作者： 吳斯旻 孫夢(mèng)凡
城中村改造的重要性再度提升。
7月21日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇；另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買(mǎi)的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
雖然城中村改造被認(rèn)為是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，但在業(yè)界人士看來(lái)，由于新時(shí)期的舊改已脫離大拆大建的模式，加之當(dāng)下民間投資熱情尚待恢復(fù)，城中村改造需要以地方功能性國(guó)企主導(dǎo)，并為市場(chǎng)資金進(jìn)入創(chuàng)造更多有利條件。
“但目前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的情緒還在修復(fù)中，短期內(nèi)吸引大量社會(huì)資本進(jìn)入存在難度。當(dāng)下，更有可能先由國(guó)企打頭來(lái)探索一些可行性的試點(diǎn)方案，形成示范效應(yīng)，再慢慢提高市場(chǎng)比例。”李宇嘉說(shuō)。
超大特大城市城中村如何改？
今年以來(lái)，中央高級(jí)別會(huì)議已多次提及城中村改造問(wèn)題。今年4月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，大城市的城中村占據(jù)核心區(qū)位，但供應(yīng)效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高質(zhì)量發(fā)展的需求。房地產(chǎn)發(fā)展新時(shí)期，加強(qiáng)城中村改造是必然趨勢(shì)。
按照此次國(guó)常會(huì)要求，在超大特大城市實(shí)施城中村改造，要穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先改造對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。
據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)目前有7個(gè)超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；14個(gè)特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。這其中，不少城市近年來(lái)加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式，并已提出明確目標(biāo)。
城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)介紹說(shuō)，作為快速城市化中的一個(gè)歷史遺留問(wèn)題，城中村改造在各地已經(jīng)探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等，各種模式在改造主體、拆遷補(bǔ)償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面各有不同。
王業(yè)強(qiáng)舉例稱，在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導(dǎo)型，如杭州；開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，如珠海；村集體為主導(dǎo)，如廣州。在改造方式上，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據(jù)補(bǔ)償?shù)姆绞絼t可以劃分兩類；一類是實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，如鄭州，另一類是政府改造，并根據(jù)原有住房面積市場(chǎng)估價(jià)直接補(bǔ)償一定面積住房，如杭州。
根據(jù)住建部于2021年8月印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。
但即便如此，地方政府在城中村“規(guī)模化品質(zhì)化改造提升籌集保障性住房”的想法，也有可能與原住民、原租客的想法產(chǎn)生沖突。
上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對(duì)記者表示，城中村改造是否可以順利實(shí)施，關(guān)鍵取決于資金來(lái)源、居民意愿等。“城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過(guò)去多以功能性國(guó)有企業(yè)為主，未來(lái)通過(guò)創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等，可以吸引更多的社會(huì)資本介入，加快城中村改造的步伐。”
李宇嘉表示，由于城中村改造要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，所以，往后看，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的模式也不適宜，更有可能保持由地方功能性國(guó)企主導(dǎo)的模式，以確保改造的公共屬性。除主導(dǎo)國(guó)企之外，多方社會(huì)資金進(jìn)入應(yīng)該以租賃收入等經(jīng)營(yíng)性收入為主，而不是房地產(chǎn)銷售收入，避免過(guò)度房地產(chǎn)化。
城市更新更加“細(xì)水長(zhǎng)流”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示，在超大、特大城市進(jìn)行城中村改造對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，“值得關(guān)注的是改造本身也會(huì)帶來(lái)很多住房需求，導(dǎo)致城市中長(zhǎng)期購(gòu)房需求有所提升，短期來(lái)看，則可能會(huì)拉動(dòng)部分區(qū)域板塊的熱度提升。”
不過(guò)，在李宇嘉看來(lái)，之所以此次國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)是“超大、特大城市”，是因?yàn)槠渌鞘锌赡懿皇侨丝趦袅魅氤鞘校侵写甯脑焱度氲馁Y金體量又比較大，不太容易推廣。
本次城中村改造，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng)，與歷史上的棚改有何異同，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。在“房住不炒”等頂層政策設(shè)計(jì)下，新時(shí)期的城中村改造，明顯異于此前棚改（2015~2017年那輪棚改，開(kāi)啟了三四線城市的去庫(kù)存浪潮）。中信證券發(fā)表研報(bào)表示，兩者在區(qū)域、工作方式、受益主體上均有不同。例如，在覆蓋區(qū)域上，此前的棚戶區(qū)改造針對(duì)全國(guó)，以資金驅(qū)動(dòng)為主要手段，以大拆大建為主要模式，因此在拆遷較為容易的三四線城市進(jìn)展快。本輪城中村改造，則限定于超大特大城市，從居民切實(shí)需要、城市客觀實(shí)際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。
“由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說(shuō)是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長(zhǎng)期副作用少，社會(huì)爭(zhēng)議少。”中信證券認(rèn)為。
此前的棚改推動(dòng)了可觀的建設(shè)需求，此次城中村改造則要求“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。從拉動(dòng)投資的角度看，中信證券認(rèn)為，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。
國(guó)泰君安研報(bào)曾表示，2015~2017年棚改推動(dòng)的三四線城市上行周期，有三個(gè)前提：一是有土地出讓作為政府前期投入資金的閉環(huán)，需房企擴(kuò)表拿地支持；需產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口進(jìn)城保證動(dòng)態(tài)平衡；需金融支持政府加杠桿作為催化劑，宏觀層面也是新的寬信用渠道。
再看如今的行業(yè)現(xiàn)狀，房企處于縮表狀態(tài)，各類投資力度均較有限。同時(shí)，本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始于流動(dòng)性問(wèn)題，庫(kù)存并非當(dāng)下房地產(chǎn)矛盾的核心，如今可供各個(gè)城市更新的空間也較為有限，且大城市城中村具有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題復(fù)雜、周邊房?jī)r(jià)較高等特點(diǎn)，更新成本較大。
國(guó)常會(huì)也要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
總而言之，未來(lái)的城市更新會(huì)更加細(xì)水長(zhǎng)流，房地產(chǎn)難再現(xiàn)大規(guī)模刺激。國(guó)泰君安表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動(dòng)，賣地謀發(fā)展反而帶來(lái)更多的債務(wù)問(wèn)題以及高庫(kù)存問(wèn)題，而資管新規(guī)則限制房企融資，成為新舊模式轉(zhuǎn)變的催化劑。地產(chǎn)的作用將從驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，過(guò)去全國(guó)開(kāi)花的地產(chǎn)繁榮模式不再，基于高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。
責(zé)任編輯：李桐
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