任志強

　　一場席卷全球的金融風暴讓2008年的冬天顯得格外的寒冷。

　　2008年的房地產，出現了自1998年之后的景氣嚴重下滑。不管怎樣，2007年的大豐收讓多數房地產企業還能挺著胸膛度日，但2009年會怎樣則成了難以預料的迷局。相關部門已下定決心要用積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策來保經濟增長，但對房地產行業的政策態度至今仍然“曖昧”。如果沒有新的利好政策出臺，僅靠現有已出臺的政策，2009年的市場情況仍不容樂觀。

　　1、宏觀經濟的層面則處于“保8”之中，城鎮居民收入的增長會延續2008年的低水平，就業的困難會影響居民的消費，尤其是住房的消費。

　　2、2007年的供給增長讓2008年的房地產開復工總量暴增，24.8億平方米的在施工面積本應竣工約7~8億平方米，但實際的施工量下降，證明大量的工程并未按正常的施工進度建設，而是處于停頓或延后之中。

　　3、2007年全年銷售商品房7.7億多平方米，2008年估計不超過6億平方米，相差約20%。必然出現大量空置并占用大量資金，讓繼續投資的能力下降，在沒有市場或信貸資金的支持下，資金鏈開始斷裂，并出現爛尾工程。

　　4、年關難過。工程結算與銀行還貸會考驗本已緊張的現金流，而年底的退稅會讓更多的企業要為財政當年收入業績做貢獻。

　　5、當年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009年也許這一幕會重演。當現金流緊張時，企業本應降價銷售以收回資金，但如降價造成了虧損并不能讓企業生存下去時，企業就只能將建筑物交給銀行了。因為銀行拍賣抵債可以省去大量的稅費，等于讓資產升值了，而降了價虧本去賣則無論如何都是財富的一種損失。但當樓價暴跌時，就出現了美國的現象，民眾買漲不買落，并不會在樓價暴跌中出手。

　　6、也許各級政府會在最近的一段時間內繼續出臺保增長的措施，當然也會包括與房地產市場有關的改進與刺激的措施，那市場就會不同了。

　　出臺的新政如果讓中國的宏觀經濟不是“保8”而是“爭10”；如果出臺的政策大大提高了民眾的收入 (如減稅)；如果出臺的政策有利的刺激了民眾的購房欲望；如果股市、經濟與樓市都能在政策的刺激下火紅一片……

　　即使房地產銷售高漲達到了2007年的水平，大約要一年多的時間才能消化存量并讓供求關系平衡，但大約半年之后市場中的現金流就會改善、消費與投資就會恢復正常。中國的經濟也就平穩地過度到“8”以上的持續增長中了。

　　出臺的新政如果仍然不溫不火，那么雖不會再崩盤下跌，但翻身的好日子就會時間較長。雖不能用8年抗戰來比喻，但至少要3到5年的時間打一場解放戰爭，至少也是個持久戰了。

　　久旱逢甘霖，卻必須是水夠多，決定未來市場的不是開發商，而是政策能否讓消費者買賬。