記者/ 鐘黛  編輯/ 譚璐

出險房企正在探索新活法。

9月14日，華夏幸福披露，其全資子公司幸福安基中標沈陽市蘇家屯區ＨＤ項目。該項目建筑面積72萬平方米，為代建保交付項目。幸福安基是今年8月18日才成立的代建公司。

上述沈陽項目原為另一個出險大型房企持有，時移勢易，華夏幸福也成為了接盤者，其中標費率為1.15%。

對于曾經的河北首富王文學而言，往后需要習慣這樣賺小錢和慢錢了。

 （王文學）

2021年2月，華夏幸福首度官宣債務逾期。出險一年半以來，華夏幸福推進化債工作，其2192億元債務重組方案，已有持過半金額的債權人簽約。同時，大力發展輕資產業務。

今年7月5日，華夏幸福提出新戰略——全面轉型成為產業新城服務商。最近兩個月，華夏幸福不斷官宣輕資產項目簽約，上述代建項目即是其中之一。

華夏幸福的目標是，“2022-2023年完成債務重組，2022-2025年完成全面轉型?！?/p>

二次創業

2002年的固安，還是河北一個不起眼的小地方。但開發商王文學嗅到了政策紅利和發展機遇。

華夏幸福首個產業新城項目在此落地。所謂“產業新城”模式，即“以房養園”：

先行墊付大量資金，包括買地皮，修建基礎設施等。借此低價拿到住宅用地，銷售后快速產生現金流填補前期投入。后續招商引資，協助企業進駐產業園，賺取產業運營收入。

固安產業新城的成功，鼓舞了王文學。他將“固安模式”復制到北京、渤海和長三角地區。華夏幸福的業務版圖也從“環京”擴大到天津、上海、山東等地。

20年后，陷入債務危機的王文學，7月份在固安宣布了全新戰略，要 由重變輕，重塑以產業發展為核心的政府服務體系，和以空間服務為核心的企業服務體系。

具體來說，就是加大輕資產業務的比重，包括產城服務、招商服務、園區服務，物業服務和資產管理等。重資產業務方面，僅“量力而行”地保留部分產城開發和部分住宅開發業務，意在“完成保交房任務”。

對于華夏幸福來說，這是一條難走的二次創業之路。副總裁林成紅將其形容為“由甲方變成乙方，由躺著賺錢轉向跪著賺錢”，從此傳統房地產的“資源驅動”路徑，轉向“服務驅動型”路徑。

舊題新解

華夏幸福轉型的優勢是，產城服務這個領域，已經做了20年，有成熟經驗和諸多成功案例。

而其面臨的新挑戰在于：

首先，市場競爭更為激烈。以往華夏幸福提供的服務，大部分與產業新城開發性PPP協議關聯和綁定，其服務范圍在簽約的產業新城內。

轉型后，公司的客戶范圍是所有有產業發展需求的政府和有空間服務需求的企業，將采用更加市場化的方式，對客戶收取服務費。

華夏幸福選定的諸多輕資產賽道，也不是藍海，競爭對手眾多。

（來源：官網）

其次，產城服務難以標準化。一名產城業務咨詢機構高管曾對《21CBR》記者表示，不同地域的產業結構不一樣，經驗難以異地復制；企業的需求是離散的，不同行業、不同規模、內外資企業的需求不一樣；隨著產業升級換代，產城服務也需要因時而變。

最后，產城服務盈利微薄。“產業園區單項目利潤空間有限，是賺辛苦錢，核心在于做規模、可持續，賺未來的錢?！币幻a業園頭部企業高管曾坦言。

拆分來看，企業服務方面，市場規模小，收益少；物業租賃方面，租金低，去化慢?？车粑飿I銷售業務，華夏幸福賺錢會更難。

今年上半年，華夏幸福主營業務的營收為142億元，其中房地產開發提供了超八成的貢獻；毛利潤為15.5億元，房地產開發貢獻超85%，園區運營服務貢獻9.4%，基礎設施建設貢獻2.7%。

華夏幸福披露，目前，輕資產招商業務累計簽約項目7個，項目總投資超45億，其中4個項目已落地；物業累計簽約項目 25個，簽約面積 283萬平，合同簽約額 2.8億；產業園區輕資產運營模式已新拓展項目3個。

（題圖來源：視覺中國）

（作者：鐘黛 編輯：譚璐）

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責任編輯：吳劍 SF031