原標題 100個樓盤宣布停貸！商品房預(yù)售制，該取消了

　　短短兩三天的時間，從剛開始的14個樓盤，到32個再到52個，業(yè)主選擇集體停貸，已經(jīng)成為了全國性的現(xiàn)象。

　　今天，這個數(shù)字來到了一個新的高度，100個樓盤。

　　100個樓盤宣布停貸

　　7月13日，微博上的《全國業(yè)主發(fā)布強制停貸項目統(tǒng)計表》再次刷新，最新的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主停貸的爛尾樓盤，已經(jīng)達到了100個。

　　根據(jù)圖片顯示，這100家斷供樓盤中，河南占比最高有32個樓盤爛尾，其次是湖北有15個樓盤爛尾，再是湖南有14個，江西有5個，河北、江蘇各4個，廣東、廣西、重慶、山東、遼寧、陜西各3個，山西、云南各2個，吉林、四川、安徽、福建各1個。

　　其中，爛尾最多的就是恒大的樓盤，高達31個。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，鄭州、長沙、昆明、福州、重慶、南寧等地的已停工或延期交付樓盤占比最多。

　　其中，最多的鄭州，有問題沒交付的項目，高達25249套，占到了成交套數(shù)的28%。也就是說，去年鄭州每賣出3套房子，就可能有一套是爛尾樓。

　　長沙有問題沒交付的項目，更是比鄭州還高，高達28139套，占到了成交總數(shù)的21%。那就是每賣出4套房，就有一套要爛尾。

　　廣州去年也有12%的成交面積，屬于有問題沒交付的樓盤項目。

　　所以，后續(xù)因爛尾樓停貸的樓盤數(shù)量，可能還將進一步上升。

　　飯都吃不上，誰還在乎征信

　　其實，昨天有很多文章已經(jīng)寫過，不少法律專家表示，根據(jù)現(xiàn)行法律，購房人如果未經(jīng)法院判決、或沒有達成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸自己就成了違約方，征信會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執(zhí)行。

　　但業(yè)主們顯然并不懼怕，不少停貸告知書中，業(yè)主都寫道：“我們還要租房、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母，生活已經(jīng)無比艱難，這個時候我們不可能再給爛尾樓還貸，畢竟飯都吃不上，誰還在乎征信。”

　　他們的底氣則在于，這么多人一起停貸，還能同時被強制執(zhí)行不成？大不了，到時候再鬧。說白了，他們相信法不責(zé)眾。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，這已經(jīng)不是法律框架內(nèi)博弈的邏輯了，這是擺爛式的博弈。然而爛尾樓的業(yè)主就和村鎮(zhèn)銀行的儲戶一樣，他們原本并不是底層，而是中產(chǎn)。但是房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的監(jiān)管缺失、信息不對稱，把他們從中產(chǎn)逼成了無產(chǎn)甚至負產(chǎn)。他們的維權(quán)方式自然向下看齊，從法律框架內(nèi)轉(zhuǎn)移到了法律框架外。

　　預(yù)售制才是禍根

　　表面上看，爛尾樓是開放商們的無序擴張，和銀行的監(jiān)管不到位釀成的后果。但實際上，預(yù)售制才是最終促成這一切的催化劑。

　　預(yù)售制，最早由“香港地王”霍英東提出，當時的名字還叫“樓花”。直接意思就是，房子未蓋成，或者還未動工，開發(fā)商就有權(quán)對外銷售商品房。這個制度的絕妙之處就在于，房企做得越大，越輕松，因為客戶付的定金越來越多，房企自己投的錢不必見漲，就可以輕輕松松擴大規(guī)模。

　　1994年，中國內(nèi)地正式引入“樓花制”，也就是預(yù)售制度。結(jié)果，內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展速度秒殺香港，短短幾年，開發(fā)商數(shù)量爆發(fā)式上漲，達到10萬之巨。

　　一開始，預(yù)售制也確實帶動了，城市和經(jīng)濟的高速化發(fā)展，也某種程度上提高了商品房的供應(yīng)效率。

　　但慢慢的，大家開始發(fā)現(xiàn)，預(yù)售帶來了巨大的杠桿效應(yīng)，讓開發(fā)商用極少的自有資金，大舉拿地，催生了巨大的樓市泡沫，而風(fēng)險和資金利息則轉(zhuǎn)嫁到了購房者的身上。

　　此外，商品房預(yù)售的買賣雙方，存在信息不對等的問題。開發(fā)商拿到了錢，就萬事大吉了，反正房子已經(jīng)預(yù)售了，質(zhì)量好不好也就不管了。而已經(jīng)交了錢的購房者，是天然的弱勢，對開放商也沒有多少約束的能力，最后拿到手的房子是好是爛，只能是靠人品。

　　為什么不取消？

　　這種人人喊罵的模式，為什么不能跟限購一樣，強制取消呢？

　　的確，這些年有些城市也在努力，比如2020年，海南提出全省只賣現(xiàn)房，2021年北京、杭州等地，在土拍規(guī)則中，引入“競現(xiàn)房”條例。

　　但更多的城市不敢這么做。

　　對于地方來說，高周轉(zhuǎn)的好處，是提高了土地出讓效率，短時間內(nèi)獲得更多賣地收入。

　　如果高周轉(zhuǎn)不復(fù)，一宗土地兩年才能變現(xiàn)，開發(fā)商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維系？

　　當然，預(yù)售資金監(jiān)管，為預(yù)售制難以取消之下的替代選擇。

　　如果按照“自有資金+預(yù)售資金”，無論如何，項目是絕不會爛尾的。但是，預(yù)售資金是一個以億為單位的數(shù)字，懂金融的人都知道，幾十億的資金放在任何地方，哪怕是一天，利息都非常可觀，這在當下利潤稀薄的樓市，無疑是狼群中的肉。

　　這兩年，開發(fā)商在逃避監(jiān)管上，比孫猴子的招式都多，甚至有的開發(fā)商還研究出了“葵花寶典”。

　　比如跟政府、銀行打通關(guān)系，讓他們做擔保；爭取把所有項目放在一個銀行，打包監(jiān)管，利用項目不同的開發(fā)進度，盤活資金；用第三方監(jiān)理單位提供的報告，忽悠監(jiān)管部門；著急起來，還可以威脅銀行，不給解凍監(jiān)管資金，就斷絕合作關(guān)系……

　　只有你想不到，沒有他們做不到。到頭來，受苦的還是買房的業(yè)主們。

　　結(jié)語

　　如果預(yù)售許可制真的廢除，那么高周轉(zhuǎn)催生巨無霸房企的故事，也就告一段落了。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對此表示，預(yù)售制執(zhí)行了這么多年，開發(fā)商也積累了足夠的資金實力，預(yù)售制也算完成了自己的歷史使命，不宜再過度占用民眾資金，其他行業(yè)也基本沒有預(yù)售制的存在。

　　如今，預(yù)售制也該廢除，讓期房和爛尾樓徹底成為歷史了。

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責(zé)任編輯：蔣曉桐