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25房企負債超警戒線 中科院專家喚救市狠招
每經記者 翟敏 發自深圳
昨日，高鵬、董紀昌、王雯珺、汪成豪等中國科學院專家撰寫長文，力陳金融危機下我國房地產市場危局。
這篇名為 《金融危機下我國房地產形勢分析與對策建議》的長文指出，房地產市場整體低迷,開發商經營狀況不容樂觀。2008年63家房企負債水平高于50%，包括保利地產、金地集團在內的25家房企資產負債率在70%的警戒線之上。專家還提出了政策宜一步到位、放寬第二套住房等八條建議。
25房企資產負債率超警戒線
昨日高鵬、王雯珺等接受《每日經濟新聞》采訪時認為，自2007年至今我國房地產市場持續低迷，基本進入了周期性調整階段，房地產商的形勢也不容樂觀。
根據上交所、深交所上市房地產企業的三季報數據，2008年前三季度凈利潤同比下降的企業有42家，同比上升的企業有60家。在港交所上市的房地產企業半年報顯示，2008年上半年凈利潤同比下降的企業有45家，同比上升的企業有42家。
中科院研究生院管理學院房地產研究小組根據已披露的房企上市公司三季報統計，2008年63家房企負債水平高于50%，包括保利地產、金地集團在內的25家房企資產負債率在70%的警戒線之上。2008年以來我國房地產企業平均速動比率一直在100%以下，且有逐漸下降的趨勢。此外，在已披露數據的93家中，每股經營現金流有65家為負值。
上述中科院專家認為，“基于以上數據，我們難以否認我國房地產企業總體背負資金鏈壓力，存在一定的償債風險。”
據三季報顯示，87家有數據的企業中，48家企業的凈資產收益率同比下降，即有超過一半的房地產企業盈利能力顯著下降。51家房地產企業的總資產周轉率同比顯著下降，39家同比上升。即大多數房地產企業的銷售能力和資產利用率下降。
開發商和購房者矛盾之困
據悉，針對次貸危機下的房地產市場，多個部門紛紛制定土地、金融、稅收、財政等各方面相關政策來扭轉房地產頹勢。
高鵬、王雯珺等認為，這些政策就房地產開發商和購房者之間的矛盾來看，并未根本解決。房地產開發商目前不敢降價的原因有如下4條：
1.潛規則：參考同區域、同檔次樓盤定價，誰也不會輕易降價“離群”太遠；2.自救：開發商可以推出少量特價房來試探消費者，再一點一點提高房價，從而自救；3.代價：如若降價，前期高價購房者必將控告開發商，極度影響公司品牌價值；4.難言之隱：房地產過熱時期，開發商吸納土地的價格過高；如若不降又無法及時回籠資金，陷入兩難局面。
雖然開發商采取了一系列的措施進行促銷，但購房者還是持觀望態度。王雯珺等專家調查發現，就購房者而言，目前持幣待觀的主要原因有如下7條：
1.國際金融危機對我國經濟的沖擊導致部分企業及個人受損;2.針對開發商經營現狀，購房者對開發商降價心理預期過高；3.投機炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞；4.房地產供大于求的現狀將延續；5.建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產成本大幅縮水；6.銀行拍賣房屋增多，購房者低價淘到滿意住房成為可能；7.政策力度將逐漸加大，購房人預期將從新政中得益。
專家呼吁政策一步到位
上述專家建議政策宜一步到位，反復增加的政策力度只會帶給市場更為濃厚的觀望氣氛。在此關頭，適用重招狠招，一步到位，讓購房者排除疑慮。
高鵬、王雯珺等專家共提出8條具體建議：1.加大政策宣傳；2.指導房價；3.房地產開發商信息披露制度。建議房地產開發商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積等房地產數據；4.放寬第二套住房；5.政策宜一步到位；6.妥善安置企業裁員；7.調整土地政策。建議土地拍賣不僅根據價格，還要根據評定的開發商實力；8.調整土地出讓金的征收方式。
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