現在旁邊的二手樓均價都將近5萬元，定價要視當時的市場情況而定”。

　　返場的投資客

　　或許是為中國資本市場上的資金流找到了最好的突破口，在經歷近一年來股市的搶眼表現后，投資客帶著大筆的資金進入了火爆異常的樓市。

　　中聯鏈家的統計顯示，5月16-5月23日深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。

　　在深圳，投資者占比購房者的比例一直被業內視為樓市的晴雨表。據悉，深圳樓市過去上漲最火爆的時候，投資客占比一度超過五成，而市場最為低迷的時候，投資客的比例則在一成左右。

　　“漲幅較小或是還未漲的樓盤目前受到投資客的追捧。”中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平表示，深圳樓市目前投資最活躍的片區包括龍中、龍華、人民南、布吉、寶安南等，大部分都是此前房價“滯漲”的片區。

　　深圳鴻威地產營銷總監李林則透露，其公司的別墅項目連30%的入住率都沒達到，“都是買了放著投資等著升值”。

　　“不少從股市出來的錢正在尋找資金出口，像別墅這種投資屬性的產品，也已經成為投資客資產升值保值的一種方式了，自住需求非常少。投資客現在對樓市有很好的預期，有點類似于2007年。”李林表示道。

　　一位不愿具名的深圳地產業內人士則向時代周報記者指出：“巧合的是，中國第五個直轄市—深圳市就快要誕生的傳聞，還有這一波惠州惠陽區并入深圳的傳聞，在時間上都和房價上漲有著驚人的一致性。”

　　他還稱，“并不是說開發商或者投資客在炒作這些概念，但是這些概念往往能成為投資理由，并最終帶動房價上漲”。

　　而這些概念拉動的投資行為也正在現實中上演。