深圳“房戰”

　　深圳房價近期暴漲，致使賣家違約成本過低，房價上漲幅度遠超違約金額

　　吳斯丹

　　深圳樓市暴漲，有人歡喜有人憂。一些購房者即便與二手房賣家簽了購房合同，也只能“望樓興嘆”，只因賣家一句話：“我不賣了！”

　　為了買房，在深圳拼搏多年的張惠(化名)這幾天夜不能寐。

　　張惠于4月簽訂了深圳坂田一套房屋的買賣合同，并支付了25萬元定金，到5月卻被賣家“放鴿子”。賣家違約的理由很無厘頭：簽合同時自己酒喝多了。

　　但張惠隨后發現，該賣家其實將這套房屋加價30%在其他中介掛盤出售。

　　與賣家協商無果之后，張惠只能尋求法律途徑。但即便勝訴，張惠也只能獲得房產成交價20%的違約金，遠遠抵不上這段時間的房價漲幅。

　　自“3·30”新政以來，深圳許多片區房價暴漲30%~50%，二手房賣家違約、反價的案例比比皆是。

　　《第一財經日報》記者了解到，目前，被賣家違約的購房者組成了一個近150人的維權聯盟，且每天以3~5人的速度在增加。

　　買家連續兩次“中招”

　　買房原本是件喜慶事，但在深圳，許多購房者卻為此煩惱不已。有人連續兩次被賣家違約；有人原本有房，卻為了換房陷入了“無家可歸”的困境。

　　高女士就曾連續兩次“中招”。

　　由于家庭人員增多，高女士今年看中前海片區一套137平方米的房屋，今年1月與賣家簽訂了購房合同，總價510萬，并支付了25萬元定金。

　　為了購買此房產，高女士低價將自己唯一住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。

　　原本高女士與賣家約定3月30日到銀行辦理資金監管，但由于前海概念，該樓盤一下子漲到710萬，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失。

　　“在多次催告均不履行合同的情況下，賣家直接表示不賣了�！备吲�士告訴《第一財經日報》記者。

　　按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個兩三年，房價漲到你更買不起房”。

　　事實確實如此。在“3·30”新政的刺激下，高女士先前賣出的房子已經漲了近100萬元。

　　由于擔心房價繼續上漲，高女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區簽訂了另一套139平方米的房屋，總價550萬。

　　為了避免再次遭遇違約，高女士支付了定金35萬，以提高違約成本，然而這并沒有什么用。

　　“賣家簽合同時隱瞞了沒有辦房產證，簽完合同后才說辦證要等一個多月。結果等房產證出來，這套房子總價漲了100萬，賣家又后悔了�！备吲�士無奈地說。

　　更離譜的是，這位賣家是個炒房客，賣給高女士的房源是借其妹妹的名義。房價暴漲后，這位賣家以其妹妹不同意履行合同為由，要求加價50萬。

　　高女士不同意加價，賣家倒打一耙：搬出妹妹，以姐姐私下交易為由，要求起訴合同無效，不予賠償。

　　“僅僅兩個月時間，我就已經遭遇了兩次違約，當初一家六口四居的預算如今只能買個兩居，一家人茶飯不思，欲哭無淚。”高女士向本報記者說，她已經聘請律師，希望通過法律途徑解決。

　　煩惱的不只高女士。樂樂在3月19日簽訂了一套前海片區55平方米的房屋，總價223萬。她的銀行貸款承諾書都已出來，賣家卻在4月30日通知不賣了。

　　“賣家跟我簽訂了協議后，又在其他中介掛盤賣，標價275萬。”樂樂告訴記者，這位賣家一開始要求她加價，后來干脆說不賣了。

　　目前，樂樂已經向法院申請查封上述房源，希望法院能夠判決賣家強制過戶。法院已經在5月底執行查封。

　　賣家違約成本太低

　　被賣家違約的購房者仍在繼續增加，深圳的二手房買家維權群不時加入新成員，大家在群里分享維權信息，相互打氣，相互安慰。

　　廣東信榮律師事務所易玉成律師告訴《第一財經日報》記者，自4月底以來，律所接到的以賣家違約為主的房屋糾紛案件數量激增，比往年增加了10倍以上。

　　“賣家違約的根本原因在于違約成本低，房價上漲的幅度已經超出了合同約定的違約金金額。”易玉成說。

　　按照目前較為普遍的購房合同，違約金最高只是預付定金的2倍或房屋成交價的20%，在房價暴漲30%以上的情況下，即便違約，賣家依然有利可圖。

　　從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房價格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、后海漲幅更是高達50%。

　　黎小姐今年4月初簽訂了一套位于龍華區的51平方米小兩房，交易總價150萬，目前已經漲到210萬。賣家看著房價在漲，就遲遲不肯贖樓，一直拖到5月底才說不賣。

　　“我問賣家加多少價可以賣，他就是不賣�！崩栊〗銦o奈地說。

　　目前，黎小姐已經訴諸法律途徑。但若是按照房屋交易總價的20%計算，她只能獲得30萬的賠償金，而這套房屋已經漲了60萬。

　　深圳中原住宅部副總經理謝建奎認為，國人缺乏契約精神，在利益面前，一些人更愿意選擇違約。

　　“賣家違約成為深圳樓市的普遍情況，他們第一次以某個價格出售房屋后，往往又會將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會選擇違約，且違約底氣十足。”謝建奎說。

　　易玉成透露，他們正在研究新的賠償方案，嘗試幫助買家以超出合同約定的違約金金額向違約方索賠，主要是房價的漲幅部分。

　　不過，對于這些違約，大多數買家的第一愿望并非賠錢，而是希望能夠按照原合同交易。易玉成說，他們律師過往有“強制過戶”的成功案例。

　　他還提醒，買家不要害怕買二手房，只要在簽約時提高違約成本，預先防范，便可降低賣家違約概率。

　　值得注意的是，本報記者接觸到的多位買家表示，他們的賣家都是投資客，名下有多套房產。

　　深圳中原研究中心經理王飛表示，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右，近期這一比例大為增長，龍華區投資客比例高達20%~30%。

　　所幸的是，市場已經出現了深圳樓市將進入平穩期的聲音，暴漲的不可持續將大大減弱賣家違約的底氣。