失意的明星房企：遭股東連續(xù)減持，業(yè)績(jī)跳水下的金融街只小不美？

　　趙佳琪

　　來源： 時(shí)代周報(bào)

七年時(shí)間，險(xiǎn)資進(jìn)退，金融街到底經(jīng)歷了什么？

　　【編者按】：從風(fēng)光無限的本土大鱷到走入掉隊(duì)行列，京派房企的這幾年著實(shí)不好過。無論是因?yàn)橐?guī)模化擴(kuò)張行差踏錯(cuò)，還是因?yàn)閭鶆?wù)高企陷入流動(dòng)性危機(jī)，在非首都功能疏解的大背景下，他們?cè)?jīng)繁華喧囂過，如今卻空余一身落寞。

　　它曾是京派房企中最賺錢的公司之一，坐擁北京三環(huán)內(nèi)400多億自持物業(yè)，其大部分位于寸土寸金的北京金融街。

　　這家靠商業(yè)地產(chǎn)發(fā)跡的房企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下稱“金融街”），如今卻已規(guī)模掉隊(duì)，負(fù)債纏身，持續(xù)虧損，幾乎快要淡出公眾視線。

　　就在不久前，股東大家人壽再度減持金融街股份，這已是今年下半年以來險(xiǎn)資的第二次套現(xiàn)。而早在七年前，金融街曾是險(xiǎn)資炙手可熱的藍(lán)籌股，屢獲舉牌增持。

　　2017年，金融街董事長(zhǎng)高靚曾表示，小而美也可以活的很好，彼時(shí)的金融街，左手?jǐn)堉小爸袊?guó)的華爾街”之稱的北京金融街，右手大幅進(jìn)行擴(kuò)張。

　　七年時(shí)間，險(xiǎn)資進(jìn)退，金融街到底經(jīng)歷了什么？

　　不增收也不增利

　　2021年11月15日午間，金融街公告稱，股東大家人壽近期累計(jì)減持8421萬股公司股份，合計(jì)減持比例2.82%，減持后股份數(shù)量為3.37億股，最新持股比例為11.29%。

　　而早在今年9月6日至8日，該股東還曾通過集中競(jìng)價(jià)的方式，累計(jì)減持2981萬股，占金融街總股本的0.99%。

　　對(duì)此，金融街內(nèi)部人士接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“這是基于股東自身經(jīng)營(yíng)安排的考慮”。

　　據(jù)了解，自2019年7月以來，大家人壽一直在持續(xù)套現(xiàn)。被拋售股權(quán)的名單還包括中國(guó)建筑、萬科A、歐亞集團(tuán)、大商股份和招商銀行。而與金融街同時(shí)被其減持的地產(chǎn)股還包括金地集團(tuán)。

　　明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)告訴時(shí)代周報(bào)記者，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，地產(chǎn)板塊估值不斷下行，風(fēng)險(xiǎn)增大，因而“此番減持，可能更多是基于險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)行業(yè)前景不看好”。

　　而除了上述外部因素，金融街近年來飄忽不定的業(yè)績(jī)也屢遭詬病。數(shù)據(jù)顯示，其上半年?duì)I收54.73億元，同比減少6.71%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)則僅有0.68億元，同比減少46.67%。

　　“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常態(tài)，但金融街卻是“不增收也不增利”。

　　該公司今年三季度數(shù)據(jù)進(jìn)一步惡化：營(yíng)收41.93億元，同比下降9.84%；歸母凈利潤(rùn)5.1億元，同比下降22.49%；扣非凈利潤(rùn)-1545.99萬元，同比下降103.83%，已呈現(xiàn)虧損態(tài)勢(shì)。

　　縱觀前三季度，金融街營(yíng)收96.66億元，同比下降8.1%；扣非凈利潤(rùn)5271.7萬元，同比下降90.08%。

　　對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，金融街內(nèi)部人士的解釋是，主要源于旗下德勝國(guó)際中心項(xiàng)目做了股權(quán)交易，出售價(jià)格變成了非經(jīng)營(yíng)性損益，“如果按照正常資產(chǎn)交易方式的話，該項(xiàng)目將直接帶來16億的收入和5.3億的利潤(rùn)，反映到財(cái)報(bào)上的話，正常的收益在6億左右”。

　　然而，投資者對(duì)其盈利能力的質(zhì)疑自2019年就已開始，尤其是2020年新冠疫情期間，金融街營(yíng)收更是跌破5年來新低，降至181.21億元，扣非凈利潤(rùn)降幅達(dá)89.98%，已淪為一支反彈乏力的破凈股。

　　“金融街模式”得與失

　　金融街昔日的優(yōu)勢(shì)，卻成了如今的劣勢(shì)。

　　七年前，它曾被險(xiǎn)資追著走。大家人壽的前身安邦系通過二級(jí)市場(chǎng)增持其股份至5%舉牌，隨后又用兩年多時(shí)間持續(xù)增持，至2016年持股比例一度高達(dá)29.98%，成為其第二大股東，一度引發(fā)大股東反擊。

　　而險(xiǎn)資之所以重倉金融街，恰是看重其背后的國(guó)資背景、北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺資源、以及低估值和高股息。

　　金融街的母公司，是北京金融街投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“金融街集團(tuán)”），后者成立于1992年，以開發(fā)建設(shè)北京金融街為契機(jī)，逐步發(fā)展成為大型多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。2000年，其通過與重慶華亞資產(chǎn)置換，成功實(shí)現(xiàn)上市。

　　東方證券2017年的一份研報(bào)將其優(yōu)勢(shì)概括為“金融街模式”，即：在一線城市和區(qū)域中心城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)重點(diǎn)增持一線城市核心區(qū)域的寫字樓、商業(yè)物業(yè)，逐漸形成以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以住宅地產(chǎn)為補(bǔ)充。

　　簡(jiǎn)單說，“金融街模式”的先天基因是以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，即通過開發(fā)城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，增加商業(yè)配套，使地段實(shí)現(xiàn)增值，進(jìn)而再開發(fā)周邊住宅快速銷售變現(xiàn)，用以補(bǔ)充商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)所需的現(xiàn)金流。按照金融街自己的說法，即開發(fā)、自持雙輪驅(qū)動(dòng)。

　　然而，這種在北京CBD核心區(qū)、金融總部培育起來的“金融街模式”，就如同溫室的花朵，一旦暴露在氣候多變、環(huán)境復(fù)雜的外埠市場(chǎng)，能否憑地方優(yōu)勢(shì)勝出？這份研報(bào)也給出了擔(dān)憂，比如：一二線城市房地產(chǎn)政策調(diào)控力度及持續(xù)時(shí)間超預(yù)期怎么辦？自持物業(yè)出租率不及預(yù)期怎么辦？城市及土地儲(chǔ)備的拓展不及預(yù)期又該怎么辦？

　　現(xiàn)在回頭望去，不得不說這是一份具有前瞻性的券商研報(bào)。它所提示的風(fēng)險(xiǎn)，竟然全都在這家企業(yè)日后所遭遇的困境中逐一應(yīng)驗(yàn)了。

　　擴(kuò)張路上遇人事震蕩

　　從2014年起，也即險(xiǎn)資不斷加持后，金融街駛?cè)肓巳珖?guó)化擴(kuò)張的快車道。

　　最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32億元接盤潘石屹在上海的SOHO靜安廣場(chǎng)和海倫廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目。次年7月，金融街又以88.15億元競(jìng)得上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊，刷新當(dāng)年上海土地成交價(jià)格記錄，斬獲“地王”一枚。

　　金融街工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊并非是傳統(tǒng)意義上的“地王”，雖然總價(jià)高，但這是上海內(nèi)環(huán)少有的30多萬平米的綜合體項(xiàng)目，實(shí)際折合每平米僅2.8萬元，“在上海內(nèi)環(huán)，這是一塊優(yōu)質(zhì)地塊。”

　　該工作人員還表示，“擴(kuò)張是基于公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，希望進(jìn)一步提升行業(yè)地位”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年，金融街陸續(xù)深入武漢、成都、蘇州、廊坊及佛山，拿下18個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)當(dāng)年財(cái)報(bào)，金融街在2017年共耗資247億元（權(quán)益）拿地。

　　2018年，金融街通過招拍掛、兼并、收購(gòu)、合作開發(fā)等方式，繼續(xù)新增項(xiàng)目20個(gè)，新增權(quán)益建筑面積356萬平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額191億元，土地均價(jià)約7699元/平米。

　　而就這兩年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)改寫。2017年，十九大提出的“房住不炒”漸成基本國(guó)策，旨在抑制投資投機(jī)需求的限售政策密集出臺(tái)。

　　大多數(shù)房企沒有嚴(yán)謹(jǐn)捕捉到信號(hào)背后的意思，金融街也是其一。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，金融街2019年新增土地貨值238.3億元，同比減少約27%，其拿地力度雖然有所降低，但僅蘇州31億一塊地，樓面價(jià)就刷新當(dāng)?shù)赜涗洝?/p>

　　在這個(gè)過程中，金融街內(nèi)部在當(dāng)時(shí)已有大變化。2015年11月，金融街發(fā)布公告稱，根據(jù)上級(jí)通知，公司董事長(zhǎng)王功偉、董事鞠瑾正在接受組織調(diào)查。

　　這則消息震驚業(yè)界，進(jìn)而引發(fā)公司內(nèi)部人事震蕩。直至2017年8月，金融街一大波高管全部換血，1970年出生的高靚當(dāng)選為公司董事長(zhǎng)。

　　大范圍人事震蕩對(duì)企業(yè)發(fā)展造成了何等影響，接受時(shí)代周報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士不愿置評(píng)。可見的事實(shí)是，此后多年，“廉政建設(shè)”始終是這家企業(yè)官宣的高頻詞。而金融街項(xiàng)目投拓的步伐雖然在加快，但周轉(zhuǎn)卻變慢了。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年，金融街存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1100.24天，而2020年底，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了2396.8天，增長(zhǎng)了2倍多。

　　資金回籠緩慢，疊加擴(kuò)張拿地，致使金融街一度背上沉重財(cái)務(wù)壓力。根據(jù)《投資時(shí)報(bào)》報(bào)道，金融街的凈負(fù)債率自2014年起便一直處于100%之上，2014年—2019年末依次為113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。

　　8年時(shí)間過去，金融街的銷售規(guī)模僅有不到2倍的提升，而同期房企10強(qiáng)的銷售規(guī)模平均增長(zhǎng)了5.22倍。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2012年，金融街實(shí)現(xiàn)銷售金額180億元，位列第27位，這是迄今為止它在房企百?gòu)?qiáng)榜上排名最靠前的一次；2020年，金融街銷售348.5億元，排名第77位。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若從凈資產(chǎn)、土儲(chǔ)、運(yùn)營(yíng)面積和租金收益等方面綜合考量，金融街還是一家不錯(cuò)的公司，在財(cái)富中文網(wǎng)發(fā)布的2020年《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)排行榜中，金融街以261.84億元的營(yíng)收位列榜單第353位，較上一年提升25位。

　　割肉自救，別無選擇

　　11月18日，金融街發(fā)布公告稱，將為全資子公司金融街武漢置業(yè)有限公司債務(wù)融資提供19億元擔(dān)保。

　　這則“借新還舊”的公告中，或許隱約可見其負(fù)債壓力的冰山一角。根據(jù)以往財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，從2017年到2019年全國(guó)擴(kuò)張期間，金融街的有息負(fù)債在持續(xù)增長(zhǎng)，分別為624億元、805億元、846億元；2020年有息負(fù)債進(jìn)一步上升，至874億元。

　　而截至2020年末，金融街凈負(fù)債率仍高達(dá)172.41%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.38%，踩中兩條“紅線”。

　　此刻，面對(duì)股東減持、周轉(zhuǎn)變慢和杠桿推高，戰(zhàn)略性收縮似乎是金融街別無選擇的選擇。

　　在2021年公司半年報(bào)中，金融街管理層明確表示，下半年公司將高度重視現(xiàn)金流安全，確保資金安全穩(wěn)健。并提出統(tǒng)籌收支平衡、加大融資力度、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)費(fèi)用、盤活存量資產(chǎn)等等數(shù)項(xiàng)舉措。

　　然而現(xiàn)實(shí)中可用以自救的手段，都不過是一些常規(guī)套路：

　　首先是減少土地開支。據(jù)公司年報(bào)測(cè)算，與2019年的土地權(quán)益投資額169億元相比，2021年至今為止，金融街拿地權(quán)益投入縮水了約50%。

　　上述金融街內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司拿地越來越謹(jǐn)慎，對(duì)目標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)基本面、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局以及周邊競(jìng)品都要進(jìn)行詳細(xì)的分析測(cè)算。

　　其次是出售資產(chǎn)。除了前述提到的德勝國(guó)際中心項(xiàng)目股權(quán)外，金融街實(shí)際上從去年開始就已經(jīng)賣賣賣，包括與中信地產(chǎn)協(xié)商解除中信城B地塊合作協(xié)議，以37.1億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓金融街?萬科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)等等。如果順利的話，這些股權(quán)交易可為金融街回籠超過130億元的資金。

　　但這一系列操作，似乎仍未使其化解三道紅線的壓力。截至2021年6月末，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%，凈負(fù)債率為163.7%，現(xiàn)金短債比為1.13，資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率小幅下降，仍踩中兩條紅線，維持“橙檔”不變。

　　在回答投資者提問時(shí)，金融街方面曾明確表示，力爭(zhēng)三年將“三條紅線”管控的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

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責(zé)任編輯：張亞楠