周雪松

　　關(guān)注住房保障新政之一

　　“兩會”落下帷幕，與之相關(guān)的樓市話題繼續(xù)在業(yè)界“發(fā)酵”。

　　今年“兩會”期間，溫家寶總理有關(guān)“抓緊建立住房保障體系”的重點論述，以及住房與城鄉(xiāng)建設部的組建，眼下成為了業(yè)界普遍關(guān)注的兩件大事。

　　對于樓市來說，“兩會”究竟傳遞了怎樣的信息？樓市將發(fā)生哪些變化？而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何審時度勢順應這種變化？帶著這些問題，記者采訪了有關(guān)部門和專家學者。

　　樓市格局生變

　　一年一度的“兩會”，可以說是樓市的“風向標”。“今年‘兩會’傳達的一個重要信息就是政府更加重視住房保障。”3月20日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生教授在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時如是表示。

　　建設部房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌教授對此也持相同的看法。顧云昌預計，在住房保障方面，今年有望取得更加顯著的實質(zhì)性進展。他同時表示，政府更加注重住房保障，將促進我國房地產(chǎn)市場朝著更加完善、更加健康的方向發(fā)展。

　　溫家寶總理在3月5日舉行的十一屆全國人大一次會議上論及“抓緊建立住房保障體系”時，不僅談到了三大“總的指導原則”，同時還闡述了今年將采取的健全廉租住房制度�熂涌炝�租住房建設，防止房價過快上漲等四項措施。總理在政府工作報告中，專門用539字的篇幅談到了住房保障體系建設，這是前所未有的。

　　3月17日，住房與城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人接受了中外記者集體采訪，記者在此間了解到，新組建的住房與城鄉(xiāng)建設部今年將重點解決城市低收入家庭的住房困難，同時將幫助中等收入家庭解決住房問題。

　　回顧“兩會”不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)管理體制正在發(fā)生變革。此次國務院機構(gòu)改革，不再保留建設部，新組建住房與城鄉(xiāng)建設部。顧云昌將其稱之為“住房部”，該部突出了住房保障和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)職能。

　　根據(jù)此次國務院機構(gòu)改革方案，“擬訂住房和城鄉(xiāng)建設政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導全國住宅建設和住房制度改革”，是住房和城鄉(xiāng)建設部的主要職責。此次國務院機構(gòu)改革還進一步明確和強化了國家發(fā)改委、央行以及財政部的宏觀調(diào)控職能，與房地產(chǎn)有關(guān)的宏觀調(diào)控，有望得到加強和改善。

　　此外，房地產(chǎn)市場格局也正在發(fā)生或預示將發(fā)生變革。溫家寶總理說，要“建設科學、合理的住房建設和消費模式。”總理這一“十六字方針”，為我國今后一段時期樓市的發(fā)展定下了基調(diào)，指明了方向。溫家寶總理明確指出，政府“重點發(fā)展面向中低收入家庭的住房”，而高收入家庭的住房需求則主要“通過市場調(diào)節(jié)解決”。

　　聶梅生教授分析認為，從最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭，到所謂的“夾心層”以及高收入家庭，政府有針對性地采取不同的政策，實際上使房地產(chǎn)市場形成了兩個板塊，即高收入家庭通過市場購買商品房，其他(中低收入)家庭通過保障性住房解決住房問題，這種格局將使市場更加趨于平衡和理性。

　　城鄉(xiāng)一體化期待“破冰”

　　住房與城鄉(xiāng)建設部的組建，將我國長期分割的城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)”問題再次推到了前臺。據(jù)悉，今年，住房與城鄉(xiāng)建設部將加強農(nóng)村住房建設規(guī)劃和管理，高度重視農(nóng)村困難群眾的住房安全問題，切實消除安全隱患。

　　顧云昌教授預測，未來一段時期內(nèi)，有關(guān)部門在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)住房建設方面“會有動作，但現(xiàn)在還很難說。”顧云昌說，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》已正式頒布實施，國務院新組建的住房部不僅是城市居民的住房部，同時也是包括農(nóng)村居民在內(nèi)的全國人民的住房部，因此，其在更加注重住房保障的同時，必將城鄉(xiāng)建設放到一起統(tǒng)籌考慮。

　　“城鄉(xiāng)一體化，城市(鎮(zhèn))化提了很多年，實際上城鄉(xiāng)土地仍是分割的，住房建設也是分割的，人口流動，土地不能流動，這種狀況應引起政府有關(guān)部門高度重視。”顧云昌說，這種人口市場化的流動與土地帶有明顯計劃色彩的“二元分割”之間的矛盾，突出表現(xiàn)在，隨著城市化的加速，農(nóng)民大量進城，農(nóng)村出現(xiàn)土地(包括宅基地)閑置，而城市建設用地日益緊張。

　　顧云昌表示，由于城鄉(xiāng)“二元分割”，城市化加速發(fā)展，而城市建設用地供應渠道單一且高度壟斷，導致城市土地價格飆升，住房成本不斷攀高房價高企。“農(nóng)民可以到城里來居住，買房，卻不允許城市居民到農(nóng)村去買房居住，城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房違法。”對此，顧云昌有不同看法：雖然小產(chǎn)權(quán)房問題比較復雜，但這種現(xiàn)象背后的城鄉(xiāng)土地“二元結(jié)構(gòu)”值得反思。

　　他認為，國家應在守住18億畝耕地紅線的前提下，允許農(nóng)村非耕地、農(nóng)村建設用地和農(nóng)民閑置宅基地流轉(zhuǎn)，建立一個城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場或房地產(chǎn)市場。這樣，不僅可以緩解城市建設用地緊張狀況，而且還可以使農(nóng)民利益得到保障，增加財產(chǎn)性收入。

　　對此，聶梅生教授也持類似的看法。她認為，有關(guān)部門可以考慮在嚴格保護耕地的條件下，將城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、加快新農(nóng)村建設，與優(yōu)先解決農(nóng)民致富以及農(nóng)業(yè)問題統(tǒng)籌考慮。

　　專家建言房企：“誓死捍衛(wèi)資金流”

　　“對今后城鄉(xiāng)建設如何統(tǒng)籌的問題，我們也很關(guān)注，但具體怎么做，現(xiàn)在還不太清楚。”3月20日上午，國土資源部有關(guān)部門負責人士對中國經(jīng)濟時報記者表示。當天，國土部新聞處負責人告訴記者，目前我國在農(nóng)村非耕地、農(nóng)村建設用地和農(nóng)民閑置宅基地流轉(zhuǎn)方面還處于學術(shù)探討階段，成都、重慶等地在進行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試點，國土部在這方面并未有新的舉措。

　　3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)部門負責人在接受記者采訪時同樣表示，由于住房和城鄉(xiāng)建設部剛剛組建，目前“三定”方案尚未出臺，在城鄉(xiāng)建設如何統(tǒng)籌的問題上，也沒有新的思路。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長趙路興認為，雖然在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設方面還沒有新的具體政策或措施出臺，但中央此前已經(jīng)提出了“五個統(tǒng)籌”，方向已經(jīng)明確，有關(guān)部門將按照這一要求，從規(guī)劃上將首先統(tǒng)籌考慮。

　　趙路興預計，隨著“兩會”傳遞的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設步伐加快，新農(nóng)村建設尤其是農(nóng)村基礎設施建設將會得到加強，但農(nóng)村閑置土地、農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)，涉及土地制度的根本改變和土地法的修改，這跟建設部有關(guān)，但顯然并不是住房和城鄉(xiāng)建設部一個部門就能決定的事情，“短期來看，土地制度難有根本性的改變。”

　　顧云昌表示，有關(guān)部門在這方面可能采取在某些地區(qū)先行試點，然后再擴大范圍逐步推進，從長遠來看，城鄉(xiāng)土地聯(lián)接，實行統(tǒng)籌規(guī)劃總量平衡，是必然趨勢和要求。

　　聶梅生認為，考慮到上述各種政策和宏觀經(jīng)濟走勢，不確定性因素增加，這對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響，同時，隨著保障性住房和普通限價商品房建設力度的加大，對企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)生不同的影響。“中等收入家庭對限價房比較敏感，可能產(chǎn)生觀望情緒，而開發(fā)高端產(chǎn)品的企業(yè)則可能不會受到影響。”

　　眼下，全國樓市成交一再銳減低迷，即使開發(fā)商使出渾身解數(shù)，消費者似乎也不太領(lǐng)情。顧云昌建議，在目前市場形勢不明朗，購房者觀望氣氛濃厚情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要保護好現(xiàn)金流，“誓死捍衛(wèi)資金流”。