銀行房貸踩“剎車”

　　胡艷明

　　被稱為現階段我國金融風險方面最大“灰犀牛”的房地產“變天”了嗎？房貸何去何從？

　　2021年元旦后不久，多地迎來21世紀最冷冬天，部分銀行的房貸業務或將面臨“冰火兩重天”。

　　1月7日中午，剛剛和客戶辦完按揭貸款面簽的工行個貸經理，指著空蕩蕩的鏈家面簽中心大廳對記者回憶，“2016年的時候，這里擠滿了人。”但是自2017年以來，他說，這幾年房貸一直都是不溫不火的狀態。

　　房地產貸款集中度管理制度的出臺，也被部分行業人士稱為史上最嚴“限貸令”。近日記者了解到，有的銀行在去年已經開始收緊按揭的額度，不過更多的銀行客戶經理表示，尚未感受到影響，目前正常放款。

　　A股迎來新年“開門紅”之際，銀行股卻以“開門黑”回應了史上最嚴“限貸令”。

　　中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈對記者分析，新規定對銀行業金融機構短期沖擊有限，長期影響較大。

　　由于監管設置了2年和4年的過渡期，由于過渡期較長，這使得銀行業金融機構短期滿足監管合規的壓力并不是特別大。

　　市場人士認為，未來房貸并不會急剎車，房價也不能大起大落，這也是監管部門調控的本意。

　　自2017年以來，對房地產的宏觀調控讓個人住房貸款的總體增速慢了下來，但即使這樣，逐年累積的基數使得按揭貸款在人民幣各項貸款中的占比仍然保持攀升。史上最嚴“限貸令”的出臺，能否讓房貸逐漸降速，緩慢剎車，平穩“行駛”？

　　最嚴“限貸令”

　　2020年12月31日，央行聯合銀保監會發布關于房地產貸款的重磅文件《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“322號文”），對銀行的房地產貸款占比設置上限。

　　322號文將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求。

　　以2020年6月末的數據測算，322號文對第一檔機構的個人住房貸款占比設置了32.5%的要求，建行的個人住房貸款占比34.36%，郵儲銀行占比33.64%，略超32.5%的要求；第二檔中，招商銀行的 24.74%和興業銀行25.73%超過第二檔20%的上限；第三檔中，成都銀行個人住房貸款占比26.02%，超第三檔17.5%的要求較多，另外青島銀行占比19.86%、鄭州銀行18.43%和廈門銀行18.79%也超過標準，預計未來可能需要壓降。

　　有大行個貸業務負責人告訴經濟觀察報，在規定正式出臺前已經和監管部門進行溝通，內部已經進行了相關的測算，達標壓力不大。

　　監管設限后，是否會影響銀行對按揭貸款的放款進度？上述工行個貸經理告訴記者，目前還沒感受到政策的影響，順利的話，一個月之內就能完成批貸放款。

　　當記者以購房者身份咨詢目前申請房貸放款進度時，北京銀行的客戶經理表示，目前對申請房貸沒有額度限制，資料齊全的話，3個工作日左右就能放款；有股份行客戶經理告訴記者，就北京地區來說，去年年底受到額度影響暫停放款，但年初業務正常開展，目前未收到相關安排。

　　但有山東地區某股份行的客戶經理告訴記者，從2020年11月開始，分行開始對二手房的按揭貸款限制，每個月初分行給部分額度，需要等待放款的時間比較長，目前已有客戶等兩個月以上。相比二手房，目前對新房的按揭貸款限制少一些，因為銀行注重和開發商的合作，所以一手房放款相對順暢。“房地產行業是極容易受到宏觀政策影響的行業，銀行貸款的政策也受監管政策的影響。”上述股份行客戶經理感嘆道。

　　房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，這是中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清的判斷。他在2020年11月發表的《完善現代金融監管體系》一文中表示：房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，房地產與金融業深度關聯。

　　從近十年的貸款數據來看，個人住房貸款的余額在2015年6月開始迎來高速增長，增速達18.2%，創11個月新高。并在此后兩年中維持高速增長，按揭貸款在總貸款的比重也隨之增加。

　　上述股份行個貸經理告訴記者，2016年也是北京地區房價最瘋狂時代，當時房貸業務也應接不暇，但是到了2017年，逐漸感覺到政策的收緊，當時，北京地區各家銀行的利率從基準利率八折、八五折，到開始執行基準利率。到了2018年，開始執行首套房貸款基準利率上浮10%；二套房基準利率上浮20%。這幾年伴隨著政策調整，房貸業務一直不溫不火的狀態。

　　從數據來看，2017年3月，個人住房按揭貸款增速到達頂點后，開始滑坡。雖然增速下降，但此時按揭貸款在總貸款中的占比仍然持續增加。

　　2017年以來，政策主張“房住不炒”，各地頻頻出臺相關的樓市調控政策，人民銀行也督促各商業銀行嚴格落實住房貸款差別化政策，對住房貸款執行差別化的定價。

　　在調控下，2017年全國的個人住房貸款依然增長4萬億，增長率22.2%，人民幣整體貸款增長12.7%，個人住房貸款比整體貸款的增長多了將近10個點；2018年末增速是17.8%；2019年末16.7%；2020年三季度末增速15.6%。

　　以房貸業務占比較高的六大行為例，在六大行公布的2018年年報中，六大行新增貸款5.13萬億，其中個人住房貸款的額度2.53萬億，占新增貸款49.39%，幾乎占據了新增貸款的半壁江山；到了2019年這個占比有所下降，六大行新增的6.4萬億貸款中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占新增貸款39.5%。

　　“超標銀行”和“富余銀行”或面臨分化

　　現實中，資本市場以幾只銀行股股價的下跌——回應房地產貸款集中度管理制度的出臺可能對機構產生的影響。在A股迎來新年“開門紅”站上3500點之際，銀行股逆勢下行，2021年的前兩個交易日，銀行業總市值跌去2184.51億。

　　其中，成都銀行、杭州銀行、興業銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行等跌幅位居前列。

　　據中信建投銀行業分析師楊榮測算，從上市銀行數據看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款。大行和股份制壓降規模更大，按揭需要壓降的規模分別是3000億、4200億。

　　楊榮測算，目前建行按揭占比為34%（上限32.5%），需要壓降1.5%，靜態看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億。

　　招行按揭占比為24.52%（上限20%），需要壓降4.5%，靜態看需要減少2100億的按揭貸款規模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億。

　　分析人士認為，超標銀行或將在過渡期內調整資產結構，放緩涉房類貸款投放速度，而額度相對富余的銀行，則有望在超標銀行壓降的窗口期獲益。

　　但記者采訪的分析人士和行業人士對壓降情況并未太擔憂。“隨著經濟發展，信貸總量肯定會增加，只要信貸總量增加，每年保持房貸的新增量和信貸總量差不多水平的增加，就不會對房地產造成太大的問題。人民銀行肯定也考慮到了這些問題，信貸不支持房地產或者信貸總量降下來，那肯定也是問題。”有涉及到房貸“超限”的某銀行個人金融部門總經理告訴記者。

　　他認為，“貸款不能掉的太厲害，房價也不能出現大起大落。大起、大落都不行。”

　　另外，就房地產貸款集中度管理制度的統計口徑中，未明確提及住房按揭貸款資產證券化是否納入房地產貸款統計的相關要求。

　　市場人士認為，這或許意味著允許銀行可以通過個人按揭貸款資產證券化的方式“出表”，減輕達標壓力。有大行個貸業務負責人人士告訴記者，322號文并未限制，預計可以通過這種方式調節按揭總量，“但是如果做得太多也不行，還是要把握和平衡好中間這個度。”“房地產貸款集中度管理制度的政策不是急剎車，有一定緩沖調整的空間。”對于未來按揭市場的前景，標普全球評級資深董事胡旸瑞對記者表示，住房按揭跟房地產市場趨勢是密切相關的，其預測，未來兩年按揭的增速仍會保持平均貸款增速或以上的水平。從利率、收益、風險角度來看，銀行仍然會比較熱衷這項業務，尤其是對大銀行來說；相比來說，小銀行占比不大，在資金成本方面缺少優勢。

　　2019年末全國個人住房貸款余額為30.2萬億，同比增長16.7%，人民幣各項貸款增速是16.81%；2020年前三季度個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%，人民幣各項貸款增速是16.26%。“以后按揭的增速可能還會下降，但是相比貸款增速的平均水平還是會高一些。”胡旸瑞判斷。

　　未來市場如何演繹

　　西南某城商行個人銀行部總經理告訴經濟觀察報，房貸受宏觀政策比較明顯，但總體應該會增長。

　　他分析稱，從之前傳統的房貸結構分布來看，大行做的比較多，一個是因為本身整體規模比較大，另一方面資金成本比較低，大行有收益；小行做按揭收益相對偏低，因為資金成本高；再加上原來模式下，對線下資源消耗比較多，運營成本不低，其實中小行在按揭業務總體積極性不算太高。

　　招聯金融首席研究員董希淼也認為，未來，銀行涉房貸款業務可能會出現兩個變化：一是房地產貸款在銀行之間結構將有一定變化，部分超標的銀行進行壓降，而占比較低的銀行還有增長空間；二是房地產貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。

　　監管對于房貸占比的限制，引發市場對于按揭利率是否會上行的關注。“按揭市場本身的利率可能會上行，這是個人的判斷，包括準入門檻可能會提高。利率定價本來就市場化，也不能說全國都是這樣，但是在某些區域特別像一線、準一線可能會表現得更明顯。”上述城商行個人銀行部總經理表示。

　　東興證券銀行團隊認為，在上限管控明晰之下，未來銀行或將主動將房地產貸款資源進一步向資質優異、帶動中收等綜合收益的項目傾斜，或有望推動銀行相關資產收益率上行。

　　國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，過去幾年，房地產貸款尤其是個人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，新的制度實施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或將更多地流入制造業和小微企業等實體經濟領域。

　　“個人認為，從大的形勢來看房貸市場的增長不會有太大波動，但是有騰挪的空間，壓降下來可能會轉到中小行。從新增來看，中小行可能會有部分上升，各家銀行、各個地區應該略有差異。”上述城商行個人銀行部總經理表示。

　　他具體分析稱，近年來其注意到，消費貸款市場是有萎縮，包括與互聯網平臺的合作方面有收緊，后續可能會持續下降。所以對這些銀行來說，總得找出路，反而可能回到傳統的個人貸款上去，雖然按揭相對收益低，但是風險也低，可能騰挪一部分空間回到按揭上去。

　　在李佩珈看來，此前，有些銀行將消費貸款中的個人房貸業務作為重點，未來需要回歸“消費”本質，真正引導居民將消費貸款用于消費活動。

　　李佩珈對經濟觀察報分析稱，一般銀行的個人貸款有兩部分組成，一部分是個人住房按揭貸款，另一部分是除按揭之外的個人其他消費性貸款。現在監管對個人住房按揭貸款有占比的上限的要求，但對于個人整體貸款是沒有要求的。

　　因此，李佩珈認為，銀行業金融機構應該更多地把精力集中在跟消費活動相關的個貸業務上來，關注重點領域例如教育、出行、醫療相關的消費業務方面，核心是關注未來消費金融怎么融入居民生活的場景的問題。

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責任編輯：王婷