8號樓工作室 王茜

　　繼杭州、寧波、深圳、東莞等城市之后，南京也于7月23日發布了樓市新政，針對“假離婚”等現象重點打擊，并強調穩定土地市場預期，優先保障剛性購房需求。業內分析指出，這一輪調控中，預計可能會有超過15個城市發布不同力度的政策，如成都等城市后續加碼調控的可能性非常大。

　　南京太“熱”了？樓市新政“槍口”瞄準“假離婚”

　　7月23日消息，南京市住房保障和房產局等部門今日發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“《通知》”）。《通知》共提出9項措施，包括加強土地市場調控、支持剛性購房需求、完善住房限購政策、加強熱點樓盤銷售管理等。

　　其中，與深圳此前出臺的調控政策類似，南京本次樓市新政也將“槍口”對準了“假離婚”。《通知》規定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。官方解讀指出，要通過優化完善住房限購政策，有利于抑制投機炒房。

　　同時，《通知》關于要加大住宅用地供應，特別是加大中低價位、中小套型住宅用地供應，優先滿足剛性需求，穩定土地市場預期；優先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等措施也引發市場的關注。

　　對于南京的樓市新政，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類政策進一步說明熱點城市尤其是房價炒作過多的城市，政策依然以收緊為基調。他指出，此次政策從購房角度看，實際上體現為優購政策和限購政策。南京此次發布政策，充分說明近期南京市場出現了房源炒作、價格炒作等現象，干擾了市場預期，其對于房地產市場帶來了較多負面的影響。

　　經8號樓工作室梳理，除了南京，今年7月以來，杭州、寧波、鄭州、內蒙古自治區、深圳、東莞等城市也陸續收緊了樓市調控政策或開展專項檢查工作。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從這一輪收緊調控的城市看，大部分都屬于房價明顯上漲的城市，過快的價格上漲導致了市場加碼調控。最典型的如南京在2020年6月新建住宅價格環比上漲1%，二手房環比上漲0.5%；杭州新建住宅環比上漲1.2%，二手房環比上漲1%；深圳二手房上漲1.9%。

　　同時，這些城市都有明顯的新盤價格倒掛現象，新房比二手房價格明顯低，導致部分熱點樓盤出現幾百套房幾萬人搖號的情況，使得市場出現了不需要買房人群集中“假離婚、假人才、假落戶”買房。“整體看，這些城市發布政策的共同點是樓市熱度高，房價明顯上漲，出現了炒作氛圍。”

　　但是，張大偉認為包括南京在內的現有政策只治標不治本。從政策內容看，這一輪收緊調控的城市主要集中在打擊三假：“假離婚、假落戶、假人才”。 但是，目前來看全國房地產調控效果最好的典型城市只有北京與長沙，而這兩個城市的政策落點在供應上。

　　“2020年下半年調控政策升級的城市，基本只限制了參與搖號購房人群的資格，但沒有想辦法打擊套利空間，所以預計效果不會太好。對市場影響比較大的核心政策，應該在信貸收緊、減少套利空間，增加供應上。”

　　“深圳效應”？下一個收緊政策的城市會是誰？

　　在這一輪收緊調控的城市中，影響面最大的當屬深圳。今年7月15日，深圳住建局等部門發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“深八條”）。

　　“深八條”規定，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。同時根據規定，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　此舉對深圳樓市的影響不亞于一顆深水炸彈，當地二手房網簽量在新政發布當周驟降48.7%。8號樓工作室曾經報道，“深八條”的突襲讓不少觀望人士措手不及，有潛在購房者感嘆道，“一下子就失去了購房資格，打亂了置業計劃。”深圳市房地產中介協會預計，隨著新政效應的逐漸顯現，未來深圳二手房網簽量將會快速下滑，并保持低位運行。

　　一位資深的地產分析人士對8號樓工作室指出，“深圳樓市政策的收緊，在某種意義上會使得短期內市場的關注點甚至小部分的資金轉移，問題只是會轉去哪里而已。目前來看，上海、北京是卡得最緊的，短期內進不去，那剩下公認基本面較好的城市，包括珠三角的廣佛（東莞已經先行調整政策）、華東的杭州、南京、西南的成都等有可能成為市場的關注點。

　　其實在前段時間深圳市場火熱時，相信這些城市已經能夠感受到本地升溫的一些壓力。對于市場管理者而言，接下來他們會評估——會否有非理性的外來資金使得本地市場過度升溫？如果是，那管理者可能會進行或明或暗的收緊調控。”

　　對于后續是否還有熱點城市會加入調控隊列，張大偉認為，這一輪調控中，預計可能會有超過15個城市發布不同力度的政策，如成都等城市后續加碼調控的可能性非常大。

　　在今年上半年穩定寬松為主的政策面下，樓市明顯回暖。根據今年6月國家統計局發布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，70大中城市中有61城新建商品住宅價格環比上漲。

　　官方解讀指出，今年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落，同比漲幅有所擴大；二三線城市環比漲幅略有擴大，同比漲幅延續回落態勢。

　　其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。

　　31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.9%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.8%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

　　對此，嚴躍進認為市場可以恢復，本質上還是說明需求是強勁的，剛需和改善等需求還是很強勁的。還有一個很重要的因素，疫情下的危機感，尤其是資產品市場方面表現不穩定，所以投資買房依然是被認為最保險的內容。

　　但是，部分城市房價上漲過快，違背了穩房價的導向，也違背了房住不炒的政策導向，后續其他房價不穩定、房價上漲過快的城市依然會有政策出臺。不過，他對8號樓工作室指出，調控收緊其實還是少部分，更多的后續還是需要積極去庫存。政策走向方面，也不會盲目收緊，依然是要確保市場交易的活躍。

責任編輯：陳永樂