意見領(lǐng)袖 | 中銀研究

　　近日，深圳發(fā)布了與保障性住房相關(guān)的四份征求意見稿（以下簡稱《征求意見稿》），包括：規(guī)劃建設(shè)管理辦法及公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房新政等三類住房管理辦法，其中共有產(chǎn)權(quán)住房成為關(guān)注的焦點(diǎn)。《征求意見稿》有利于深圳擬進(jìn)一步完善住房保障體系，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系，推動(dòng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型。主要關(guān)注點(diǎn)如下：

　　第一，《征求意見稿》將進(jìn)一步完善住房保障體系。目前深圳的保障性住房包括“安居型商品房、可售型人才住房、公共租賃住房”三類，其中：安居型商品房是面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的可租可售型住房；租金或售價(jià)約為同區(qū)域同類型市場商品住房50%左右。可售型人才住房面向經(jīng)菅管理、專業(yè)技術(shù)、事業(yè)單位等各類人才配租配售的住房，租金或售價(jià)約為60%左右。上述兩類住房均限定套型面積、銷售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓年限。公共租賃住房面向本市戶籍繳交社保且具有一定學(xué)歷一定職稱未購房居民。《征求意見稿》提出深圳未來保障性住房將轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮沧赓U住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房”三種類型。其中，將原有的公共租賃住房細(xì)化為兩類，其中一類為面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的公共租賃住房；另一類為面向符合條件的新市民、青年人、各類人才提供的小戶型、低租金的保障性租賃住房；原有的安居型商品房及可售型人才住房將被共有產(chǎn)權(quán)住房替代。共有產(chǎn)權(quán)住房是面向深圳當(dāng)?shù)貞艨诓⒔粷M5年社保的購房人，由政府與購房人按產(chǎn)權(quán)份額共有產(chǎn)權(quán)的住房。購房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。在未來轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)讓，購房人產(chǎn)權(quán)僅可在符合購買條件人員間封閉流轉(zhuǎn)。深圳此次擬推出共有產(chǎn)權(quán)住房新政，一是對接國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的國家層面的住房保障體系。二是共有產(chǎn)權(quán)住房銷售均價(jià)按照土地出讓時(shí)市場參考價(jià)格50%左右確定，或?qū)⑦M(jìn)一步讓利購房者。三是完善共有產(chǎn)權(quán)住房流轉(zhuǎn)體系，遏制投機(jī)套利。原有保障體系下的深圳安居型商品房和可售型人才住房未實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，購房人以低價(jià)格購入，持有10年后再以市場價(jià)售出，有較大套利空間，偏離保障性住房性質(zhì)。新規(guī)保留了共有產(chǎn)權(quán)住房的“居住保障屬性”，進(jìn)一步降低了投資屬性，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，讓保障性住房更具公共利益屬性。

　　第二，《征求意見稿》對降低剛需購房門檻、人才引進(jìn)等帶來積極影響。一是共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房體系是降低剛需購房門檻的重要舉措。對急需置業(yè)，但資金不足的群體，起到緩解購房壓力的作用。二是人才是一座城市持續(xù)發(fā)展的最重要因素，深圳地少人多，土地供應(yīng)不足，房價(jià)高企，不利于吸引、留住人才。共有產(chǎn)權(quán)住房等保障住房新政將使人才更樂于留在深圳。三是一定程度上促進(jìn)購房者分流。截止2023年1月底，深圳可售安居房源約為2萬套，但有近20萬輪候人，商品房約有4.2萬套庫存，存在供需不平衡的情況。根據(jù)規(guī)劃，未來深圳房地產(chǎn)供應(yīng)量的40%為商品房、60%為共有產(chǎn)權(quán)住房和公租房。新政正式實(shí)行后安居型商品房將不再推出，一定程度上促進(jìn)購房者盡快實(shí)現(xiàn)買房分流，最終形成“商品房歸市場，保障房歸政府”的住房格局。

　　第三，《征求意見稿》出臺(tái)為商業(yè)銀行提供更多金融服務(wù)機(jī)會(huì)。一是共有產(chǎn)權(quán)住房等新政可帶給金融機(jī)構(gòu)、各類企業(yè)、社會(huì)組織等參與保障性住房的投融資、建設(shè)籌集、運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。商業(yè)銀行應(yīng)提前做好布局，在政策及業(yè)務(wù)層面，預(yù)先做好投融資政策解讀，加大信貸業(yè)務(wù)等支持力度。在住房租賃業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行可積極參與到具備條件的項(xiàng)目發(fā)行保障性租賃住房投資信托基金（REITs）中，以協(xié)調(diào)人、貸款人、財(cái)務(wù)顧問、托管人或管理人（附屬公司）等各個(gè)角色參與，提供銀團(tuán)貸款、過橋融資、資金監(jiān)管、財(cái)務(wù)顧問等金融服務(wù)。二是完善保障性住房制度初衷是吸引人才不斷流入。對不斷增長的人才群體，商業(yè)銀行應(yīng)積極做好服務(wù)，除聚焦傳統(tǒng)的樓宇按揭產(chǎn)品外，還可推出更多面向租客、購房者的金融服務(wù)，如賬戶業(yè)務(wù)、結(jié)算業(yè)務(wù)、信用卡業(yè)務(wù)、理財(cái)業(yè)務(wù)等。三是積極與政府機(jī)構(gòu)開展戰(zhàn)略合作，開發(fā)及搭建支持租賃及共有產(chǎn)權(quán)住房的綜合服務(wù)平臺(tái)，協(xié)助政府開展保障房管理，實(shí)現(xiàn)多方共贏，助力房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型、健康發(fā)展。如建行從2017年以來率先提出住房租賃戰(zhàn)略，逐步形成了一套“平臺(tái)+金融+機(jī)構(gòu)+租賃產(chǎn)品和服務(wù)”四位一體的服務(wù)模式，開發(fā)了住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，目前平臺(tái)企業(yè)用戶達(dá)1.6萬戶、個(gè)人用戶超4200萬戶，租賃貸款余額2100億元。

　　(本文作者介紹：中國銀行總行一級部門。研究領(lǐng)域涵蓋全球經(jīng)濟(jì)、國際金融、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、金融市場、銀行業(yè)發(fā)展等。)