買房買虧了的人，都不會這3道算術題

　　樓小姐身邊不乏愛喝酒的朋友，喝酒之后是沒有辦法保持理性的，最壞的情況就是說錯話，做錯事，第二天又是一條好漢。但很多人不喝酒，也無法保持理性，尤其是在買房的時候。很多人在買房的時候會有一種恐慌心理，擔心房價越來越貴，也不管買入點是不是合適，都想著急著入手一套。沒買房的盼著房價跌，已經買著的希望房價漲。其實，買房就像是做數學題，題面上會有很多誤導你的‘無效信息’，千萬別陷入思維邏輯和數量關系的陷阱。

　　本文節選自《房地產經濟學 ABC》

　　文 / 陳淮

　　來源：馮侖風馬牛

　　先來看一道似乎毫無關系的腦筋急轉彎。

　　新西蘭有次求職面試，考官出了個數學題，曾難倒了一大片求職者。這個題目是這樣的有3個人去酒店投宿，酒店的服務生說，三人間一晚上的價格是 30 元。于是這三個人‘ AA 制’，每人拿出了 10 元，合計 30 元交了房錢。服務生把錢交給酒店老板時，老板說今天優惠，三人間的價格只要 25 元。但服務生并未把多收的5 元全部退給客人，而是自己偷偷藏起了 2 元，只把剩下的 3 元錢退給了那三個人，也就是每人退 1 元。問題就出在這里了。三個客人每人掏了 10 元，又退回 1 元，也就是說每人只出了 9 元錢，一共付了 27 元，加上服務生私自藏起的 2 元，這才29元啊。當初客人拿出的可是 30 元，那么，還有 1 元錢到哪兒去了？

　　這其實算不上一個數學題，最多只能是個‘腦筋急轉彎’。答案很簡單，三位客人合計所花的 27 元中，其實已經包含了服務生私藏的 2 元。這 27 元加上被退還的 3 元，不就是 30 元嗎？很多求職者的思路被考官‘牽著鼻走’了，順著考官故意設置的錯誤思路，你無論如何也想不出那 1元究竟去了哪里。

▲《我愛我家》| 三代同堂合住也很普遍

　　別以為這種問題只是娛樂小學生的，在過去幾年中，我們很多媒體都被一個有關房子的類似題目弄糊涂了。不僅自己糊涂，還焦慮萬分地去告訴讀者，憂心忡忡地去請教、采訪專家。

　　什么問題呢？有人說，現在中國城市中大都是獨生子女家庭，家庭結構呈現為人們所說的‘四、二、一’形態，即一對中年夫婦要面對四位上輩老人，一個獨生子女。如果這個獨生子女要結婚時小兩口再買 1 套住房，那這個小兩口姻親雙方的家庭一共可能會擁有七套住房。這很容易計算，假定三代人都有自己的住房，那么男方和和女方的爺爺奶奶、姥姥姥爺各擁有 1 套住房，這就是 4 套住房雙方父母再各有 1 套住房，這一共就是 6 套住房了如果再加上小兩口的那 1 套，將來這里外 7 套住房最終都要落到均為獨生子女的小兩口手里，那時中國城鎮的住房豈不是要大大地富余出來了嗎？

　　別以為我在編故事。大家可以上網查查，我們的很多官員、學者也都對此深信不疑，并以此諄諄告誡年輕人們，甭著急買房子，很快中國城市中的房子將多得賣不出去。

▲中國城市化集中在北上廣深等大城市

　　資源高度集中的城市成為人們移居首選

　　其實，這個問題和那個‘1 元錢到哪去了’的新西蘭考題屬于自一類，都是陷入了思維邏輯的陷阱。在一個家庭中，的確有可能出現孫輩前后要繼承到 6 套房子的情況。但把這個局部的現象放大到全局，則完全荒謬。為什么呢？簡單說吧，到 2020 年，中國城鎮人口將達 8.5 億人，合 2.8 億 到 2.9 億個家庭。那時中國城鎮的家庭總數將比現在至少要增加 8000 萬個！局部的‘家庭總數減少’和總體的‘家庭總數增加’，哪個才是說明中國未來城鎮住房供求關系的依據？恐怕答案不言而喻。

　　在思考房地產問題時，我們經常會遇到類似的、在數量關系上把人‘忽悠’糊涂了的問題。再給大家舉兩個例子。

　　一個例子是，某開發商為了說服購房人，證明買房在投資意義上如何劃算，特意舉出很多國際大城市房價在長期過程的上漲數據。開發商引用的數據對不對呢？很對。開發商沒造假。例如，某發達國家特大城市的房價可能在過去 100 年中上漲了 100 倍，這確有歷史數據可以證明。但人們往往忽略的一點是，這個城市的房價在前 50 年中上漲了 50 倍，后 50 年其實只上漲了 1 倍！如果一筆投資在 50 年中才能增長1倍，那這個投資無論如何都不能算是一個劃算的投資。

　　再一個例子是，如果把某城市的房價在未來 10 年、20 年基至更長時間內的變動軌跡畫在一張以年份為橫軸、以價格為縱軸的坐標圖上，假如這個軌跡是一條毫無波動的向右上角上升的 45 度直線，也就是說，這個城市的房價始終只漲不跌，那投資這個城市的住房一定劃算嗎？

▲《華爾街：金錢永不眠》

　　看懂房價之前，你得學會讀懂人心

　　你可能未必想到，不一定劃算。因為這條直線意味著，這個城市的房價上漲速度在向著趨向于零的方向逐年下降！道理不復雜。假定第一年的房價是 10000 元一平方米，上漲 1000 元時，上漲速度是每年 10%；但第二年房價已經是 11000 元一平方米，再上漲 1000 元，上漲速度可就降低到 9% 了。以此類推，顯然，隨著基數的不斷增大，這個城市的房價上漲速度一定是逐年下降的。

　　最后特別給年輕人一個忠告。其實也不能算是忠告，只是一個簡單的經濟學道理。凡是言之鑿鑿預測房價的，十有八九是江湖術士。此類高人如果真有那么大的功力，何不就此發財，或者直接把預測賣給大投資機構要個大價錢呢？其實，如果一定要預測，你自己也能辦到。當你周圍幾乎所有人都急切地問‘房價什么時候降’的時候，房價恐怕是很難降下來的，因為有太多的人正憋著買房子呢；當你周邊的人更關心什么時候房價漲的時候，房價才真的會降呢，因為這時賣房子的市場力量已經遠超過買房子的市場力量了。

　　反正，信不信由你吧。

責任編輯：劉萬里 SF014