作者： 杜川 孫夢凡 鄭娜

　　“最近我們在研究推出另外幾項結構性工具，主要重點支持房地產市場平穩運行，包括保交樓貸款支持計劃、住房租賃貸款支持計劃、民企債券融資支持工具等，屆時出臺后我們會另外再作一些詳細披露和發布。”1月13日，在國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。

　　連日來，房地產政策利好不斷。10日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會。座談會上，第一財經獲悉，為有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債情況，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》（下稱“行動方案”）。行動方案從資產、負債、權益、預期四個方面，重點推進21項工作任務，既包括一些已出臺政策的落實，也包括一些新增政策。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，金融支持房地產的四大政策方向更加明晰：需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策。

　　改善優質房企資產負債表

　　從行動方案具體內容來看，在資產端，通過優化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩定房地產銷售，壓實企業瘦身自救責任，著力改善優質房企經營性現金流。支持剛性和改善性住房需求，加快新增保交樓專項借款投放，設立2000億元保交樓貸款支持計劃，設立全國性資產管理公司專項再貸款，設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，一系列措施正在加速推進。

　　負債端，在風險可控和保障債權安全的前提下，從存量和增量入手，加大貸款、債券、資管等多渠道融資支持力度，保持優質房企融資性現金流穩定。

　　權益端，支持優質房企通過股權融資措施充實資本，降低財務杠桿，提升抗風險能力。

　　在房地產市場的預期提升方面，明確要樹立優質房企正面形象，保障商品房交房時間和質量，提升房企財務報表和信息披露質量，改善市場預期，重塑行業信心。

　　鄒瀾在發布會上表示，行動方案聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，重點推進“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四個方面共21項工作任務，綜合施策，改善優質房企現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。這些任務中既包括抓好已經出臺政策的落實，也包括設立全國性資產管理公司專項再貸款、設立住房租賃貸款支持計劃等一系列新舉措。

　　在明確優質房企的基本條件同時，行動方案表示沒有具體名單，金融機構可自主把握。業內認為，沒有具體名單，意味著對支持企業的范圍也在擴大。

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，行動方案的制定，表明管理部門對防范化解優質頭部房企風險，進行更加系統性、全局性的解決。“資產激活，有效提升房企經營性和融資性現金流。負債接續，緩解流動性緊張局面。權益補充，優化資產負債結構，降低杠桿率。預期提升，將修復行業信心。”

　　“三線四檔”將調整

　　尤其引人注目的是，行動方案明確要完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。

　　所謂“三線四檔”，即2020年8月住建部、央行召開重點房地產企業座談會，會上提出三個監管要求：剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

　　根據“三道紅線”踩線條數，房企被分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。

　　按照監管要求，從2021年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期；到2023年6月底，試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

　　自此，降檔降速、減債減負成為房企經營的主旋律。在這股降杠桿大潮中，許多房企通過減少借債、控制拿地等措施優化資產負債表，直到2021年整個行業的杠桿率大體上呈下降趨勢。但2022年以來，受疫情反復、斷供等因素影響，房企銷售大幅下滑，回款及現金持有下滑明顯，“踩線”房企有擴容趨勢。

　　據克而瑞統計，綠檔房企2022年中占比從年初的42%下降至32%，而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升，其中紅檔房企更是從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。

　　同時，存在金融機構的過度收縮問題。部分金融機構將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

　　去年年初曾有市場消息稱，銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。不過，“三線四檔”仍是金融機構對房企的重要評判標準。

　　業內受訪專家認為，此次“三道紅線”標準將迎來微調，預計紅線的要求不會變，可能會和貸款集中度一樣，延長或者設置過渡期，弱化不同檔位，對債務增長的容忍度提高，對拿地、對現金流的要求也會下降。如此一來，部分企業會有一定的加杠桿空間。

　　上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，房貸集中度和三道紅線將繼續落實，總的改革思路依然符合房地產金融管理長效機制，但是會結合短期和中長期做工作。目前會強調短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有放松做法，或有緩沖操作。

　　劉水表示，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，房企“三線四檔”規則完善參數設置，將給予房企寬松的融資環境，減小融資及債務壓力。一方面，延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對房地產融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據行業實際情況，靈活調整完善“三線四檔”參數設置，降低對房企的要求，能減少房企經營、融資及債務壓力。

　　市場有望走出低谷

　　房地產對經濟發展和風險防控具有系統影響。中央經濟工作會議明確，有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

　　2022年以來，針對房地產市場出現的一些調整，金融管理部門從供需兩端發力，促進房地產市場平穩運行，隨著相關政策效果的逐步顯現，房地產行業尤其是優質房企的融資環境明顯改善。

　　鄒瀾介紹，2022年9月到11月，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元。2022年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。

　　“近期許多銀行與房企簽訂了額度龐大的戰略授信合作，但都是雷聲大雨點小。” 有長期跟蹤房地產板塊的券商投行部人士表示，銀行可能會以房地產貸款集中度已經比較高等為由延緩落地。如果行動方案后續落實，或可為銀行等金融機構向房地產行業提供支持掃清障礙。

　　申萬宏源房地產行業分析師袁豪認為，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，表明后續“保主體”范圍或將進一步擴大，并且“四檔”房企債務增長上限或將優化，尤其是綠檔房企在負債端或有更大擴張空間，后續綠檔房企拿地或更將積極，助力銷售穩增。

　　植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，2023年房地產市場在更強有力的政策推動下，有望在二季度后半段逐步走出低谷，重點城市將率先企穩回升，全年房地產銷售、拿地和投資增速較2022年邊際改善。同時，需求得到改善、就業環境好轉、服務性消費加速修復、提振政策支持力度加大和低基數等一系列因素將推動社會消費顯著回升。

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責任編輯：李桐