來源：21世紀經(jīng)濟報道

　　作者：唐韶葵

　　中小民企或有機會拿到更多入場券。

　　8月中下旬，各地密集公告第三輪集中供地，從地塊信息來看，中小民企或有機會拿到更多入場券。

　　8月29日，南京公布第三批集中供地地塊信息。南京此次集中供地一共推出28幅地塊，主要集中于城北。此前的8月27日，武漢發(fā)布2022年第三批集中供地公告，共推出42幅涉宅用地，總建筑規(guī)模約492.23萬平方米，起拍價約355.46億元。僅僅一天之后，武漢更新集中供地信息，增加了一幅位于武昌區(qū)的地塊。

　　加上此前北京、上海、杭州、合肥、青島等地推出的信息，全國已有近10城公布第三輪集中供地信息。這些地塊將于9月陸續(xù)入市。第三輪集中供地將會吸引哪些房企參拍？中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦、億翰智庫首席分析師張化東等業(yè)內(nèi)人士認為，各地所推出的地塊均在價格、區(qū)位上有變化，甚至有的城市修改了土拍規(guī)則，以更適合中小房企參與。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)以上海為例分析指出，上海拍地規(guī)則的調(diào)整更加有利于中小房企拿地，從單個地塊來看，拍地成功率跟資金規(guī)模和實力相關(guān)性不大，這會提高中小房企參與拿地的積極性。

　　調(diào)整供地結(jié)構(gòu)

　　總體來看，各地第三輪集中供地供應(yīng)體量有所增長；總起始價較第二輪集中供地均有提升。對比第二、三輪集中供地，各地的供地結(jié)構(gòu)有所變化。

　　8月25日，上海公布第三輪集中供地地塊信息，35幅地塊含“城中村”改造用地4幅，總面積184.87萬平方米，分布于13個區(qū)，供應(yīng)面積較第二輪集中供地增加62.21萬平方米。地塊體量增加了，總起始價約1030億元，比第二輪集中供地總成交價780億元高出不少。其中一幅靜安區(qū)的地塊起拍價超過百億。由此可見，上海對此次土拍頗有信心。

　　宋紅衛(wèi)對比了上海第二輪集中供地與第三輪集中供地的地塊信息，發(fā)現(xiàn)三批次供地量大幅上升，面積規(guī)模增加59%，起拍金額增加38%，大規(guī)模的土地可以滿足更多房企拿地的需求。從供地結(jié)構(gòu)上來講，上海供地結(jié)構(gòu)在不斷的優(yōu)化，合理性進一步提高。本輪集中供地，臨港新城僅有一幅宅地，供給量較二批次供地明顯下降，降低了臨港的庫存壓力；同時，市區(qū)及五個新城供地量有不同程度的提高，本次還出現(xiàn)幾幅優(yōu)質(zhì)的地塊，有可能會刷新近年的地塊單價水平。

　　上海第三輪集中供地對一次書面報價環(huán)節(jié)的競價規(guī)則進行了調(diào)整。此次土拍規(guī)則調(diào)整，使得此前“報價攻略”失效，且本次以“隨機值”湊滿六人的做法，主要還是為了避免前幾次出現(xiàn)的報價人報出“極值”的情況，使土地價值盡可能的回歸市場。

　　另外，從地塊體量、價格等指標調(diào)整來看，其他城市對第三輪集中供地也寄予厚望，希望吸引更多中小企業(yè)參與。

　　供地體量增加也體現(xiàn)在適當加大郊區(qū)大地塊的數(shù)量上。比如，武漢第三輪集中供地中，有一幅起拍價最高的地塊位于硚口區(qū)，總建筑面積近21.6萬平方米，起拍價46億元；建筑面積最大的一幅地塊位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總建筑面積逾32萬平方米，起拍價達到12.97億元。

　　北京、杭州的供地規(guī)模卻有所下降。8月19日，北京公布第三輪集中供地信息，總規(guī)劃建筑面積147.5萬平方米；起始總價約471.7億元，這兩項指標均低于第二輪集中供地。

　　更早前的8月16日，杭州公告了第三批次集中供地情況，19幅地塊總規(guī)劃建面207.6萬平方米，總起始價約410億元。杭州供地規(guī)模也在下降，地塊數(shù)量減少了26幅，土地面積環(huán)比下降40%。但本次有13幅地塊位于主城區(qū)。這與近期杭州二手房市場的微妙變化有關(guān)，杭州近期二手房市場由于業(yè)主掛牌數(shù)量增加，快速進入買方市場，這對新房市場也具有潛移默化的影響。

　　市場風(fēng)向掉頭，考慮到房企的資金壓力，為了提升企業(yè)參拍意愿，杭州對于土拍的付款周期也進行了適當微調(diào)，將首期款的付款周期略微放寬將近一周。

　　釋放積極信號

　　一二線城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，一定程度上反映了地方政府對市場恢復(fù)的信心。二線城市土拍也發(fā)出了同樣的信號。

　　8月24日，合肥第三輪集中供地出爐，同樣比上一次集中供地數(shù)量減少，出讓面積卻大幅增加。從本次供地來看，合肥對于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇信心較強。本次總起始價277.4億元，比第二輪集中供地成交價超出近87億元。在上一輪集中供地平均溢價率有所下降的情況下，合肥仍然增加了土地供應(yīng)，可見對于土地市場的結(jié)果預(yù)期較好。

　　合肥該批次土地也出現(xiàn)了規(guī)則創(chuàng)新。比如設(shè)置了“毛坯交付”，進一步壓縮了拿地企業(yè)的利潤，對于企業(yè)的拿地意愿會有所影響；部分地塊采取現(xiàn)房銷售的地塊。前述業(yè)內(nèi)人士指出，合肥先進行小范圍試行，觀察效果、釋放信號，為以后根據(jù)實際情況選擇是否推行、如何推行做理論和經(jīng)驗準備。

　　8月10日，廈門公告了今年第三輪集中供地，相比第二輪集中供地，島內(nèi)外地塊推出的樓面價均價再次發(fā)生變化。廈門島內(nèi)地塊的樓面價均價有所增長，島外地塊樓面均價有所下調(diào)，降至首輪集中供地的水平。8月24日，青島公布第三輪集中供地信息，同樣是數(shù)量增長，整體出讓均價也相應(yīng)升高。

　　很顯然，二、三線城市正在根據(jù)當下的市場環(huán)境隨時進行試錯和調(diào)整。比如廈門對島內(nèi)外供地的調(diào)整，體現(xiàn)了在供需關(guān)系中創(chuàng)造價值平衡，這也是當下各主要城市對于落實“三穩(wěn)”政策所普遍選擇的一種供應(yīng)方式。

　　正如宋紅衛(wèi)所說的，從目前市場來看，上海住宅樓市走出了與全國其他城市不同的走勢，上海具備足夠的購買力，同時，上海人的支付能力以及置換需求很高，隨著政策的不斷松動以及人才落戶政策的放松，這將進一步增加上海樓市的支撐。

　　值得一提的是，二、三線城市對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，與近期中央與地方政府釋放的積極信號正相關(guān)。據(jù)新華社消息，8月24日的國務(wù)院常務(wù)會議指出，在落實好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策同時，再實施19項接續(xù)政策，形成組合效應(yīng)，推動經(jīng)濟企穩(wěn)向好、保持運行在合理區(qū)間，努力爭取最好結(jié)果。其中一項是允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。

　　從武漢第三輪集中供地來看，武漢市土地交易中心方面已明確表示，此次供地繼續(xù)貫徹落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列部署，以維護全市土地市場穩(wěn)健發(fā)展為目標，嚴格落實住宅用地分類調(diào)控要求，實施精準供地，促進市場供需平衡。最大限度方便企業(yè)參與，提升市場服務(wù)效能。并且要確保第三批集中供地項目順利揭牌，進一步維護土地市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，為穩(wěn)住全市經(jīng)濟大盤、促進經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展作貢獻。

　　（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）

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責(zé)任編輯：周唯