文/意見領袖專欄作家 夏磊

　　2022年1月百強房企銷售金額、銷售面積同比-41%、-44%，市場整體低迷，行業下行壓力仍大。我們分線拆析房地產市場韌性，探討需求現狀及后市支撐因素。本篇一線城市分析，是我們“開年看地產系列”的第二篇。

　　核心觀點：

　　· 一線城市總體韌性強，開年上海率先升溫

　　2021年，一線城市商品住宅銷售面積4590.8萬平方米，同比增長20.8%，北、上、廣、深商品住宅銷售面積均創5年新高，成交均價4.1萬元/平，同比增加3.9%。

　　全年分季度來看，成交前高后低。2021年四季度一線城市商品住宅銷售面積有所下滑，各月同比分別為-7.8%、-15.5%和-19.5%，隨著個貸投放增加，特別是到了12月，北、上二手房回暖明顯。12月，北、上、廣、深二手房住宅網簽環比分別為30.7%、19.6%、-10.3%和-6.1%。

　　開年上海和深圳市場率先升溫。2022年1月，北、上、廣、深商品住宅成交面積環比分別為-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。

　　春節期間上海樓市繼續升溫。1月31日至2月6日，北、上、廣、深新房成交面積環比分別為-38%、18%、-98%和-93%，上海繼續保持環比正增長，且上海商品住宅成交面積較2021年春節同比增長649.3%。

　　· 供給端：一線城市土地市場回暖，開年北京競買規則優化

　　去年三輪集中供地整體呈現“一火、二涼、三回暖”特征。一線城市三次集中供地流拍率分別為5%、44%和6%，出讓金額分別為3006.4、2074.1和1512億元，第三輪供地回暖，三輪共出讓326宗地塊，將有力支撐后續供給。

　　上海土地市場熱度最高。2021年全年三輪集中供地，北、上、廣、深流拍率分別為33%、5%、31%和38%，分別出讓57、153、78、38宗地塊，總出讓金額分別為1900、1954、1778和960億元，上海土拍出讓地塊最多、流拍率最低，金額最高。

　　開年北京集中供地搶跑，供地規則優化。目前，僅有北京發布2022年第一次集中供地公告，本批次共出讓18宗地塊，有 6宗宅地為延期地塊，競買規則經調整優化，一是剝離原地塊商業金融服務用地，以純住宅地塊方式推出，起拍地價提升、溢價率下調；二是原地塊由競高標調整為“現場搖號+定高標”；三是原地塊取消配建保障性租賃住房，增加競現房銷售面積。同時，18宗地塊均勻分布在核心區和近郊，可滿足多種人群需求。6宗設置高標準方案評選環節，11宗設置“定高標+搖號”方式。最高溢價率為15%，三宗地塊最高溢價率為5%，一宗地塊最高溢價率為3%。

　　· 需求端：一線城市購房需求與供給和貸款可得性高度相關

　　一線城市經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強，剛需長期存在。優質樓盤供給和貸款可得性，是影響市場階段性冷熱的兩大直接變量。

　　從我們調研北京新盤市場來看，階段性優質供給房源出現，對購房會有很大吸引力，如：限競房尾房，價格低于同地段周邊地區，如華樾國際、熙紅??；新型共有產權房，多處熱門地段且價格低于同地段周邊地區，如永定府、學府公館、望京養云。這些優質稀缺的樓盤，很受購房者歡迎。 

　　從貸款的可得性來看，放款提速會顯著推動成交。2021年12月，四地房貸放款也都出現了提速，最快可以實現一周放款。一線城市二手房由于產證齊全、可選擇多，率先回溫，并傳導至新房交易。房貸利率下降也對購房有影響。1月20日，5年期LPR下調5個基點，調整后，北京首套房貸利率5.15%、二套5.65%，上海首套4.95%、二套5.65%，深圳四大行首套5.05%、二套5.55%。廣州主流銀行首套在5.5%左右，二套在5.8%左右。5年期LPR對購房的信號作用體現明顯。

　　同時，購房意愿也受“期房能否如期交付”的心理預期影響。一線城市的預售資金監管較嚴格，期房如期交付保障性高。從銷售模式來看，2022年北京第一次土拍既延續了競品質的條件，還對半數項目設置了競現房銷售環節，提升居民購房安全感。

　　· 展望后市：一線城市房地產韌性強，限購限貸不會輕易放松

　　供給端，土拍規則逐步優化，提升對房企的吸引力。從北京開年第一次集中供地競買規則來看，競買規則在逐步優化。如提升供給地塊質量，均衡分布核心區和近郊區；部分地塊取消或縮減配建保障性租賃住房面積；減少商業金融服務用地，多以純住宅地塊方式推出，起拍地價提升、溢價率下調；競高標改為定高標，提升房企參拍意愿。

　　需求端，限購和限貸是影響一線城市購房需求的主要因素，不會輕易放松。

　　一線城市限購最為嚴格，并持續完善人才購房、房屋贈與、堵漏假離婚等，進行限購政策打補丁。如北京于2021年8月，明確原家庭在離異前擁有住房套數不符合限購政策的，離異3年內任何一方均不得在本市購房。上海完善離婚購房、贈與住房限購政策，2021年1月，上海要求，夫妻離異3年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。2021年7月，明確所贈與住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數，且受贈人應符合限購政策。廣州細化人才購房規則、限購政策打補丁。2021年4月，廣州要求人才購房提供連續12個月繳納社保或個稅記錄，不得補繳。深圳購房“戶籍+社保”，2020年7月，深圳對于戶籍購房調整為落戶滿3年且連續繳納3年社保或個稅，并沿用至今。

　　限貸約束未放松。一線城市高首付比及二套房認定約束未放松，制約購房需求釋放。目前，北、上、廣、深首套首付比分別為35%（非普為40%）、35%、30%和30%。四地對于二套房的認定均為“認房又認貸”，北京二套首付比為普通不低于60%，非普不低于80%；上海為普通不低于50%，非普不低于70%。廣州和深圳進一步區別了有房和無房有貸，有房情況下，廣州二套商品房首付比不低于50%、公寓不低于70%，深圳普通不低于70%，非普不低于80%。

　　但京滬落戶有所放松，人口流入帶來購房需求。北京和上?，F行規定為落戶后即可購房，無社?；騻€稅繳納年限要求，因而落戶放松會直接帶來有購房資格人群增加，購房需求增加。2021年7月，北京發布《北京市引進畢業生管理辦法》，放寬落戶學歷要求、年齡要求、畢業年限要求，并實行特定引進項目計劃單列。2021年11月，上海試點在五個新城和自貿區新片區就業的應屆研究生畢業生符合基本條件直接落戶政策。

　　貸款利率下降仍有空間，放款提速推動需求釋放。此輪房貸利率下調后，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，廣州首套LPR+90BP、二套LPR+120BP起，深圳首套LPR+45BP、二套LPR+95BP起，利率下調仍有空間。

　　風險提示 購房政策不及預期風險，經濟超預期下行風險，數據統計偏差風險。

　　1、一線城市總體韌性強，開年上海率先升溫

　　2021年，一線城市商品住宅銷售面積為4590.8萬平方米，同比增長20.8%，保持高位增長。北京、上海、廣州、深圳商品住宅銷售面積分別為1036.6、1800.7、1267.6、485.95萬平方米，均創五年新高。橫向對比來看， 2021年全年，北京、上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比分別為39%、24.1%、8.2%和13%，北京、上海樓市韌性好于廣州、深圳。

　　全年分季度來看，成交前高后低。受2020年低基數影響，2021年1至4月，一線城市各月商品住宅銷售面積分別同比增長141.2%、472.8%、143.8%和59%。受房企債務危機加速影響，購房者觀望情緒濃厚，交易周期拉長。9月起，同比增速由正轉負。9-12月一線城市商品住宅銷售面積同比分別為-30.8%、-7.8%、-15.5%和-19.5%。新房成交受集中供地節奏影響，從二手房來看，一線城市有所分化，北京、上?；嘏?。12月，北、上、廣、深二手房住宅網簽環比分別為30.7%、19.6%、-10.3%和-6.1%。

　　成交價呈倒N字，波動性強。2021年全年，一線城市商品住宅成交均價為4.1萬元/平，同比增加3.9%。8月成交均價最高，為4.5萬元/平，4月成交均價最低，為3.8萬元/平，差值近0.8萬元/平，房價波動性強。

　　開年上海和深圳率先升溫。2022年1月，北京、上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比分別為-26.4%、-10.2%、-58.2%和-48.7%，環比分別為-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。上海和深圳環比實現增長，逐步修復四季度以來的熱度下降，但深圳較去年同期仍有明顯降幅。

　　春節期間上海樓市繼續升溫。1月31日至2月6日，從新房成交面積來看，北京、上海、廣州、深圳分別成交1.6、6.6、0.2、1萬平方米，環比分別為-38%、18%、-98%和-93%，僅有上海實現環比正增長。且上海商品住宅成交面積較2021年春節同期增長649.3%。

　　2、供給端：一線城市土地市場回暖，開年北京競買規則優化

　　2021年一線城市三輪集中供地整體呈現“一火、二涼、三回暖”特征。一線城市三次集中供地流拍率分別為5%、44%和6%，出讓金額分別為3006.4、2074.1和1512億元，第三輪供地迅速回暖，三輪共出讓326宗地塊，出讓總額為6592.5億元。一線城市第二輪集中供地熱度相比首輪明顯下降，第三輪集中供地迅速回暖，將有力支撐后續房源供給。

　　上海土地市場熱度最高。2021年全年三輪集中供地，北京、上海、廣州、深圳流拍率分別為33%、5%、31%和38%，分別成功出讓57、153、78、38宗地塊，總出讓金額分別為1900、1954、1778和960億元，上海土拍流拍率最低，成交地塊最多，出讓金額最高。

　　拿地房企格局轉換。2021年，一線城市中拿地金額TOP5房企為越秀地產、深圳地鐵、金地、中國鐵建和上海港城，均為國企或國資參股企業，購地金額分別為275.4、241.8、191.9、84.1和84億元，分別購入12、6、10、6和5宗地塊。

　　開年北京集中供地搶跑，供地規則優化。目前，一線城市中僅有北京發布2022年第一次集中供地公告，繼續實施限地價、控房價、提品質。本次掛牌18宗地塊，總建筑規模約169萬平方米，總起始價492億元。

　　延期地塊競買規則優化。有 6宗宅地為2021年二批次5宗延期地塊競買規則調整優化，一是剝離原地塊商業金融服務用地，以純住宅地塊方式推出，起拍地價提升、溢價率下調；二是原地塊由競高標調整為“現場搖號+定高標”；三是原地塊取消配建保障性租賃住房，增加競現房銷售面積。

　　開年北京第一批集中供地繼續將住宅建設品質放在首位，每宗地塊均設置最低品質保障要求，18宗地塊中6宗設置了競高標準方案評選環節，11宗設置了“定高標準住宅建設+搖號”方式。要求未來住宅要實現綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統。同時，最高溢價率限制到15%，且有三宗地塊最高溢價率為5%，有一宗地塊最高溢價率上線為3%。18宗地塊均勻分布在核心區和近郊，可滿足多種人群需求。

　　3、 需求端：一線城市購房需求與供給和貸款可得性高度相關

　　一線城市經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強，剛需長期存在。中指院全國城市居民置業意愿調查數據顯示，一線城市購房需求自2021年11月以來持續提升，2022年1月環比提升15個百分點。受訪者中，有93%曾到訪過售樓處或中介場所看房，88%受訪者計劃有看房計劃。

　　優質樓盤供給和貸款可得性，是影響市場階段性冷熱的兩大直接變量。

　　從我們調研北京新盤市場來看，階段性優質供給房源出現，對購房會有很大吸引力，如：限競房尾房，如華樾國際、熙紅印，價格低于同地段周邊地區，目前華樾國際領尚均價7.1萬/平方米，而緊鄰地塊于2021年5月10日成功交易，上市后限價為8萬/平方米；新型共有產權房，多處熱門地段且價格低于同地段周邊地區，如永定府、學府公館、望京養云。永定府位于東城區、二環邊、永定門外板塊，銷售均價8.9萬/平方米，其東側商品房天壇府售價為12.5/平方米，新型共有產權房雖與政府共享份額，但是出租收益及滿5年后交易溢價部分全部歸購房者所有。這些優質稀缺的樓盤，很受購房者歡迎。

　　從貸款的可得性來看，放款提速會顯著推動成交。2021年12月，四地房貸放款也都出現了提速，最快可以實現一周放款。一線城市二手房由于產證齊全、可選擇多，率先回溫，并傳導至新房交易。

　　房貸利率下降也對購房有影響。1月20日，5年期LPR下調5個基點，北京、上海、深圳的首套和二套房貸利率均同步下調了5個基點。調整后，北京首套房貸利率5.15%、二套5.65%，上海首套房貸利率4.95%、二套5.65%，深圳四大行首套房貸利率5.05%、二套5.55%，其他部分銀行為首套4.9%、二套5.2%。廣州房貸利率下調幅度更大，主流銀行首套、二套房貸利率下調了20-30個基點，首套在5.5%左右，二套在5.8%左右。5年期LPR對購房的信號作用體現明顯。

　　同時，購房意愿也受“期房能否如期交付”的心理預期影響。一線城市的預售資金監管較嚴格，期房如期交付保障性高。從銷售模式來看，2022年北京第一次土拍既延續了競品質的條件，還對半數項目設置了競現房銷售環節，提升居民購房安全感。

　　4、展望后市：一線城市房地產韌性強，限購限貸不會輕易放松

　　供給端，土拍規則逐步優化，提升對房企的吸引力。從北京開年第一次集中供地競買規則來看，2022年，一線城市競買規則逐步優化。如提升供給地塊質量，均衡分布核心區和近郊區；部分地塊取消或縮減配建保障性租賃住房面積；減少商業金融服務用地，多以純住宅地塊方式推出，起拍地價提升、溢價率下調；將競高標改為定高標，提升房企參拍意愿。

　　需求端，一線城市限購和限貸是影響購房需求的主要因素，不會輕易放松。

　　一線城市限購最為嚴格，并持續完善人才購房、房屋贈予、堵漏假離婚等措施，進行限購政策打補丁。如北京于2021年8月，發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確原家庭在離異前擁有住房套數不符合限購政策的，離異3年內任何一方均不得在本市購房。上海完善離婚購房、贈與住房限購政策，2021年1月，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》要求，夫妻離異3年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。2021年7月，所贈與住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數，且受贈人應符合限購政策。廣州細化人才購房規則、限購政策打補丁。2021年4月，廣州發布《關于完善我市房地產平穩健康發展政策的通知》，要求人才購房提供連續12個月繳納社?；騻€稅記錄，不得補繳。深圳購房“戶籍+社?！保?020年7月，深圳對于戶籍購房調整為落戶滿3年且連續繳納3年社保或個稅，并沿用至今。

　　一線城市高首付比及二套房認定約束未放松，制約購房需求釋放。對于最低首套房首付比例，北、上、廣、深分別為35%（非普為40%）、35%、30%和30%。四地對于二套房的認定均為“認房又認貸”，對于二套房最低首付比例，北京為普通住宅不低于60%，非普通住宅不低于80%；上海為普通住宅不低于50%，非普通住宅不低于70%。廣州和深圳進一步區別了有房和無房有貸，有房情況下，廣州二套房首付比商品房不低于50%、公寓不低于70%，深圳普通住宅不低于70%，非普通住宅不低于80%。

　　但京滬落戶有所放松，人口流入帶來購房需求。北京和上?，F行規定為落戶后即可購房，無社?；騻€稅繳納年限要求，因而落戶放松會直接帶來有購房資格人群增加，購房需求增加。2021年7月，北京發布《北京市引進畢業生管理辦法》，放寬落戶學歷要求、年齡要求、畢業年限要求，并實行特定引進項目計劃單列。2021年11月，上海試點在五個新城和自貿區新片區就業的應屆研究生畢業生符合基本條件直接落戶政策。

　　利率下降仍有空間，放款提速推動需求釋放。此輪房貸利率下調后，以最新五年期LPR4.6%計算，一線城市房貸利率下調仍有空間。目前，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，廣州首套LPR+90BP、二套LPR+120BP起，深圳首套LPR+45BP、二套LPR+95BP起。

　　證券研究報告：《開年看地產：一線城市房地產市場韌性如何》

　　對外發布時間：2022年2月12日

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)