春節期間，新派公寓新國展店遭遇停水斷電，這讓長租公寓集體性風險浮出水面。目前在當地政府的介入下，供電已經恢復。

　　長租公寓“觸雷”

　　春節期間，新派公寓新國展店被新業主停水斷電；“買賣不破租賃”難執行成為行業風險

　　就像許多剛剛興起的新鮮事物一樣，經過去年的政策支持和資本進入，長租公寓也搭上了開往春天的列車。然而，創新的激情和資本的沖動在最初掩蓋了這一領域的許多“雷區”，法律與規章的滯后、行業行為準則難以達成共識都不是依靠熱情和沖動能夠解決的。在最初的沖動過后，長租公寓這個行業也難以避免會進入“雷區”，在剛剛過去的春節，第一批涉足這一領域的長租公寓品牌“新派公寓”，就迎面撞上了長租公寓從業者們最為擔心的一個“雷”。

　　業主更迭后遭遇停水斷電

　　春節期間，位于首都國際機場附近的新派公寓新國展店遭遇業主停水斷電，這讓長租公寓領域所面臨的集體性風險浮出水面。在由房企自持的長租公寓進入市場之前，輕資產的運營模式是長租公寓的主角。運營者扮演的更多是一個“二房東”與公寓服務提供者的角色，其自身利益、租客利益都難以得到保障。

　　據新派公寓方面負責人向記者表示：“春節前兩天左右，新國展店的業主以檢修水電的名義將我們的水電供應切斷，使得新派公寓新國展店以及相鄰的全季酒店住客生活受到了嚴重影響。我們只能通過租用供電車等方式來恢復公寓的水電供應，以維護租客的權益不受損害?！?/p>

　　據上述負責人介紹，水電供應被切斷，原因主要是由物業產權人發生變更所引發的?！斑@個店開業還不到1年，租賃合約中約定的12.5年租期只過去了一年半?！彼M一步表示，在承租物業時，公司的法務人員查到該物業已經被抵押，但是原業主出具了一份順義天竺鎮政府的紅頭文件證明該物業可以出租，并且可作為酒店經營。然而，直到簽約進場、完成裝修之后，新派公寓方面才收到法院通知，他們所租賃的物業已經被法院查封半年之久。而目前，該物業已經歸于北京帝景房地產有限公司名下。

　　據新派公寓方面反映，新業主方北京帝景房地產有限公司同他們進行過接觸，希望重新商討租金價格或者讓新派公寓品牌退出其所擁有物業。不過雙方未能就租金問題達成共識，所以，新業主采用停水、斷電等手段向新派公寓方面施壓。目前雙方是通過政府、法院作為中間人進行溝通。截至發稿時，記者仍未聯系到帝景房地產。

　　據了解，新派公寓新國展店162間房、8000多平方米。此前裝修、推廣投入約5000萬元左右的資金，滿租狀態下，一年的租金收入能夠達到1000萬元左右。即使保守估計，一年的租金收入也應有700萬。目前在當地政府的介入下，公寓的供電已經恢復。

　　“輕資產”的風險

　　新派公寓的遭遇絕非一個孤立的個案，其觸及了所有輕資產運營者們所擔憂的一個痛點，即物業產權“買賣不破租賃”，產權人轉讓物業之后租約或者租金能否持續穩定，已是行業面臨的潛在風險。但在現階段，“買賣不破租賃”只是一個美好的愿景，在實際操作上，業主的更迭往往會帶來一些麻煩。

　　“‘買賣不破租賃’更多的是一種道德約束。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示：“現在的物權明顯大于租權，租購并舉最難的就是要突破租權和物權的關系。經營者還是應該將各種風險加以詳細了解，畢竟法律上的各種風險對經營帶來的是毀滅性的打擊?！?/p>

　　“目前我國大多數物業都會被業主質押出去以申請貸款，因而‘買賣不破租賃’這一點能夠起到的保障有限。”新派公寓委托法務發言人向記者介紹。另一方面，長租公寓的輕資產運營方，沒有足夠的資金去請強大的律師團隊進行調研?！耙话闱闆r下，長租公寓運營者會去調查承租公寓的確權、負債、公開市場上的不良信息，以及法院、工商方面的不良記錄等問題，但是有很多非公開信息在盡職調查過程中是難以觸及的。盡職調查方面的疏漏，是此次新派公寓‘觸雷’的原因。”

　　而熊貓公寓CEO王璽龍則認為，在這個案件中，其核心焦點還在于原業主對于新派公寓有目的性的隱瞞。

　　“通常來說，‘買賣不破租賃’這一點在法律上還是能夠得到一定程度保障。不過，新派公寓在其原業主一方蓄意欺詐的情況下，很難做到翔實的調查?！蓖醐t龍表示，作為運營方，如果我們遇上同樣的情況也只能向原產權方提起公訴，沒有更好的辦法。因為一般來講，由于市場競爭的關系，留給運營商做盡職調查的時間也就是半個月，時間成本、人力成本都很高。

　　制度建設須跟進

　　新派公寓在春節期間的遭遇揭露的也只是長租公寓行業所面臨的問題一角。從某種意義上來講，有關長租公寓制度體系的建設并沒有跟上市場變化的步伐。所以除了物權變更所帶來的問題之外，從業者經常遇到的諸如工商、消防、稅務、建筑施工、從業資格等方面都沒有一個完善、明確的規范。這些都將是行業所面臨的潛在風險。

　　王璽龍告訴記者，在消防方面，現在行業內通常會按照酒店標準做長租公寓的消防，成本高昂。但由于沒有一個明確標準，依然存在被整改甚至查封的可能性，這會讓長租公寓的發展受到嚴重制約。

　　“目前我國在保護長租公寓運營領域方面做得還不夠完善”，某品牌公寓不愿具名的創始人也向記者透露，“在工商管理方面，公寓沒有專門的名錄，各地政策也不統一，有的企業以生活服務供應商來進行注冊，有的企業以酒店運營、甚至是以企業管理進行工商注冊”。

　　長租公寓作為政府層面大力推進的新興事物，其配套制度體系的搭建、法律法規的跟進完善都是必須解決的問題。而且，在整個生態鏈末端租客的權益更是應該受到保護。無論是業主還是運營商，是否都應該讓商業的歸商業、法律的歸法律。無論如何，民生不應該成為談判的籌碼。

　　采寫/攝影　新京報記者 陳禹銘

責任編輯：李堅 SF163