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　　從神壇跌落  瘋狂擴張的長租公寓還能“長”嗎？

　　租住在豐臺的小黃再一次被迫搬家，因租住蛋殼的隔斷房被舉報，房東下了七天內(nèi)必須搬走的“逐客令”。

　　距上次搬家才剛剛過去三個月。此前，因新刷的墻壁味道刺鼻，小黃申請了換房。

　　租客小李則通過貝殼找房APP租下一套位于房山的公寓，無隔斷，與“房東”首創(chuàng)和寓直簽，比通過中介省下500元。不過小李說，租的是商水商電的loft，水電費較貴。

　　小黃、小李們的租房經(jīng)歷，勾勒出當下租賃市場的縮影。大量包裝一新的房源，通過手機APP釋放，預(yù)約看房、下單、投訴或換房，全程操作不超過10分鐘，長租公寓帶來了極大的便利和市場需求。

　　據(jù)今年教育部公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國普通高校畢業(yè)生預(yù)計834萬人，比2018年增加14萬人，巨大的畢業(yè)生租賃市場，成為長租公寓前景的充分必要條件。

　　然而，盈利模式不清晰，潛在的風險被掩蓋，2018年8月，杭州鼎家爆倉，長租公寓背后的問題被擺到臺前。

　　曾是2017年、2018年最火的行業(yè)，為何在新調(diào)控時代遭遇急剎車，這個昔日的億萬級藍海能否平穩(wěn)著陸？

　　現(xiàn)狀1：租賃運營商多次被約談

　　在租賃市場，長租公寓主要包含了三類：房地產(chǎn)企業(yè)、集中式公寓運營商和分散式公寓運營商。出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題的大部分為后兩種，此前曾多次被監(jiān)管部門約談。

　　據(jù)報道，今年6月，浙江省消保委通過暗訪體驗，對自如、蛋殼公寓（愛上租）等存在問題的長租公寓平臺進行約談，要求各租房平臺存在的問題進行整改。其中通報的問題，包括“通過差異化的優(yōu)惠支付條件，誘導(dǎo)租客采用貸款分期方式支付房租”、“隱瞞分期服務(wù)現(xiàn)象，消費者在不知情的情況下選擇租房貸”、“室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準，甲醛、TVOC超過國家限定值”、“分期貸款服務(wù)宣傳告知不明確，消費者不知道租房貸提供方”、“無法及時滿足消費者看房需求，服務(wù)質(zhì)量有待提升”等，是市面上租客普遍投訴的五大類問題。

　　在哄抬租金方面，早在去年8月，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確不得惡性競爭搶占房源。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉稱，2016-2018年，是長租公寓高速發(fā)展的幾年。政策紅利不斷釋放，由于行業(yè)較低的進入門檻，各類企業(yè)集中進軍長租公寓市場。從2017-2018年來看，一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。經(jīng)過前幾年的運營和試錯，企業(yè)盲目進入和規(guī)模擴張所帶來的問題逐漸爆發(fā)，部分企業(yè)無法按時支付房東租金、拖欠供應(yīng)商欠款等兌付出現(xiàn)困難。

　　相寓方面表示，長租公寓在前端的房源獲取上，企業(yè)必須擁有一定的物業(yè)體量或業(yè)主客戶儲備，來轉(zhuǎn)化成穩(wěn)定的房源量，并且實際出租業(yè)務(wù)中至少要承擔一個月以上的空置期，通過成本控制、高效出房形成對后續(xù)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的支撐；在后端客群上，如何通過高效管理、系統(tǒng)運維提升產(chǎn)品的競爭力，借助于良好的獲客渠道快速達成出租，并以高質(zhì)量服務(wù)等手段增強盈利能力，是決定企業(yè)能否長期存活的關(guān)鍵。

　　據(jù)記者了解到，目前長租公寓大多數(shù)以“n+1”為盈利模式，通過改造客廳、廚房等獲取溢價空間。而與部分城市合法化不同，北京市住建委明確表示，長租公寓“n+1”改造系違規(guī)。此前，如北京蛋殼公寓多套公寓屋內(nèi)隔斷“n+1”，隔斷墻遭到了政府相關(guān)部門強制拆除。

　　事實上，政府部門加大監(jiān)管力度，也透露出一個新的行業(yè)變化訊號，即不規(guī)范的發(fā)展模式正在接受監(jiān)管約束，包括自如、蛋殼等各大租賃平臺需要遵循新的行業(yè)標準，低成本、盲目擴張隱患無窮，運營能力成為考驗長租公寓盈利的唯一出路。

　　現(xiàn)狀2：盛景不再，房企忙“剝離”

　　過去兩三年，除了傳統(tǒng)租賃運營商在瘋狂擴張，大型房企也涉足長租公寓，而對前景的“誤判”導(dǎo)致一部分企業(yè)陷入長租公寓“僵局”。

　　例如，2017年3月，龍湖宣布大舉進軍長租公寓領(lǐng)域。這一年，龍湖冠寓運營房間為1.5萬間，2018年底，運營房間達到5.3萬間，整體出租率50.1%，而這兩年，龍湖總共虧損了2.34億。

　　朗詩長租公寓2017年獲得1.5萬間房源，收入0.08億元，虧損0.44億元；2018年規(guī)模達到了4萬多間，收入為1.25億元，虧損卻擴大到1.9億元。加起來，朗詩兩年時間在長租公寓領(lǐng)域虧損超過2億元。

　　受此影響，被拖累的房企忙著剝離長租公寓業(yè)務(wù)。今年5月，朗詩綠色集團首先宣布將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)等五項非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股集團。

　　6月11日，另一家房企遠洋集團也被曝出擬在年內(nèi)剝離長租公寓業(yè)務(wù)，下半年將可能先將長租公寓和健康業(yè)務(wù)剝離，也不排除將遠洋邦舍獨立出售。

　　而打造“360萬租10年”翡翠書院的萬科，2018年也曾野心勃勃，在30多個主要城市布局長租公寓業(yè)務(wù)，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，如當前已形成的青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。

　　到今年7月，萬科深圳公司城中村改造“萬村計劃”暫緩?fù)七M，放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源，萬科對長租公寓業(yè)務(wù)也放慢了腳步。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，盈利困難、模式單一，是目前長租公寓機構(gòu)面臨的整體困境。

　　在黃卉看來，部分企業(yè)開始剝離業(yè)務(wù)，這一現(xiàn)象可以說也是前幾年企業(yè)盲目進入和擴張的必然結(jié)果，行業(yè)發(fā)展逐漸回歸審慎理性預(yù)期。

　　變化：融資收緊PK逆勢加倉

　　記者了解到，伴隨著長租公寓理性回歸，租賃融資環(huán)境也悄然發(fā)生了新的變化。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2018年多家房企的租賃融資被叫停。包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。

　　今年7月以來，銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債進一步嚴控。業(yè)內(nèi)人士稱，下半年房企融資將更為艱難，不少進入償債高峰的房企，或?qū)⒊霈F(xiàn)流動性困難。在融資渠道收緊之下，租賃融資更加舉步維艱。

　　我愛我家研究院負責人告訴記者，由于需要大量的資本投入、持續(xù)性的成本追加以及高效系統(tǒng)化的運營水準，加上整個行業(yè)的回報周期至少在三五年以上，使得不少融資渠道窄、資金續(xù)血乏力或運營管理經(jīng)驗不足的企業(yè)被“擠出”行業(yè)門檻，還會有退出市場的企業(yè)出現(xiàn)。

　　然而，逆勢之下，也有不少公司繼續(xù)擴張，包括互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和騰訊都在加倉。

　　今年3月，蛋殼公寓完成了5億美元的C輪融資；6月，自如的B輪融資進入尾聲，融資5億美元，估值近45億美元。另外，據(jù)企查查信息顯示，魔方公寓今年3月完成D輪融資，共獲得1.5億美元。樂乎則在去年6月順利完成B輪融資，目前管理規(guī)模達到 54000 間，實現(xiàn)開業(yè) 49950 間。

　　房企方面，中駿計劃未來3到5年全國核心城市布局5萬到10萬套長租公寓；旭輝領(lǐng)寓計劃2021年達到20萬間的規(guī)模，并且獨立分拆上市。此外龍湖冠寓按照規(guī)劃2019年也將累計開業(yè)10萬間，預(yù)計2020年將會實現(xiàn)20億以上的收入。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，多數(shù)企業(yè)都加大了長租公寓的布局力度，預(yù)計未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續(xù)增大。

　　趨勢：頭部企業(yè)三分天下，集中度明顯

　　今年上半年，“剎車”后的長租公寓市場開始步入正軌。而行業(yè)分化加劇，綜合實力強大的頭部企業(yè)租賃“寡頭”出現(xiàn)，成為行業(yè)的新趨勢。

　　據(jù)克而瑞最新公布的長租公寓排行榜顯示，第一類房企旗下的長租公寓：萬科泊寓 2019 年上半年拓展房源 23 萬間，開業(yè)規(guī)模達到7萬間，穩(wěn)坐第一把交椅，第二名龍湖冠寓拓展規(guī)模為11萬間，都在高位水平。

　　與萬科泊寓相同，旭輝領(lǐng)寓、碧桂園碧家等上半年開業(yè)均高于5000間的規(guī)模，平均每月近千間的開業(yè)速度，其產(chǎn)品標準化是背后的支撐優(yōu)勢。

　　第二類以魔方公寓為代表的集中式運營商，目前管理規(guī)模已達到10萬間，在運營商內(nèi)形成領(lǐng)跑優(yōu)勢。

　　第三類包括自如、相寓和蛋殼公寓等深耕市場多年的分散式公寓平臺，今年上半年管理房源分別達到85萬間、70萬間和50萬間，三家運營商的管理規(guī)模總計已超過200萬間，將其他企業(yè)遠遠拋在后面。

　　總的來看，針對長租公寓這塊大蛋糕，“寡頭”企業(yè)仍在大規(guī)模擴張，成熟型選手仍在搶占賽道，形成頭部運營企業(yè)三分天下的局面。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉表示，長租公寓最關(guān)鍵是做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴張之間的有效平衡。在行業(yè)市場快速發(fā)展的今天，需要理性對待行業(yè)市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進。

　　傳統(tǒng)租房VS長租公寓，哪個更好？

　　長租公寓是近幾年隨著房地產(chǎn)發(fā)展衍生而來的新產(chǎn)物，深受年輕人的青睞，也對傳統(tǒng)租房形成了巨大沖擊。傳統(tǒng)租房VS長租公寓，哪個更好？各有利弊，眾說紛紜。不管選擇哪種方式，消費者都要擦亮眼睛。

　　長租公寓的亮點

　　傳統(tǒng)的租房市場中，有眾多的“痛點”令房東和租客都十分頭疼，交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)市場改善空間極大。

　　相較于傳統(tǒng)租房，長租公寓對當下租房群體所面臨問題做出了部分優(yōu)化，如：

　　1．個性鮮明，符合個別要求

　　長租公寓現(xiàn)在發(fā)展?jié)u趨成熟，不管哪個品牌，他們統(tǒng)一的是，在長租公寓里，裝修絕對不會千篇一律，每個房間爭取有不一樣的特點。時尚、個性、低沉、溫馨等，可以任由租客選擇。

　　2．細心周到、管理服務(wù)到位

　　長租公寓，致力于打造與短租房天差地別的特征。其明顯表現(xiàn)在管理服務(wù)上。很多上班族經(jīng)常加班，不想把休息時間浪費在打掃衛(wèi)生上，而長租公寓則會定期派清潔人員上門打掃，并提供家電維修等各種特色服務(wù)。

　　3．打造社群，增強租客交際

　　長租公寓，一般會在管轄范圍內(nèi)設(shè)置屬于自己的社交場所。如咖啡廳、酒吧、餐吧、游泳池等，減少了人們的社交成本。在自己家樓下也可以享受整條街的服務(wù)，同時還會成立專屬社群，讓租客可以互相熟悉。

　　4．家電齊全，減少額外開支

　　在外租房，很多人都有同樣的想法：打算添個家電，又擔心不知什么時候走人，家電難帶走。房間里的家具看著不順眼，想換一個，又覺得反正不是自己的房子，將就吧。所以很多租客的生活，就在不滿和將就中度過了。

　　5．住得安心，不漲租不被趕

　　在外租房住，最擔心房東忽然漲租或者下逐客令，但是長租公寓由于合同制度等較為規(guī)范，極少會產(chǎn)生這樣的情況。

　　長租公寓的短板

　　因為有良好的配備和服務(wù)，長租公寓的“硬傷”便是眾多租客所反映的：租金價格比周邊更高。由于長租公寓租金相對較高，再加上10%不等的服務(wù)費，會對不少租客產(chǎn)生較重的經(jīng)濟負擔。

　　除去費用問題，長租公寓對于租房群體而言，缺少了一份家的溫馨感——一應(yīng)俱全，太過便捷，反而沒有家的感覺。

　　傳統(tǒng)租賃的優(yōu)勢與劣勢

　　數(shù)據(jù)顯示，目前我國租賃市場占比還是比較弱，但隨著一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵，一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至?xí)谐^50%的人口會選擇租賃住房。

　　而當下長租公寓的滲透率還非常低，市場占比較大的還是傳統(tǒng)租房行業(yè)，這是因為它有如下優(yōu)勢：

　　1．舒適：大多數(shù)的短租房非常省心省力，設(shè)施都很齊全，電視、寬帶、熱水器等，應(yīng)有盡有，實現(xiàn)真正的拎包入住。所有房屋均已備齊，包括床鋪被褥在內(nèi)的居家必需用品，放下行李即可入住休息。

　　2．省錢：在同檔次品質(zhì)前提下，入住短租房間的費用將比三星級酒店套房價格低30%-70%，而活動空間卻遠大于一般的酒店，入住短租房間是節(jié)約差旅費用的好辦法。

　　3．靈活：因為租期完全靈活，客人可隨意安排自己的租期，而不必擔心“房租沒到期”、“自己添置的家居用品需處理”等棘手的問題。

　　基于以上優(yōu)勢，大多數(shù)租客仍然會選擇傳統(tǒng)租房平臺。當然，傳統(tǒng)租房平臺依然存在短板。

　　不管是哪一種租房方式，最重要的就是自己住得開心，具體選擇哪一種要根據(jù)需求來看，選擇適合自己的才是最好的。本版文/陳婷婷

責任編輯：覃肄靈