文/新浪財經意見領袖專欄作家 周天勇
目 錄
一、土地配置扭曲與國民經濟運行不順暢
二、土地交易扭曲影響效率、收入和供求平衡
三、結語：土地體制改革的方向
實際上，在建筑、制造和服務等活動形成GDP時，在農村和城市中部分土地的行政不能交易性，以及城鎮中一部分土地的行政極端交易性，導致了農村GDP的漏算和城鎮GDP的泡沫。
在農村建筑業中，土地不能交易導致不可能有土地的定價機制，土地也就沒有稀缺或者成本投入形成的價格。于是出現這樣的情況：在農村村莊中，農戶用外出打工掙得的收入，投資一戶設施、質量很好的庭院，但如果投資者要交易則是違法的，也就是投入不能變現，在以支出法核算時，至多按照農村住宅建設投資額計入當期GDP的形成。同樣，在農村集體建設用地上建設廠房、商店、旅店等也是如此，土地因不能交易而沒有價格，每年支付租金計入企業的運營成本，在核算GDP時，只有建筑物和設備及其安裝等計入，而沒有土地資產的計入。也就是說，在農村中大量與土地相關的住宅、工廠、商業、旅游業的建筑物和建筑設施，由于行政不能交易性，土地沒有價格，進而在GDP核算中沒有包含實際相對價值較高、比例相對較大的土地資產和財富。極端的例子，如在城郊的集體土地上農戶自家建設了一處住宅，占用土地0.3畝，建筑面積150平方米，投資費用為70萬元，由于土地不能交易，因此按照支出法形成的GDP就是70萬元；而在隔壁，土地為競價支付出讓金而得，0.3畝地價格為200萬元，假定容積率為900平方米/6戶，按照每平方米3萬元的價格，每戶住宅價值為450萬元。如果不計算其他5套住宅，僅僅0.05畝的土地和建筑面積加150平方米的一套住宅，總價值就達483萬元。
根據國家統計局2016年的統計數據，農村居民的人均住宅面積為45.8平方米。從居住面積的人均統計來看，應當以農村戶籍居民為準。因為2.86億名在外農民工是在本地或者外省務工，在外就業租住，其穩定的居住供給保障還是農村的住宅。按照農村戶籍居民人口8.02億人計，農村住宅面積為369億平方米，由于農村每戶住宅含有約0.4畝的庭院土地，如果放開交易，以帶院每平方米3000元計算，將交通方便、城郊、旅游等區域集體土地上的農村住宅與其他地區的農村住宅平均，農村住宅總價值約為111萬億元。
前文已述，農村中還有價值474萬億元的農用和建設用地。由于絕大部分不能交易，沒有價格，因此不是資產，不能作為創業的資本，不是市場經濟中的財富，其投入、產出和交易等也就不表現為GDP。因而，農民守著巨額的土地財產，得不到財產性收入，財富被隱匿，財產性收入被阻礙。
近年來，國民經濟增長速度持續下滑，為了使GDP增速呈現較為穩定的狀態，中國將研發投入作為產出計入了GDP的核算。還有一些學者提議，應當將生態環境投入也作為綠色GDP計入。但是，這種計入在收入、資產和財富增加方面，居民和企業的獲得感并不直接和強烈，而且爭議較大。上述與土地有關的資產及財富的增加，卻由于農村土地的行政不能交易性、沒有價格而被漏算，而且規模巨大。土地要素能夠交易，具有價值，其投入和產出應當被核算在資產、投入和GDP之中，這也符合國際規則。而中國在核算GDP時，對規模并不大、爭議很大的研發投入、綠色成本和產出進行重點計算，卻對規模巨大的土地要素、資產和財富忽略不計，可謂得不償失。
土地行政極端性交易，會造成土地價格上漲較快，導致資產價格和GDP價值的泡沫化，從而積累國民經濟的金融風險。前面已經分析過，過去的法律規定，土地作為國民經濟投入產出的要素，如果農村集體土地轉用為建設用地，必須由政府征用為國有土地，而且被征用的土地供給方為千村萬戶，而征收的土地需求方只有地方政府一家，征用并不按照市場價格交易，定價為政府補償，而且遠遠低于市場價格。集中低價征收土地，而對于土地的需求方，地方政府又成了土地供給方的強行代理，即所有的土地先以低價收儲到地方政府手中，再競價出讓給眾多需要土地的企業。
地方政府這種土地行政極端性的征收交易和行政強制性的極端出讓交易，快速推動土地價格上漲。行政極端交易和寡頭壟斷，結果必然是土地價格極端上漲和住宅價格快速上漲。例如，建設用地協議和出讓價格，從1998年的每畝6.6萬元，上漲到2019年的近200萬元，土地出讓價格年均上漲率為27．%。城鎮商品房屋價格從2000年的每平方米2111元，上漲到2019年的9300元，年均價格上漲幅度為8.39%，十八年中價格翻了4.3倍（見表1）。當然，這是全國平均價格，一些超大、特大和省會城市的房價上漲幅度，要遠高于全國平均水平。
2018年，城鎮商品住宅保有量為379.6億平方米，當年每平方米銷售價格為8737元，同比上漲14.75%，僅住宅價值總額就達到331.7萬億元。另外，還有150億平方米的商業、金融、行政、事業等用房，若每平方米按照9000元計算，價值為135萬億元。因此，城鎮住宅和其他房屋總價值為451.7萬億元人民幣。從2001?2017年的數據看，住宅銷售額占GDP的比例在6.6%到13.78%之間。可以看出，土地價格暴漲，導致住宅建設規模擴大并價格上漲，這對于GDP的貢獻還是很大的。
住宅建設和銷售作為國民經濟景氣的支柱，需要有持續的居住使用市場需求為基礎，才能保持住宅的價值。中國對城鎮土地的這種行政極端性交易，推動了土地和住宅價格的快速上漲，使得住宅等投資盈利率不正常地遠高于制造業投資和其他領域的投資盈利水平。而住宅投資的高盈利性，又導致了住宅作為保值和盈利資產的投資性需求旺盛，使資源不合理地流入房地產業，形成了城鎮泡沫性的GDP。
從這一節的分析可以看出，農村和城鎮國有企業中的土地，由于不能由市場交易，或者是由政府低價和無償劃撥，土地價值被隱匿。而農村向城市配置的土地，卻由于土地從農村由地方政府行政性的一家“購買”和由地方政府一家向千家出讓，導致價格快速上漲。
本文原發于《學術月刊》2020年第2期。全文2萬余字，分七部分刊出，本文為第三篇。
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(本文作者介紹：東北財經大學經濟研究中心主任，中央黨校國際戰略研究院原副院長。公眾號天勇看經濟zhouty-tjj)
責任編輯：陳鑫
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