文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄（微信公眾號(hào)kopleader）專(zhuān)欄作家 朱振鑫、楊芹芹

　　如果把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比作一個(gè)水池，過(guò)去十年這個(gè)水池的水位持續(xù)快速上升，也就是說(shuō)中國(guó)的住房存量大幅增長(zhǎng)。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樗剡M(jìn)水的速度一直大于出水的速度，也就是說(shuō)每年新建的房子一直大于新賣(mài)出的房子，甚至連最火的2017年也不例外（新開(kāi)工17.9億平，新銷(xiāo)售16.9億平）。過(guò)去水位上升沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)樗厥强盏模绻貪M(mǎn)了，再持續(xù)進(jìn)水就可能爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。那么問(wèn)題來(lái)了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大水池現(xiàn)在水位有多高？中國(guó)住房過(guò)剩了嗎？ 

　　這是一個(gè)很重要但也很復(fù)雜的問(wèn)題。由于各種歷史原因，中國(guó)的住房體系和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)十分混亂，關(guān)于整體住房存量沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)。現(xiàn)有數(shù)據(jù)大多存在缺陷。我們這篇報(bào)告將系統(tǒng)梳理中國(guó)的住房供應(yīng)體系，并在現(xiàn)有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行估算，力求厘清中國(guó)住房總量，并與國(guó)際水平進(jìn)行對(duì)比分析中國(guó)住房是否過(guò)剩。

　　一、透視中國(guó)城市住房供應(yīng)體系：我們身邊的四大類(lèi)住房

　　厘清中國(guó)有多少住房首先要搞清中國(guó)的住房供應(yīng)體系。中國(guó)特色的住房供應(yīng)體系呈現(xiàn)典型的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村多為宅基地自建房，城鎮(zhèn)則以商品房為主，兩條線(xiàn)并存。過(guò)去大部分人住在農(nóng)村，但隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升，中國(guó)未來(lái)的住房體系一定是以城鎮(zhèn)住房為主，平時(shí)我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)也主要指城鎮(zhèn)住房，因此本文將以城鎮(zhèn)住房作為研究標(biāo)的。

　　接下來(lái)就讓我們梳理一下現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，搞清楚城鎮(zhèn)住房的各種類(lèi)型。經(jīng)過(guò)多輪市場(chǎng)化改革，除了歷史遺留的已購(gòu)公房，我國(guó)基本確立了以商品房為主、保障性住房為輔的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)制度，還有不太合法、屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房作為補(bǔ)充。

　　圖表1  我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系

　　資料來(lái)源：公共資料整理 如是金融研究院

　　目前這套城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系源自1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年之前，城鎮(zhèn)住房主要是計(jì)劃分配的公房，也就是我們常說(shuō)的福利分房。公房主要由政府、企業(yè)、軍隊(duì)興建，私房極少，基本被取消。福利分房產(chǎn)生了很多問(wèn)題。1985年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房調(diào)查結(jié)果顯示，人均住房面積僅2-4平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足人民的居住需求。

　　1994年房改之后，城鎮(zhèn)住房體系進(jìn)入新時(shí)代，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，逐步形成了已購(gòu)公房、商品房、保障房和小產(chǎn)權(quán)房四大類(lèi)并存的格局。

　　第一類(lèi)是已購(gòu)公房。房改之前的存量住房，也就是單位分配的公房參加房改逐漸商品化，職工通過(guò)工齡折算，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)已建公房，根據(jù)建設(shè)主體可分為央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、房改房等，現(xiàn)統(tǒng)稱(chēng)為已購(gòu)公房。

　　圖表2  已購(gòu)公房分類(lèi)

　　資料來(lái)源：如是金融研究院

　　第二類(lèi)是商品房。商品房是目前增量住房的主要形式，也是大部分市場(chǎng)化置業(yè)者的首選。優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)權(quán)清晰完整可進(jìn)行市場(chǎng)化自由交易，相對(duì)規(guī)范，而且種類(lèi)豐富可滿(mǎn)足各類(lèi)收入家庭居住需求。既有針對(duì)中等收入家庭的普通商品住房，也有面向高收入家庭的別墅、中高收入家庭的高級(jí)公寓等非普通商品住房。具體可從容積率、建筑面積、成交價(jià)格三方面進(jìn)行區(qū)分，普通商品住房的容積率在1.0（含）以上、建筑面積在140平方米（含）以下、實(shí)際成交價(jià)格不超過(guò)最高限，原則上低于所在區(qū)域平均交易價(jià)格的1.2倍。

　　除此之外，還有北京特有的自住型商品住房，用于滿(mǎn)足自住性、改善性需求，具有政策性住房和商品住房雙重屬性，有多個(gè)明顯的限定：一是銷(xiāo)售對(duì)象限定，僅限于名下無(wú)房或僅有一套住房的京籍家庭以及連續(xù)繳納社保或個(gè)稅且名下無(wú)房的非京籍家庭，單身人士須年滿(mǎn)25周歲，需要政府事先審核購(gòu)房資格；二是銷(xiāo)售價(jià)格限定，價(jià)格比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右；三是建筑面積限定，套型以90平方米以下為主；四是轉(zhuǎn)讓交易限定，自住型商品房在取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。滿(mǎn)5年后交易，應(yīng)繳納收益的30%，用于交納土地等價(jià)款。自住型商品住房由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受到剛需族的熱捧，如位于朝陽(yáng)區(qū)東壩單的金隅匯景苑項(xiàng)目，均價(jià)為2.2萬(wàn)元，而周邊商品房?jī)r(jià)格高達(dá)4萬(wàn)左右，162套房吸引超過(guò)14萬(wàn)戶(hù)申購(gòu)，成功率僅為0.12%，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

　　第三類(lèi)是保障房。保障房是與商品房相對(duì)的概念，采用半市場(chǎng)化或非完全市場(chǎng)化運(yùn)作，以社會(huì)公共服務(wù)屬性為主同時(shí)兼顧商品屬性，主要是為了滿(mǎn)足基本住房需求，而不是交易流通。自1994年國(guó)家提出建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房體系，采取出售和租賃的方式向中低收入家庭提供住房，我國(guó)保障性住房種類(lèi)不斷擴(kuò)充，逐漸豐富。由最初的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)煞N逐漸擴(kuò)展為廉租房、公租房、政策性租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房、棚改房等多種類(lèi)型，在限價(jià)格、限對(duì)象、限標(biāo)準(zhǔn)共性上有著不同的定位和特點(diǎn)。

　　圖表3   各類(lèi)保障性住房對(duì)比分析

　　圖表4  保障性住房發(fā)展歷程

　　第四類(lèi)是小產(chǎn)權(quán)房。中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系下的一種畸形產(chǎn)物，歷來(lái)就有，但并不是明確的法律概念，是實(shí)踐中一種約定俗成的叫法。本質(zhì)是無(wú)產(chǎn)權(quán)的違法建筑，違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)政策，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，非法出售給城鎮(zhèn)居民。常見(jiàn)的有以下三種表現(xiàn)形式：一是原住民籌資自建；二是村集體組織統(tǒng)建；三是開(kāi)發(fā)商未經(jīng)報(bào)批擅自建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房既無(wú)土地使用證，土地使用權(quán)歸集體所有，未繳納土地出讓金等費(fèi)用；又無(wú)預(yù)售許可證，無(wú)法交易流通，僅有部分具有鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)頒發(fā)的綠本產(chǎn)權(quán)證，不如國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的紅本產(chǎn)權(quán)證那樣產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)法辦理合同備案和銀行按揭貸款，使得交易受限，市場(chǎng)化程度較低。即使有此不足，有關(guān)部門(mén)也明確規(guī)定建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房屬于違法行為，嚴(yán)令禁止，但由于商品房?jī)r(jià)格持續(xù)大幅攀升、保障性住房供給嚴(yán)重滯后，小產(chǎn)權(quán)房憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)（通常售價(jià)為同等條件商品房售價(jià)的30%-50%），成為不少購(gòu)房者退而求其次的重要選擇。即使在中國(guó)城市化水平最高的城市深圳，大約一半的建筑面積是小產(chǎn)權(quán)房，超過(guò)一半的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)。

　　圖表5  小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展歷程

　　二、現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房統(tǒng)計(jì)口徑梳理：四大類(lèi)數(shù)據(jù)各有千秋

　　我國(guó)從未進(jìn)行過(guò)全國(guó)性的住房普查，所以無(wú)論是統(tǒng)計(jì)局還是住建部都缺乏全面的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。目前針對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量有四類(lèi)數(shù)據(jù)：一是統(tǒng)計(jì)局公布的人均建筑面積，結(jié)合人口數(shù)據(jù)可計(jì)算出城鎮(zhèn)住房建筑總量超過(guò)290億平方米，但這一數(shù)據(jù)是通過(guò)抽樣調(diào)查得到，樣本數(shù)量為16萬(wàn)戶(hù)，但具體的分布無(wú)從知曉，導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房建筑總量十分模糊，無(wú)法明確其統(tǒng)計(jì)范圍，難以說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)是否包含其中；二是統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資項(xiàng)下的住房竣工面積，理論上累加可得到城鎮(zhèn)住房面積，但實(shí)際操作中難以實(shí)現(xiàn)，尤其是房改之前各類(lèi)存量住房數(shù)據(jù)缺失；三是統(tǒng)計(jì)局2010年第六次全國(guó)人口普查中的住房數(shù)據(jù)，通過(guò)“以人查房”的方式獲得，相對(duì)較為完整，但只有2010年數(shù)據(jù)，至今還未進(jìn)行新一輪的人口普查；四是住建部《2005年城市房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中的全國(guó)城鎮(zhèn)住房建筑面積為107.69億平方米，但此后并未更新，且統(tǒng)計(jì)口徑較小，只包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍等較為狹義的住房。

　　綜上所述，現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)可在一定程度上反映城鎮(zhèn)住房情況，對(duì)于了解中國(guó)居民總體居住情況有一定的參考意義，但都存在些許的不足，難以全面真實(shí)反映居民真實(shí)居住情況，主要?dú)w咎于以下三大原因：一是抽樣調(diào)查不準(zhǔn)。統(tǒng)計(jì)局人均建筑面積數(shù)據(jù)通過(guò)抽樣樣本計(jì)算而得，樣本數(shù)據(jù)難以真實(shí)反映實(shí)際情況，可能存有偏差；二是統(tǒng)計(jì)范圍不全。經(jīng)過(guò)多次房改后，我國(guó)住房供應(yīng)體系較為復(fù)雜，既有房改前的存量住房，如自建房、公房等，還有房改后的增量住房，如商品房、保障房，還有屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，不少統(tǒng)計(jì)指標(biāo)只包含部分，未能全部囊括；三是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不新。不管是2005年的住建部統(tǒng)計(jì)公報(bào)還是2010年的“六普”數(shù)據(jù)距離現(xiàn)在都較為久遠(yuǎn)，無(wú)法體現(xiàn)最近年份的住房變化情況。

　　三、測(cè)算城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量：中國(guó)到底有多少住房？

　　我們基于現(xiàn)有數(shù)據(jù)，將樣本容量擴(kuò)大，覆蓋全國(guó)城鎮(zhèn)住房，將研究范圍擴(kuò)展，涵蓋各種類(lèi)型住房，將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更新，測(cè)算最近年份總量，以期更加真實(shí)反映全國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)情況。

　　首先，選用統(tǒng)計(jì)局2010年“六普”數(shù)據(jù)的住房情況數(shù)據(jù)作為基數(shù)計(jì)算出2010年底城鎮(zhèn)住房存量。選用 “六普”數(shù)據(jù)的原因是該數(shù)據(jù)通過(guò)“以人查房”方式獲得，涵蓋各種類(lèi)型和屬性的房屋，既包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造的商品房、各類(lèi)保障性住房，也包括職工家屬宿舍和集體宿舍，還包括自建房、原農(nóng)村住房劃轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)住房而產(chǎn)生的“農(nóng)轉(zhuǎn)城房”、小產(chǎn)權(quán)房等，數(shù)據(jù)質(zhì)量最高，涵蓋范圍最廣，數(shù)據(jù)最為可靠，凈漏登率控制在0.12%以?xún)?nèi)。“六普”數(shù)據(jù)公布了城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人口和城鎮(zhèn)集體戶(hù)人口兩類(lèi)城鎮(zhèn)人口的戶(hù)數(shù)和戶(hù)均住房面積，可由此計(jì)算得到2010年底城鎮(zhèn)住房存量約為196億平方米。但有一點(diǎn)小小的不足，“六普”數(shù)據(jù)是入戶(hù)調(diào)查得到的，未包括空置房。

　　然后，采用固定資產(chǎn)投資項(xiàng)下的住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）計(jì)算2011-2017年城鎮(zhèn)住房竣工面積增量。住房竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源為統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)范圍為投資500萬(wàn)元及以上的住房竣工面積和全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的住房竣工面積。2010年之前公布全社會(huì)、城鎮(zhèn)、農(nóng)戶(hù)三個(gè)口徑的住房竣工面積指標(biāo)，用全社會(huì)扣減城鎮(zhèn)、農(nóng)戶(hù)可得到小產(chǎn)權(quán)面積，由于小產(chǎn)權(quán)多集中于城鎮(zhèn)地區(qū)，因此，全社會(huì)住房竣工面積減去農(nóng)戶(hù)住房面積即可得到包含小產(chǎn)權(quán)房的廣義城鎮(zhèn)住房竣工面積。2011年后，統(tǒng)計(jì)局不再公布狹義的城鎮(zhèn)住房竣工面積，直接公布住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）指標(biāo)，將2011-2017年住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）累加后即可得到城鎮(zhèn)住房竣工面積增量，最新的2017年統(tǒng)計(jì)年鑒中僅有2016年住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）數(shù)據(jù)，用2011-2016年的住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）平均增速估算出2017年的住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）為9.05億平方米，累加后得到2011-2017年的城鎮(zhèn)住房竣工面積增量為66.90億平方米。需要說(shuō)明的是，由于固定資產(chǎn)投資中未包含投資500萬(wàn)元以下的城鎮(zhèn)自建房和 “農(nóng)轉(zhuǎn)城房”，統(tǒng)計(jì)口徑略微偏小。但考慮到2010年以后這部分占比較低，直接累加近似視為合理。

　　圖表6  2011-2017年城鎮(zhèn)住房竣工面積增量估算

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如是金融研究院

　　最后，將2010年城鎮(zhèn)住房存量面積和2011-2017年城鎮(zhèn)住房竣工面積增量加總后可得到城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量。如果不考慮空置住房，2010年城鎮(zhèn)住房存量為196億平方米，2011-2017年城鎮(zhèn)新增住房67億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總計(jì)263億平方米，2017年城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量為8.13億，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積為32.35平方米。

　　當(dāng)然，這一估算并不完整，主要是存在以下三點(diǎn)不足：一是不包含空置房；二是未包含投資規(guī)模低于500萬(wàn)的城鎮(zhèn)自建房和“農(nóng)轉(zhuǎn)城房”；三是未扣減老房拆除面積。前兩個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致總量估算部分遺漏，結(jié)果偏小，第三個(gè)則會(huì)使得總量偏大。綜合來(lái)看，影響最大的應(yīng)為2010年及其之前的空置房，這部分的體量較大。中國(guó)家庭金融課題組通過(guò)兩次入戶(hù)調(diào)查和電話(huà)回訪測(cè)算的2013年中國(guó)住房空置率為22.4%。國(guó)家電網(wǎng)將一年一戶(hù)用電量不超過(guò)20度的住房視為 “空置”，據(jù)此可得的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率13.9%。兩者之間差異較大，我們折中估計(jì)城鎮(zhèn)住房空置率為15%。

　　考慮空置率后，2010年城鎮(zhèn)住房存量為231億平方米，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總計(jì)298億平方米，增加了35億平方米，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積為36.65平方米，人均增加了4平方米，已超過(guò)住建部十三五規(guī)劃的2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35平方米，達(dá)到小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、對(duì)標(biāo)全球人均住房面積：中國(guó)住房過(guò)剩了嗎？

　　2017年美國(guó)人均住房面積中位數(shù)為65.03平方米（美國(guó)普查局），2016年英國(guó)人均住房面積為49.4平方米（英國(guó)統(tǒng)計(jì)局），2014年德國(guó)人均住房面積為44.6平方米（德意志聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局），2013年法國(guó)人均住房面積為40平方米（法國(guó)CGEDD報(bào)告），2014年芬蘭人均住房面積為39.9平方米（芬蘭統(tǒng)計(jì)局），2013年日本人均住房面積為38.81平方米（日本統(tǒng)計(jì)局），均高于中國(guó)的36.65平方米。2016年韓國(guó)人均住房面積為33.2平方米（韓國(guó)國(guó)土交通部《2016年居住實(shí)況調(diào)查》），2016年香港人均居住面積約為15平方米（香港政府統(tǒng)計(jì)處《2016年中期人口統(tǒng)計(jì)》）。由此可見(jiàn)，與大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)人均住房面積依舊偏低，基本住房需求還有一定的增長(zhǎng)空間。

　　圖表7  全球人均住房面積對(duì)比（建筑面積折算前）

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)普查局，英國(guó)統(tǒng)計(jì)局，德意志聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，法國(guó)CGEDD報(bào)告，芬蘭統(tǒng)計(jì)局，日本統(tǒng)計(jì)局，韓國(guó)國(guó)土交通部，香港政府統(tǒng)計(jì)處。

　　尤其是考慮到中國(guó)特色的公攤面積后，這一差距將更為突出。目前各國(guó)住房面積算法不一樣，大多數(shù)國(guó)家地區(qū)計(jì)算的是實(shí)用面積或使用面積，國(guó)內(nèi)房屋計(jì)算的是建筑面積，得房率僅為70%，轉(zhuǎn)換為使用面積后，中國(guó)實(shí)際人均住房面積僅為25.66平方米，依然偏低，不能說(shuō)是過(guò)剩，未來(lái)還有相當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)空間。

　　圖表8  全球人均住房面積對(duì)比（建筑面積折算后）

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)普查局，英國(guó)統(tǒng)計(jì)局，德意志聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，法國(guó)CGEDD報(bào)告，芬蘭統(tǒng)計(jì)局，日本統(tǒng)計(jì)局，韓國(guó)國(guó)土交通部，香港政府統(tǒng)計(jì)處。

　　五、城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)分析：總量還未過(guò)剩，細(xì)分市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)

　　一個(gè)總量數(shù)字并不能代表中國(guó)住房市場(chǎng)的全貌。即便未來(lái)總量趨于飽和，也不意味著房地產(chǎn)行業(yè)就沒(méi)有空間了。從城鎮(zhèn)住房的結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們目前的住房體系還相對(duì)初級(jí)，真正市場(chǎng)化的商品房占比并不高，還有很多人沒(méi)有住上高質(zhì)量的商品房，這可能還足以再支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年。除此之外，已購(gòu)公房的改造未來(lái)也是一個(gè)大的市場(chǎng)。下面我們就來(lái)說(shuō)一下各類(lèi)住房的前景：

　　第一，商品住房112億平方米，是新增城鎮(zhèn)住房的絕對(duì)主力，但存量占比僅為38%，還未到過(guò)剩的地步，未來(lái)還有空間。度量商品住房面積的指標(biāo)較多，常見(jiàn)的有新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積。在進(jìn)行商品住房面積計(jì)算時(shí)我們選用的是竣工面積，因?yàn)樾麻_(kāi)工面積、施工面積范圍較廣，只是表明行為的發(fā)起和進(jìn)行，并不代表都能完成，存在停工緩建無(wú)法全額計(jì)入建筑面積的情形。銷(xiāo)售面積包括未來(lái)完成交付的期房，而竣工面積是已經(jīng)形成的存量，更具有代表性。將統(tǒng)計(jì)局公布的1981- 2017年商品住房竣工面積累加即可得到我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房存量為112億平方米，占比為37.58%，表明房改至今取得了顯著的成效，商品房已成為我國(guó)城鎮(zhèn)住房最重要的組成部分，但從占比上看仍有不小的發(fā)展空間。

　　第二，保障房72億平方米，占比約為24%，作為城鎮(zhèn)住房的補(bǔ)充總量已經(jīng)不低，未來(lái)應(yīng)該保持穩(wěn)定，否則會(huì)擠占過(guò)多的市場(chǎng)用地，推高房?jī)r(jià)，背離保低端、促民生的初衷。保障房是基于十一五和十二五的數(shù)據(jù)保障房覆蓋率數(shù)據(jù)估算而來(lái)，保障房覆蓋率即享受保障性住房和通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造改善住房條件的家庭戶(hù)在城鎮(zhèn)常住家庭戶(hù)數(shù)占比。2010年我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為7%-8%，2015年我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為20%。保障房家庭戶(hù)均居住面積約為85平方米，假定享受保障房家庭戶(hù)均居住面積和城鎮(zhèn)常住家庭戶(hù)均居住面積相差不大，可通過(guò)2010年的城鎮(zhèn)住房總量231億平方米推算十一五末保障房累計(jì)總面積16億平方米。十二五保障房全面提速，2015年底保障房累計(jì)總面積56億平方米，年均增加8億平方米，根據(jù)十二五期間的保障房進(jìn)展預(yù)測(cè)2016年和2017年的保障房增量，相加得到2017年城鎮(zhèn)保障房累計(jì)面積為72億平方米。可見(jiàn)，經(jīng)過(guò)十二五加速期后，保障性住房建設(shè)正式駛?cè)肟燔?chē)道，總量規(guī)模快速增長(zhǎng)，覆蓋面迅速擴(kuò)大，未來(lái)繼續(xù)提速的空間有限。

　　圖表9  2009-2015年城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)保障房建設(shè)情況

　　圖表10  2017年城鎮(zhèn)保障房累計(jì)總面積估算

　　第三，小產(chǎn)權(quán)房約為73億平方米，占比約為24%，未來(lái)如何處理其合法性是個(gè)棘手問(wèn)題。2010年之前公布全社會(huì)、城鎮(zhèn)、農(nóng)戶(hù)三個(gè)口徑的住房竣工面積指標(biāo)，用全社會(huì)扣減城鎮(zhèn)、農(nóng)戶(hù)可得到小產(chǎn)權(quán)面積，將1995 -2010年小產(chǎn)權(quán)房面積累加后為7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住房竣工面積總量的8%，和全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)基本一致。假定新增小產(chǎn)權(quán)房面積在同期城鎮(zhèn)住房竣工面積總量中保持8%占比水平，可通過(guò)住房竣工面積（不含農(nóng)戶(hù)）指標(biāo)倒推出各年的新增小產(chǎn)權(quán)房竣工面積，2008-2017年新增7億小產(chǎn)權(quán)房。

　　圖表11  1995-2010年小產(chǎn)權(quán)房竣工面積估算

　　圖表12  根據(jù)8%占比倒推2011-2017年小產(chǎn)權(quán)房竣工面積

　　據(jù)國(guó)土資源部不完全統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積已高達(dá)66億平方米，加上新增的7億小產(chǎn)權(quán)房，2017年城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房累計(jì)面積為73億平方米，與保障房面積相當(dāng)。需要注意的是，盡管小產(chǎn)權(quán)房總量較大，但從法律層面上看，小產(chǎn)權(quán)房并不合法，存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)攀升，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)使其在政策高壓下頑強(qiáng)生存，雖然中央三令五申嚴(yán)禁建設(shè)銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房，但仍有不少人鋌而走險(xiǎn)，其中的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　第四，已購(gòu)公房等房改存量住房約為41億平方米，占比約為14%，未來(lái)這部分存量的改造升級(jí)也有較大的市場(chǎng)空間。通過(guò)總量扣減可得到已購(gòu)公房面積等房改存量住房為41億平方米，多為老舊住房，存在多種問(wèn)題，無(wú)法滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民美好居住需求。住建部原副部長(zhǎng)仇保興曾指出，我國(guó)住房使用壽命只能約持續(xù)25-30年，已購(gòu)公房等房改存量住房由于年限較長(zhǎng)，亟待改造更新，成為未來(lái)房地產(chǎn)盤(pán)活存量的重要著力點(diǎn)，蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)空間。

　　六、總結(jié)

　　第一，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量接近300億平方米，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積37平方米，基本達(dá)到小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二，經(jīng)過(guò)全球?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房面積依然偏低，不能說(shuō)是過(guò)剩，尤其是考慮到中國(guó)特色的公攤面積后，未來(lái)還有相當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)空間。

　　第三，商品房未來(lái)是城鎮(zhèn)住房的主力，但占比仍然較低，未到過(guò)剩的地步，未來(lái)還有發(fā)展空間。

　　第四，保障房經(jīng)過(guò)十二五加速期后，24%的占比已經(jīng)不低，擠占了相當(dāng)一部分土地市場(chǎng)，未來(lái)應(yīng)該趨于穩(wěn)定，否則可能會(huì)背離保低端、促民生的初衷。

　　第五，小產(chǎn)權(quán)房存量已經(jīng)很大，但合法性沒(méi)有保障，未來(lái)如何去消化是個(gè)大問(wèn)題。

　　第六，已購(gòu)公房等房改存量住房需要改造更新，也是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要市場(chǎng)。

　　(本文作者介紹：民生證券研究院宏觀研究員。)