文/新浪財經意見領袖專欄作家 周天勇
深化土地體制改革與理順經濟運行（之七）
首先，土地確權改革。土地分為國有和集體所有，使用權可以永續但能夠通過交易轉讓，使用財產權應當確權發證。農村的終極所有權屬于農村集體農民，農民承包的耕地和居住的宅地有永續使用權，而村集體集中的土地部分，其價值應當股份化劃歸每個農村家庭。農村的各類土地永續使用權，可以進行出售，也可以出租。農村土地永續使用權，可以在二級市場上的不同用地需求者之間進行交易，或者轉租。對永續使用權的交易，政府在改變業主后，對于使用財產權轉移應予以確認。
土地永續或者長久使用，可采用兩種方案：（1）一級使用財產權，可為永久；（2）農村耕地、林場、牧場和其他生態用地等的土地使用年期可為999年，住宅建設用地的使用年期可為500年，企業、社團和行政等法人土地使用權年期可為300年。
其次，形成競爭性的土地資源市場配置方式。明晰土地產權，是建立開放、競爭、統一而有序的土地市場，發揮市場優化土地資源配置作用的必要前提。建立城鄉統一的建設用地市場，關鍵是轉變配置方式，讓市場發揮決定性作用，只要是市場主體，無論是農民擁有使用權的土地，還是城市企業擁有土地使用權的土地，都可以同地、同價和同權入市進行平等交易。只有這樣配置土地資源，維護土地使用財產權益，才能形成對農民的合理、規范、多元的保障機制。
對于非公益性用地，不再經政府征用，農村土地直接進入市場，由用地商到土地交易所尋找，其交易中的級差地租，由政府以稅收的方式加以調節。對于公益性用地，政府也要先進入土地交易中心登記需求信息，尋找土地供給者，按照市價進行收購，價格太高的，與非公益性用地一樣，可以通過稅收的方式調節，而不是強行從農民手中以低價征地。
農村土地只要符合規劃，就應該與城鎮土地一樣，同地、同權、同價。具體來說，一是所有土地都平等進入農用、建設等用地交易市場，改變土地供應的行政寡頭壟斷；二是農村土地的有關權利，只要符合法律規定，不管是承包地使用權、宅基地使用權，還是建設用地使用權，都可以自由入市，通過市場競爭形成合理的價格，優化土地資源配置。
再次，農民要有自己土地的建設權?？s小征用土地的范圍，非公益建設不得強制征收農村集體的建設用地。農民家庭宅地面積，樓高允許三層，原則上不予以行政控制，而是采取價格和稅收的方式加以調控。農村和集鎮，不宜建設幾十層高的住宅樓，鼓勵“一戶建”，隨著農民收入和富裕程度的提高可提升為別墅。允許進城定居而農村宅地閑置的家庭將其出售，出售對象不限于農村村民，鼓勵城鎮居民到農村購買宅院，并改造翻新。允許農村村民，包括城鎮居民，以適當的價格購買農村的荒地坡地，建設“一戶建”住宅，包括城市居民合作建多層住宅樓。
調水改土，擴大可利用土地供給，農民有在自己土地上建設的權利。如像日本、韓國和中國臺灣地區一樣，實行農村土地資本化改革，鼓勵以地為本創業投資，允許農民在自己的土地上建設小加工廠、餐館、客棧、加油站、大棚、倉庫、禽畜場。當地村集體和最基層政府，要及時和超前規劃。應當以積極的思路和行動解決耕地短缺和保障糧食安全，即調節水資源分配、改造未利用土地、擴大發展空間，交易集中耕地、規?；笊a、提高產出效率。
本文原發于《學術月刊》2020年第2期。全文2萬余字，分七部分刊出，本文為第七篇。
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(本文作者介紹：東北財經大學經濟研究中心主任，中央黨校國際戰略研究院原副院長。公眾號天勇看經濟zhouty-tjj)
責任編輯：張文
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