撰文|8號樓工作室 王茜

　　老牌房企廣州富力地產股份有限公司（簡稱“富力地產”）13年來五度“闖關”A股，然而如今再次折戟。近日，該公司的名字出現在了證監會發布的《2020年度首次公開發行股票申請終止審查企業名單》中。

　　這家曾經排名行業前五的粵系房企近年來走得“踉踉蹌蹌”，始終不能擺脫資金鏈緊張、巨額債務攀升、銷售增長乏力等問題的陰霾。當初199億元購入的萬達酒店資產包，曾讓富力地產躍升為全球最大的高端酒店集團，但如今酒店業務卻是公司最沉重的業績負擔。

　　止步A股的同時，富力地產將目光投向了H股全流通，公司已申請將全部已發行的22.07億內資股股份轉換為H股，并在香港聯交所上市。

　　一位資深的地產分析人士對8號樓工作室指出，就富力當前的情況而言，申請A股上市獲批的可能性并不大，但是在境外市場，H股全流通的“窗口確實打開了。”不過，他指出，富力今年被指低價出售物管公司予大股東，令股票和債券投資者都感到失望。該事件是否會影響未來的投資者信心，目前不得而知。

　　截至發稿，富力地產未就終止審查一事回應8號樓工作室。

　　13年來五度嘗試遇阻  富力地產“揮別”A股

　　在前往A股IPO的道路上，富力地產可謂是“屢戰屢敗，屢敗屢戰”。

　　公開信息顯示，富力地產于2005年在香港聯合交易所主板正式上市。H股上市兩年后，躋身行業前五的富力地產宣布回A計劃，但金融危機不期而遇，首次嘗試作罷；2009年和2010年，富力地產再次嘗試回A，卻因趕上了證監會嚴控房企上市募資囤地和調控樓市的“國十條”落地等，公司兩度宣布延緩發行A股計劃有效期；2012年，富力地產重拾回A計劃，然而次年就在IPO財務核查風暴中隱退。

　　2017年年初，富力地產對A股發起了新一輪沖擊。彼時富力地產在上一年度取得了上市以來的最好業績，物業銷售收入首次超過600億元，對A股市場躊躇滿志。但項目在當年10月就發生了小波瀾，因保薦人辭職不得不申請中止IPO審查，兩個月后才恢復申請。此后數年，富力地產高層一直對外聲稱在排隊等待回A。隨著前述終止審查的鐘聲響起，回A計劃終告流產。

　　在 “沖A”的數年間，富力地產重金投資商業地產和三四線市場，但快速擴張導致的負債問題逐漸浮出水面。2017年，富力地產的負債總額升至2332億元，較上年大幅增三成，凈負債率也升至高位169.6%。但這一年，李思廉決定以接近兩百億的價格購入萬達77家酒店資產包，公司因而躍升全球最大的高端酒店集團。然而，這番“大手筆”并沒有帶來理想回報，此后兩年富力地產的酒店業務一直處于虧損狀態。

　　因為前述兩項投資決策沒有踩準市場節奏，近年富力地產的物業銷售增長乏力，而負債規模持續攀升，常居行業較高水平。公司2019年財報顯示，截至2019年12月31日，富力地產負債總額共3475.27億元，凈負債率為198.9%。其中，有息借款1971.41億元，一年內到期借款622.71億元，而賬上現金及現金等價物僅有384.35億元，經營性現金流余額連續數年為負。

　　今年5月，穆迪將富力地產的企業家族評級（CFR）由“Ba3”降至“B1”，富力香港的CFR由“B1”降至“B2”，上述兩家公司的展望都從觀察名單變為“負面”。穆迪方面對該公司經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期表示擔憂。

　　知名地產分析師嚴躍進對8號樓工作室指出，可以將富力地產的情況理解為主動退出回A進程。因為當前在富力地產內部，管理層出現了若干問題，企業自身經營壓力也比較大，如果現在過度追逐A股上市，時間成本會很高。 

　　搭乘政策利好轉投H股全流通 市場會買單嗎？

　　富力地產的回A道路劃上句號后，不少業內人士認為，富力地產已經將寶押到了H股全流通上。

　　今年3月，富力地產發布公告稱，收到證監會就有關公司向中國證監會提交的關于實施H股全流通的申請的正式受理函件（《中國證監會行政許可申請受理單》（200287號））。根據申請文件，富力地產申請將全部已發行的22.07億內資股股份轉換為H股，并在香港聯交所上市。

　　內地企業到香港上市通常分為H股和紅籌兩種模式。過去H股公司的存量股份（非境外上市外資股和內資股）不能在境外上市流通。2019年11月，證監會宣布全面推開“全流通”改革。“全流通”申請經核準后，相關公司境內未上市股份（包括境外上市前境內股東持有的未上市內資股、境外上市后在境內增發的未上市內資股以及外資股東持有的未上市股份）可轉為H股在香港聯交所上市流通。

　　一位資深的地產分析人士對8號樓工作室指出，在內地市場，監管部門對于房地產企業的融資和上市要求非常嚴格，就富力當前的情況而言，申請A股上市獲批的可能性并不大，即便是影響力和體量大于富力的恒大和萬達，都還未能在A股借殼或上市成功；相反，在境外市場，監管正在放寬，例如萬科就已經連續兩年獲批在香港市場配股融資。

　　他進一步指出，富力在去年年底也實施了配股融資，不過份額較小，有傳聞稱今年富力還有配股計劃，但是受股價所累，目前還未見動靜。相較于配股融資，H股全流通不受配股比例限制。今年以來，雅生活和藍光嘉寶服務兩家公司的H股全流通申請已經獲批，“現在看來，窗口確實打開了。”

　　談及富力轉投H股全流通的市場觀點，嚴躍進也認為，這與現階段的政策利好有關聯。從本質上來講，無論是回A還是H股全流通，企業只要能達到融資目的即可。通過H股全流通這一方式，企業也可以較好地實現市值和流通性的提升。

　　盡管富力地產的股東應占盈利在2018年大滑坡六成之后，于2019年取得16%的增長，錄入96.7億元，但公司營收增幅明顯收窄，營業額908.14億元同比增18%，而在上一年度，營業額同比增幅分別為30%；酒店業務繼續虧損，虧損額達10.07億元，較上一年度驟增119.39%。

　　據媒體報道，李思廉在今年舉行的公司2019年度業績會上表示，“酒店方面目前沒辦法提供好的消息。”他指受疫情影響，全球的旅游業都已經停擺，預計公司酒店業務全年經營凈利潤或只有年初預測的50%。

　　低價出售物管業務給大股東 被指傷了投資者的心

　　富力地產駛向H股全流通的前路是否暢通？前述分析人士提醒，富力在今年4月以3億元的代價出售物業公司予李思廉和公司聯席董事長兼總裁張力的關聯公司，此舉被指是以低價向大股東出售物管業務，令股票和債券投資者都感到失望。該事件是否會影響未來的投資者信心，目前不得而知。

　　李思廉和張力作為富力地產的創始人，目前分別持股30.99%和29.52%。今年4月9日，富力地產發布了一則公告，宣布出售富力地產旗下的物業管理公司給前述二人持有的另一家公司。

　　公告顯示，富力地產及附屬公司與買方廣州富星投資咨詢有限公司（簡稱“廣州富星”）訂立協議，同意出售廣州天力物業發展有限公司（簡稱“天力物業”）全部股權予廣州富星，代價為3億元。此前，富力地產已經將大同恒富物業服務有限公司（簡稱“大同恒富”）和天津華信物業管理有限公司（簡稱“天津華信”）全部股權出售給廣州富星，代價合計1000萬元。

　　天力物業主要就富力地產于廣州、北京、上海等地開發的物業項目提供物業管理服務。截至2019年12月31日，這家公司的未經審核綜合負債凈值約為1.74億元，稅后凈利潤5418萬元。交易完成后，富力地產預計可以錄得收益約4.74億元。

　　廣州富星的兩大股東正是李思廉和張力，兩人各持股50%，因而廣州富星也是富力地產的關聯公司。該公司主要業務為投資控股、提供企業管理咨詢服務及提供投資咨詢服務。

　　當前房企間掀起了洶涌澎湃的物管公司上市潮，富力地產此時將盈利的物業管理業務從上市公司剝離，轉而出售給大股東持有的公司，被市場猜測有分拆物管業務上市之意。但是，這筆交易的對價引發了來自機構的嚴厲批評。

　　銀河聯昌證券報告指富力以極低價向大股東出售物管業務的行動“非常差兼令人失望”，并指交易作價如果按富力物業管理2019年業績來算大概約6倍的市盈率，與目前市場（物業上市企業）的平均市盈率約23倍相差頗大。

　　來自美銀的報告也批評該交易對物管業務嚴重低估，報告指連同承擔負債，富力物管估值5.4億元，本次交易較規模較接近的上市同業估值折讓達八成，市盈率亦遠遜。美銀表示，公司今次以極低價格出售套現，反映公司管治不佳。

　　值得一提的是，今年在富力地產“負重前行”之時，張力之子張量創辦的實地地產正以行業百強之姿籌備赴港上市。但與父輩創立的企業相似，實地地產也存在高達225%的凈負債率以及銷售滑坡的問題。“后浪”能否不重蹈“前浪”的覆轍呢？值得關注。

責任編輯：李思陽