地產賣相 

　　文/樂居財經 林振興 呂秀倫

　　在一張長長的會議桌盡頭，許家印正襟危坐。他的背后，掛著一幅風景畫，兩側的高管們，戴著口罩認真地聽與記錄。

　　這是大年初六，許家印召開了2022年新年開工動員會。從畫面上看，他的確瘦削了不少，但精氣神依然十足。

　　在會上，他對高管喊話，絕不允許賤賣公司資產，“要注意防范資產處置過程中的漏洞問題，不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”這也是他首次向外界透露恒大處置資產的態度。

　　這種“狠話”，外界并不意外。

　　去年，在懸崖邊掙扎的許家印，兜兜轉轉談了數輪出售恒大物業股權事宜，但最終也狠不下心以200億港元賤賣予合生創展。

　　猶豫，再猶豫；是賣，還是反悔；在這場關乎生死存亡的戰役中，各家房企態度不一。

　　有像許家印一樣，不愿意折價賣資產；有惜售的，依然不愿意放棄幻想，捂住優質資產遲遲不肯放售；有堅決的，拿出自身優質項目回籠資金償債；也有未雨綢繆的，面對資金壓力，主動出售資產，構建資金“防火墻“。

　　在馮侖看來，從開發時代過來的老板在短期上不愿意放棄利益，陷入資產幻覺，總覺得資產評估還有多少、抵給銀行還剩多少，一筆賬算下來或許還有賺，就耽誤了最佳的資產處置時間。

　　加上，目前市場環境復雜多變，暴雷企業增多，市面上待售的資產多，不免被挑肥揀瘦，想要找到合適的接盤方更加不容易了。如果暴雷后房企老板拖拖拉拉甚至躺平，待售資產很可能迅速貶值。

　　但出清自救，仍不失為一條最為明智的路徑。

　　2022年開年，多家房企加入到出售旗下資產來補充現金流的大軍中。短短兩個月時間，包括恒大、融創、世茂、中南、禹洲、奧園、雅居樂、花樣年等房企，均已成功將部分資產轉讓出去。

　　將時間線拉長，據樂居財經不完全統計，去年下半年至今，房企處置事件超120起，已售待售資產已超3200億元量級。選擇出售的資產類型除了地產項目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等難盤活、周期長的資產項目，以及一些燒錢的多元化業務。

　　一位30強房企老板在賣掉多處資產后，長舒一口氣，感嘆公司終于度過了最至暗時期。

　　“不愿賤賣”

　　許家印“絕不賤賣”的言論一出，讓很多人想起海航深陷危機時，創始人陳峰也是這么說的，“資產處置需要過程，優質資產也不能因為急于出手而賣白菜價。”

　　在處置資產方面，很多地產老板內心也是跟許家印和陳峰一樣糾結。一方面，賣完資產哪怕公司救活了，也是半死不活，所以不敢輕舉妄動；另一方面，他們仍心存僥幸心理，認為政策底和市場底馬上就會來臨。

　　但在馮侖看來，這些資產幻覺和不認錯心理導致民營存量資產進入市場后，反而最終命運很慘烈，被銀行作為不良資產拿走，以兩三折的價格進入拍賣市場。打個比方，“一個資產項目評估是100億，銀行拿走的時候是30億，最后拍賣可能只有20億，但將資產放在賬上，會覺得自己有100億。”

　　同時，多家暴雷房企血淋淋的經驗也告訴眾人，過往邏輯已經徹底變了，政府、機構、平臺和銀行施救時，會遵循救業主不救項目、救項目不救公司、救公司不救老板的原則。

　　自恒大爆雷至今，64歲的許家印焦頭爛額，暴瘦了16斤。他出售兩架私人飛機，賣掉香港三棟別墅，擺賣廣州深圳超級豪宅，透過變賣個人資產或質押股權等方式籌集資金，向恒大注入超70億元現金。甚至有傳聞稱，其子許騰鶴也出售了洛杉磯一棟豪宅。

　　除了許家印變賣個人資產為公司續命，恒大自身也在加速處置資產，包括嘉凱城、盛京銀行、恒騰網絡、恒大物業、恒大冰泉等股權都被擺上了貨架。

　　據恒大2021年半年報披露，報告期內出售5個地產項目股權及非核心資產，總代價約92.7億元；向供貨商及承包商出售物業單位以抵扣部分欠款，總金額約251.7億元。只不過，這些資產的出售對于恒大1.96萬億元的負債來說，可謂杯水車薪。

　　表面上，恒大雖然處置資產頗多，但所出售旗下公司多為恒大較邊緣產業，較少涉及恒大核心的地產、物業、汽車三大產業。有網友評論，如果許老板從恒大危機爆發之初，就開始處置核心資產，或許不至于淪落到如此下場。

　　加上，恒大項目本身存在不少的問題，包括有的項目仍在抵押狀態，債權很難厘清。有評論分析，賣方惜售+價格高于市場預期+債權關系復雜，導致恒大資產出售進度頗為緩慢。以恒大物業為例，已知的就曾與萬科、碧桂園、合生創展等接洽，但之后都未有下文。

　　拖延之下，去年底廣東省政府對許家印進行約談，并同意向恒大地產集團有限公司派出工作組。隨著工作組進駐，目前恒大的資產處置已經非許老板能夠掌控，其資產轉讓則更多是被動接受的產物。

　　最近1個多月以來，恒大在全國范圍內的項目頻繁易手。1月10日，恒大退出徐州御嘉置業、徐州御泰置業、徐州海亞棲置業，由徐州市國資接盤；17日，恒大旗下佛山市順德區盈沁房地產、昆明恒拓置業，由債權方五礦信托（央企中國五礦旗下公司）接盤。

　　對于恒大而言，在目前大量項目難以推進的情況下，將一部分項目轉讓給國資，有利于減輕自身負擔，實現“保交房”的核心任務。

　　不愿意賤賣資產的并不只有許家印，一家華南暴雷房企的老板，手中握有大量大灣區優質資產，但其也不舍得賣，認為這些都是“福地”。

　　但眼下現實卻是，即便這位老板能夠痛下決心，斷臂求生，也許已經錯過了最佳時機。由于多家地產公司陷入流動性短缺，目前市場上待價而沽的大宗資產非常多，且民企都自身難保，很難并購別人。即便像萬科這樣手握近2000億現金，都很少出手，更別說其他房企。

　　在地產圈，老板賣資產猶豫一陣之后，隨著形勢繼續惡化，打骨折甚至1元也得轉讓。去年底，藍光將重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝項目轉讓予金科方，交易作價僅為1元。

　　1元的交易對價，跟白送沒什么區別，上交所也第一時間發出問詢函。

對此，藍光發展回復：由于本次交易是在保交付、降負債的背景下進行的，通過承債式收購在出售資產的同時能夠降低公司負債約91.91億元（包含經營性負債）．．．．．．本次交易以評估值為基礎，交易價格公平合理，不存在損害上市公司利益的情況。

　　事實上，相較于其他暴雷房企，藍光自出現債務危機以來，對于資產處置也相對保守。

　　去年4月，楊武正接班后，其在投資人會上表示，“絕不會甩賣公司。藍光也沒有考慮出讓控股權”。轉眼至今年，藍光在2月召開債券持有人會議也強調，“短期內不會進行主動資產出售，目前公司所有的工作重心都會圍繞債務風險化解工作開展。”

　　甚至還有地產老板想金盆洗手將資產統統出售，都脫手不掉。去年，潘石屹下定決心以236.58億港元將SOHO中國賣給黑石，但不僅遭到監管部門調查，黑石最終也決定停止要約收購事宜。

　　這些猶豫不決的老板，都應該學學王健林當年的殺伐果斷。2017年，萬達開啟了一場資產大甩賣，雖然也有傳聞說老王被壓價氣得當場“摔杯子”“拍桌子”，但他還是在短時間內處置掉13個重點文旅項目、77間酒店資產等一系列重資產。

　　塞翁失馬，焉知非福。這次資產甩賣讓萬達的資金迅速回收，在短短4年時間里，萬達便還清了千億債務。如今，無債一身輕的王健林，正在緊鑼密鼓地謀劃珠海商管上市；再回頭看，眼下這些不舍賣資產的地產老板卻如驚弓之鳥、寢食難安。

　　當然也有人說，王健林之所以能東山再起是因為趕上了一個“好時代”。那幾年，如若有房企暴雷，會有不少白衣騎士爭相入股，成為三股東、二股東；可是，隨著房企陸續暴雷，連險資開始不斷減持，現在的收并購只存在在項目層面上。

　　棄“車”保帥

　　花樣年潘軍在萬字言書中提及，“因為集團現在回血的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產。”

　　的確，對于暴雷房企而言，再融資“借新還舊”被堵死后，逆勢翻盤概率大小，取決于老板肯不肯出售資產的態度，以及出售資產的規模與時機。

　　去年9月底，花樣年先剝離的是彩生活旗下核心資產予碧桂園服務，交易代價33億元；10月，花樣年退出與奧園合資的城市更新公司；11月，花樣年退出北京密云的國祥府、國祥云著兩個項目；

　　年前，花樣年又將重慶渝北區新山和悅項目轉讓予越秀金控，總代價2億元。此外，它還出售了成都、南京、深圳、寧波等城市的持有資產。

　　在甩賣資產方面，除了花樣年，佳兆業、奧園、寶能等暴雷房企也毫不含糊，通過快速處置資產來緩解資金壓力。地產老板把公司資產都拿出來變賣，除了做主觀上的努力，給市場表達信心和誠意外，客觀上還有來自社會、政府的保交樓、保兌付壓力。

　　去年11月3日，佳兆業關聯理財機構錦恒財富出現3億理財產品逾期，撕開了這家房企資金的脆弱一面。次日，因為身體原因住院的郭英成也選擇“站出來”，與現場投資人音頻連線，“佳兆業是負責任的企業，給一些時間和空間，佳兆業有能力和辦法償還本息。”

　　當天下午，佳兆業擬定一份詳實的資產處置清單，包含深圳18個項目，面積達144.72萬平方米，總價值約818億元。

　　緊接著11月16日，佳兆業最新的資產處置清單中，項目數量由18個增加為25個。9天后，佳兆業出售香港啟德項目，回籠資金約18.32億港元。此外，包括北京佳兆業廣場，物業管理公司佳兆業美好67.2%的股權被放上貨架；春節前，佳兆業還為旗下文體業務緊鑼密鼓尋找戰投方。

　　與佳兆業命運相似的另一家華南房企奧園，也難逃理財產品暴雷的魔咒。在理財兌付逾期的第二天，奧園緊急召開會議，郭梓文站出來表示，不躺平，不逃避，“奧園要成為行業困境中成功突圍的典型優等生。”

　　奧園不躺平的手段之一，就是積極處置資產。去年11月初，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論（截至發稿前，該出售事項并未有最終結果）。

　　緊接著11月中旬，奧園以9億港元出售香港燕貽大廈部分物業；11月15日，奧園廣州荔灣東塱項目公司從100%持股比例降至51%，引入世紀金源。

　　雖然有評估機構表示，“奧園處置境外資產是為了加速回血，大概率是做賠本買賣”，但進入2022年，奧園出售資產的腳步仍未停止。1月26日，它以10.78億元向獨立第三方出售位于加拿大的多處資產。

　　據知情人書透露，截至目前，奧園已成功出售多個境內外項目，涉及廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地，境外則涉及澳大利亞、加拿大等地，總體回籠金額達30億元。

　　從上述奧園處置資產的軌跡可以發現，在資產亟待轉化之時，輕資產的物業以及境外資產，是最具變現價值的優質資產。

　　而針對境內資產尤其是舊改項目，奧園則希望保住基本盤，并非直接出售。其對城市更新項目的處理也大多用來質押以換取過橋貸款。截至2021年半年度，奧園擁有逾70個城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元。

　　另一邊，寶能系和姚振華面臨來自監管部門和內部員工的壓力，也從未躺平與逃避。寶能表示將出售包括深圳寶能中心、舊改項目、前海優質項目、物流園資產包項目等8大資產項目。這8大資產項目評估價值超1000億元，預計3-4個內能回款約200億元，且個別項目已達成交易。

　　但資產處置需要時間，拋售股權或許是最高效的現金回流方式。去年9月以來，在部分信托計劃與理財產品發生逾期后，寶能系不止一次通過城拋售華僑城A、合肥百貨套現，回血超11億元。

　　未雨綢繆

　　不止是暴雷房企，對于尚屬安全區的房企而言，賣資產也不再是一件難以啟齒的事情，而是被視為積極償債、履行信用的表現，這其中便包括融創、世茂等房企在內。

　　在地產風和日麗之時，素有地產“不死鳥”之稱的孫宏斌，帶領融創一路買買買，在地產圈屢屢創造收并購神話，包括150億入股樂視，438.44億元收購萬達13個文旅項目，153億收購云南城投資產包，百億收購彰泰等等。

　　然而，眼下地產風云驟變，白衣騎士也得面對現實，融創不僅買買買的步伐戛然而止，還加速處置資產，為過冬添置“棉襖”。

　　去年下半年以來，融創兩度出售貝殼股份，套現約68.9億元；退出杭州兩項目股權，回籠資金16.73億元；將商管公司18億元出售予服務集團；再以26.8億元再出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。

　　進入2022年，孫宏斌賣資產、回籠現金步伐愈加緊密。春節前，融創至少已將5個項目出售予國資，進展神速。

　　近2個月以來，融創先是將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華發，轉讓價為14億元；緊接著，它還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創城部分股權，分別轉讓給首創和武漢城建。在華東，融創退出杭州雅望居項目，以及將常州融譽置業轉予廈門國企建發及江蘇城開地產集團。

　　從融創這幾次成功將項目股權轉讓予合作方，不難發現，對民企來說，如果項目是與國企合作開發的，都有不小的概率能夠實現出售。

業內人士看來，“畢竟收購方對于合作項目具體情況最為熟悉；如果合作項目股權被低價出售，還不如自己出手拿下會更好。”對于出售方而言，收購方不僅承擔債務，甚至還愿意承接原項目上的團隊，不失為一件幸事。

　　雖然國資已經開始下場營救民企，但其承債式收購也有自己的紅線準則，同時要避免國有資產流失減值的風險。

　　套用一位地產老板的話，“國資收并購的過程并不是盲目的，它同樣是一種市場行為，不會做虧本的買賣。”更多房企收并購會根據自身業務布局、項目風險情況以及折價力度，謹慎出手。

　　在收并購這條路上，不僅融創，很多房企的身份從買方變成了賣方，這其中就包括了曾接盤福晟、上演“世紀大并購”戲碼的世茂。

　　在這場全行業流動性困局中，世茂是一家稍顯意外的企業，它所屬綠檔陣營，但自去年受“世茂與陸家嘴信托談延期”傳言至今，便一直飽受不實傳聞困擾。去年11月，世茂在投資人電話會議上表示，其在上海、北京的辦公樓和酒店以及香港200多億元貨值可供出售。

　　管理層透露，“如果能賣的話應該能回2000多億，這個是對債務最好的保障，目前主要打算賣存貨。還在談價格，付款條件好的85-90%折會考慮”。

　　自此話出口以來，世茂共公告4個項目成交，合計回籠現金約95億元。分別是，以20.86億港元出售香港維港匯項目22.5%股權；以10.6億元出售上海黃浦路一宗商業用地予滬國資；以45億元出售上海外灘茂悅酒店予上海地產；以18.445億出售廣州亞運城26.67%股權予中海地產。

　　另據媒體報道，世茂還在貨架上擺出了30余個資產項目，總資產近800億元。剔除通過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。

　　出售項目中，不乏公司核心資產。例如，耗時數年的深坑酒店，上海康萊德和世茂廣場打包標價135億元，另一宗地標世茂深港國際中心標價151億元，此外，還包括數個酒店及住宅項目。

　　除了待售資產包清單外，媒體報道世茂大股東許榮茂已出售香港壽臣山道西15號項目40%股權，并正在洽談交易香港延平道9號項目（部分股權）。此外，世茂集團計劃出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓，放售價3.4億英鎊（約29.3億元人民幣）

　　業內人士評價，世茂資產質量還是非常優質的，這幾筆干凈利落的出售，對于世茂信心的提振很有幫助，能夠大幅拉升資本市場、員工、供應商、購房者的信心。而接近世茂的相關人士則表示，公司在2022年也會加大資產處置力度。

　　世茂的舉措，也給民營房企上了重要一課：在不確定性環境下，“等、拖、靠、躺”是最大阻礙，開發商只有及時采取行動，儲備資金，增加安全性，才能應對變幻莫測的市場環境。

　　雖然目前政策等方面在不斷吹暖風，但市場大環境基本面的改變沒有那么快，盡早“拋售”資產可減少后續貶值風險。與融創、世茂類似，不少民營房企也都拿出優質資產尋找合適的買家。

　　據樂居財經不完全統計，近期還有雅居樂、碧桂園、招商積余、富力、龍光、中南、禹洲、祥生、榮盛、萬科海外等多家房企將旗下資產“擺上貨架”。

　　企業出售資產，除回籠現金抵御嚴寒外，也面臨著2022年上半年償債高峰期所帶來的壓力。

　　據克而瑞數據顯示，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億元，為近兩年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。

　　所以年中之前，開發商出售資產以及項目股權的“隊列”還在不斷加長。地產老板們切忌不要太在意得失，眼光看長遠，只有“活下去”才有機會逆風翻盤。

集虎卡，開鴻運！最高拆522元驚喜福袋！

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：李思陽