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降低存量房貸利率的時間表來了！
中國人民銀行9月29日發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制（下稱公告）；同日，市場利率定價自律機制發布關于批量調整存量房貸利率的倡議（下稱倡議）。
Q
如何調整？
A
具體來看，倡議明確，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
據中國證券報記者了解，批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。
Q
借款人最快何時可以享受批量下調存款房貸利率？
A
倡議明確，2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。
Q
借款人利率可降至什么水平？
A
倡議明確，批量調整階段，商業銀行將在LPR上加點幅度高于-30BP的存量房貸加點幅度降至不低于-30BP。
業內專家表示，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。批量調整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP所致。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。
借款人根據下方的“重定價日位于不同區間的房貸加點調整后利率示例”，可以查看自己調整后在不同時間段的利率水平。
比如，某借款人的重定價日為每年5月1日，則可以看下方表格的倒數第二行，在2024年5月1日-2024年10月30日，利率為3.95%+調整前加點；在2024年10月31日至重定價日，利率為3.95%-30BP；在重定價日至下一個重定價日前一日，利率為最新LPR-30BP。
此外，對于固定利率存量房貸，以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為-30BP。
例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%=LPR+15BP，再將15BP調整為-30BP。
對于部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整后的加點幅度需不低于下限。
例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環以內二套房貸的加點下限為-5BP，五環以外二套房貸的加點下限為-25BP。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整為-5BP和-25BP。
Q
借款人可省多少錢？
A
業內專家計算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。
如果考慮到央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。
“存量房貸利率下調，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩定購房者預期，提振信心。”上述專家稱。
此外，批量調整完成后，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。
Q
商業銀行將如何開展工作？
A
倡議明確，各商業銀行應盡快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
中國證券報記者了解到，四大行擬于10月12日通過官網、微信公眾號等渠道發布實施細則及相關事宜。
Q
未來利率可調整至什么水平？
A
公告建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。
自2024年10月起，每季度第一個月，人民銀行將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。
值得一提的是，此次公告規定借貸雙方可以協商確定重定價周期。公告明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。
Q
新發放房貸時重定價周期如何選擇？
A
為提高貨幣政策傳導效率，人民銀行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。
對于新簽訂的個人住房貸款合同，自2024年11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
需要說明的是，業內專家提示，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。
Q
存量房貸是否可以調整重定價周期？
A
記者從某國有銀行了解到，自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。
對于存量房貸，在10月的批量調整階段，若一對一協商重定價周期，將嚴重影響批量調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業銀行應優先調整存量房貸利率的加點幅度，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。
責任編輯：楊紅卜
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