融創“缺血”，孫宏斌押上自己

　　債券展期之下，孫宏斌面臨空前壓力。誰來拯救昔日的“白衣騎士”？

　　又一次，孫宏斌押上了自己。

　　自去年“自掏腰包29億”給融創中國無息貸款后，最近，孫宏斌又提出了一個方案：給融創一筆打算展期的債券做擔保，涉資40億元。

　　3月25日，融創房地產集團發布公告稱，預計不能如期兌付債券“20融創01”的本息以及“21融創03”的利息，原因是“無法籌措到足額資金”。公告中還表示：由于融創面臨階段性資金壓力，擬于近期與債券持有人就上述債券的展期及延期支付事宜進行溝通。

　　一筆無法如期兌付的公司債，撕開了融創中國資金困境的冰山一角。孫宏斌的擔保對象，源自一筆原本在4月1日回售的40億元境內公募債“20融創01”。《中國企業家》獲悉，在融創提出的初步展期方案中，融創中國董事會主席孫宏斌將提供無限連帶責任擔保。

　　融創在去年經歷了史無前例的“冰與火”。先是上半年斥資千億大手筆投資拿地，其態勢之“猛烈”讓不少同行記憶深刻；下半年則高度緊縮，不僅停止拿地，還接連賣資產。直到去年底，融創通過無息借款、配股、賣貝殼股票、賣項目等多方式，持續“回血”超過200億元。

　　作為國內TOP5級別房企，融創與萬科、碧桂園、保利發展、中國恒大等房企被視為國內龍頭房企的標桿。但去年下半年恒大亮起紅燈，引發了整個房地產行業的信任危機。此次融創再陷資金危局，外界不禁有疑問：融創游走在“暴雷”邊緣了？它會是下一個“恒大”嗎？

　　融創在最新公告中稱，絕不會發生“逃廢債”的情形，盡最大可能保障債券持有人的權益。

　　3月25日晚，孫宏斌在個人朋友圈轉發了融創官微的相關文章，并附言：2022年一季度，我們在28個城市交付43個項目。用最大誠意，兌現成千上萬戶業主交托的幸福期許。

　　缺血：

　　尋求債券展期，不惜親自擔保

　　截至目前，融創公告展期/延期的兩筆債券尚在存續期內。

　　“我們都在等，現在就看4月1日的最終展期結果了。”接近融創的人士對《中國企業家》稱。

　　3月24日，一則有關“融創40億債券即將展期”的消息開始在網絡上發酵。相關消息稱，因兌付資金有缺，融創中國（01918.HK）對一筆4月1日面臨回售的公司債“20融創01”提出展期，并且融創中國董事會主席孫宏斌將為這筆債券提供無限連帶責任擔保。

　　有消息稱，目前債券展期方案已經初步確定，融創中國計劃將該筆債券展期兩年，并按季度分期償還本金。不過，有債權人稱，大部分債權人表示不接受該展期方案，但目前這也只是初步提出的，并非最終確定的方案。

　　3月25日，融創方面表示，正積極擬定債務展期的相關方案，計劃提供融創中國董事會主席孫宏斌的無限連帶責任保證擔保等作為增信措施。目前債券相關方案尚未最終確定，公司將持續推進資金解決方案，根據實際情況盡快確定方案，并與債券持有人充分做好溝通工作。

　　《中國企業家》獲悉，融創將在近期與債券持有人召開溝通會，繼續商討展期方案。不過，目前融創的債務展期舉措，僅針對今年4月到期的剛性債務，并非全面展期。

　　據知情人透露，受政策、市場面影響，融創此前提出的償債方案一度滯緩，展期屬于“不得已”之選。而從另一個層面來看，“老孫個人提供擔保，說明了公司實控人的擔當、對公司未來發展的看好，這也能給予市場更強的信心。”該人士強調稱。

　　為應對今年二季度到期的公開市場債務，融創方面稱采取了大量措施，包括“堅決處置資產約257.2億元、大力促進銷售回款、兩次股權融資回流資金約為15.32億美元、融創中國董事會主席孫宏斌向融創中國提供無息資金約為4.64億美元等”，保證了春節前公開市場債券如期償付。

　　但新的一年，銷售并未回暖。融創中國在公告中稱，2022年1~2月累計銷售額同比下降約27%，同時疊加其他因素，導致公司為應對將于3月及4月到期的公開市場債務而積極推動的包括資產處置、專項融資等多種資金方案均難以執行，公司近期面臨階段性流動性困難。

　　從去年下半年起，關于融創“資金鏈”繃緊、公司面臨信用危機的傳言就時有爆出。此次債券展期消息，將本就身處漩渦的融創推上風口。資本市場似乎早有“預感”。3月18日、3月21日、3月23日，“20融創01”均出現下跌。其中，3月23日，“20融創01”盤中兩次跌停，截至收盤報36.83元，跌幅達到41.54%。

　　據悉，“20融創01”于2020年4月1日發行，發行期限為4年，債券規模為40億元，并附帶2022年4月1日投資者回售選擇權。也就是說，該筆債券計劃應在今年4月1日進行回售，而在今年3月10日，融創中國還曾針對這筆債券增加了2023年4月1日的投資者回售選擇權，以鼓勵投資者繼續持有。

　　“老孫已經押上了自己的身家和信譽。”有行業人士稱。接下來的一周內，投資者們需要給出自己的選票。多位行業人士稱，“再信孫宏斌一次。”亦有人表達了擔憂。雖然孫宏斌個人連帶責任擔保體現了十足的償債意愿，“但也確實體現出融創面臨極大的償債壓力”。

　　根據企業預警通數據，包括前述“20融創01”在內，融創集團境內存續債券共有9只，存續規模167.49億元，其中今年6月到期余額14.4億元，以及今年達到回售期的20融創01、20融創03、16融創07、16融地01等四只，約78.3億元，累計逾92億元。

　　“冰與火”：

　　從瘋狂拿地到再度收縮

　　與今日之困境形成鮮明對比的，是去年上半年融創近乎瘋狂的拿地。

　　2021年3月15日，融創拿下江蘇鎮江某地塊，溢價率高達61.3%；3月底，融創分別以溢價83%和89%在臨沂和淮安拿下了兩塊地皮。有報道稱，融創的到來對淮安樓市影響巨大，短短幾個月，淮安市淮安區的地價單價就從5000元“飆升”至超過9000元。

　　到了4月，融創拿下21宗地塊，拿地總價超過245億元。5月，融創以430億元拿下了全國18個地塊，而后又以121億元拿下北京海淀樹村兩地。據第三方統計，截至6月底，融創半年內拿地總數83宗，總金額接近千億；拿地面積方面，《中國企業家》綜合年報數據計算，融創2021年上半年的權益土地儲備面積幾乎達到了2020年上半年的2倍。

　　據中指院統計，2020年全年，融創的拿地金額也僅有695億元。

　　融創去年上半年在全國各地頻繁且高溢價拿地的舉動，引發行業側目：融創真有這么多錢嗎？而孫宏斌的拿地邏輯是：“目前，我們按照權益拿地額不超過權益銷售額40%的標準拿地，并且我們還有大量的合作方，實際上我們自有資金投入大概占拿地金額不超過20%。”

　　支撐孫宏斌如此大手筆“買買買”的，是過去幾年融創火箭一般躥升的業績：

　　2017~2019年，融創實現合同銷售金額3620.1億元、4608.5億元、5562.1億元，同比分別增長140%、27%、21%。規模增速方面，排名行業前三的碧桂園、萬科、恒大都未超過10%。2020年，這一數字增長為5752.6億元。截至2020年底，融創已連續四年居于行業“老四”。

　　盡管在2021年3月中旬的融創2020年度業績會上，孫宏斌曾公開說：“我是支持調控的，不調控的話，這個行業沒辦法干了，房價和地價都要上天了。”但落到融創的投資行動里，卻是另一番光景。

　　攝影：史小兵

　　有行業人士透露，融創自2021年1月起大舉收購土地，引起了央行和國土資源局的關注。央行要求金融機構提供融創5月份購地的信息，包括逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。對此，截至發稿，融創方面未予回應。

　　變化是從去年下半年開始的。

　　去年上半年，融創的經營還在正常運轉。2021年8月30日，融創中國公布2021年中期業績報告顯示，公司實現營業收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

　　去年下半年以來，“收縮”成為融創組織行動的主基調。尤其是在整體資金鏈緊張態勢下，融創多元板塊發展面臨巨大挑戰。目前融創下分地產、物業、文旅、文化、會展、康養六大板塊。近期，文旅板塊賣掉了一些明星資產。

　　接近融創的人士對《中國企業家》稱，“多元業務長期依賴主業輸血，快速合并帶來業務膨脹，且發展方向搖擺等多方因素影響下，文旅和文化板塊業績慘淡。”

　　最新一次組織大調整發生在今年2月10日，融創中國調整組織架構，由七大區域調為九大區域。此次融創中國新成立了西北區域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四省；原西南區域拆分為成渝區域、云貴區域，分別管理四川及重慶、云南及貴州。

　　“西南板塊是融創對外收購的大本營，這些年來擴張迅速，但拿了很多高價地短期難以消化，沉淀了大量資金，本身合并進來的文旅、會展業務去化周期漫長。”談及西南區域拆分原因，融創方面的人士對《中國企業家》稱，融創目前的策略是，“先守住面包，再談詩和遠方”。

　　愛冒險、賭性強的孫宏斌，也有謹慎、小心的另一面。

　　兩年前的2020年初，一場廣泛的組織調整就已在融創中國公司內部展開。多位融創中國的高管和員工跟《中國企業家》表示，融創在組織方面“動刀”，主要圍繞“提高人均效能”“優化人才結構”等方向進行調整，狠抓效率，精簡組織，清除冗余。

　　此后兩年間，融創從總部到多元板塊的組織調整未曾間斷，與之相伴的人員優化亦在同步進行。有員工透露，有些部門的員工不到半年就減去三分之二。在融創員工的總體印象中，“效率”和“利潤”被融創管理層重點提及。到了2021年下半年，“安全”成了融創內部的高頻詞。

　　融創的這些行動策略，是龍頭房企應對市場不確定性、進而尋求生存空間的一個縮影。

　　但在行業整體下行背景下，融創還是失去了以往的業績增速。2021年全年，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣5973.6億元，同比增長4%，累計合同銷售面積約4141.8萬平方米。其中，歸屬于該公司的權益合同銷售金額約人民幣3615.7億元。

　　《中國企業家》從融創內部多位人士處獲悉，融創自今年春節后再度開啟新一輪人員優化和組織調整，整體裁員比例接近兩到三成。其中，融創文化裁員三成，公司搬回集團；文旅板塊也有一定的架構調整。在公司整體資金緊張態勢下，所有融創員工2021年沒有拿到年終獎。

　　3月21日，融創中國公告稱，預計公司2021年擁有人應占溢利較2020年下降約85%，核心凈利潤較2020年下降50%。

　　大環境：

　　政策在回暖，效力仍存時滯

　　融創中國在3月25日的公告中透露，截至2021年6月30日，融創房地產集團總資產規模為11410.52億元，資產負債率為83.45%，有息負債為2260.75億元。截至2021年底，融創中國可售貨值（含合聯營公司）約為2.0萬億元。

　　“融創現在的選擇，是在到期債務處理和穩定經營中間，找到一種平衡。”接近融創的知情人士對《中國企業家》稱。在其看來，如果當下這筆債務展期順利，融創前期受到擠壓的經營資金壓力，將在一定程度上得到緩解，也將進入相對良性的債務清償和發展循環中。

　　此次展期順利與否，與利益相關方的預期緊密相關。

　　今年以來，央行等部委不斷發聲釋放“利好”。先是央行在年初表態“房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態”；2月，市場傳言住建部制定預售資金監督管理辦法并發往各省細化；3月2日，銀保監會主席郭樹清稱“房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉”。

　　最近一次是在3月16日，國務院金融穩定發展委員會專題會議指出，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。受政策“吹風”影響，地產股率先走出一波上漲行情，但從實際經營層面來看，銷售復蘇、預售資金放松和融資恢復還未真正到來。

　　行業人士稱，上述“利好”政策在市場側發生效力，仍存有一定時滯。從房企端反饋的聲音來看，樓市回暖未及預期。尤其春節后龍光“暴雷”，對行業信心形成沉重打擊，也嚴重影響了不少民營房企后續的資金安排。這種背景下，民營房企整體流動性緊張的局面進一步加劇。

　　據不完全統計，自去年下半年以來，包括中國恒大、世茂、陽光城等頭部企業在內，遭遇信用危機的民營房企數量已擴大到24家。不到一個月，“展期”這個詞，已從敏感詞匯變成司空見慣的表述。為了保障自身現金流安全，“展期”成為房企應對債務壓力的一種普遍選擇。

　　每年3到4月，上市房企都會集中披露前一年年報。《中國企業家》注意到，今年3月，截至25日，已有16家上市房企財報宣告“難產”，選擇延期發布。這引發了外界對房地產行業信心的關注，“估計真正的展期潮才剛剛來臨。”有行業人士預判稱。

　　3月21日，融創中國公告稱，由于中國內地及香港地區近期出現疫情，對出行、物流等有所限制，公司2021年年度報告的審計程序無法按期完成。因此，公司無法在2022年3月31日或之前刊發經過審核的年度業績，計劃于2022年3月31日刊發未經審核的年度業績。

　　在監管政策的持續和深化影響下，2021年，房地產行業逐步降速，房企亦在“三道紅線”的管控下積極“降杠桿”。有房企人士稱，目前預售監管資金沒有實質放開，房企項目資金池無法打通，一旦困難項目回款出現問題，公司就需要抽調資金解決，從而導致可用資金越來越少。

　　“融資太難了。”一位TOP30強房企融資負責人直言，盡管政策向暖，但民營房企還是很難拿到錢。“誰家的家底厚，堅持的時間就久一點，但如果還是現在這樣的局面，再過一段時間，估計誰也堅持不下去了。”

　　從數據層面來看，樓市還未走出低溫行情。2022年1~2月，融創銷售額實現503億元，排名行業第三，同比下滑27%。同期，百強房企銷售額同比下降約47%。而從當前已發布2021年度業績的房企來看，不少房企毛利率都降至18%以下。

　　“行業艱難的現狀已經持續了太長時間。”前述人士感慨稱。不過，一些穩健類房企對于政策調控的影響有著另一番理解。3月25日，龍湖2021年度業績交流會上，龍湖CFO趙軼表示，“形勢未來會慢慢修復，最痛的時候已經過去了。”

　　“最近六部委發聲支持行業，我們感覺到了政策在不斷修復，各地在執行力度上不再一刀切，而是根據風險狀況、企業狀態，包括紅橙黃綠檔次來判斷。對于能夠滿足后續開發支出之外的資金，監管部門是同意企業以合理的方式調出的。”趙軼稱。

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責任編輯：梁斌 SF055