文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專(zhuān)欄作家 黃志龍

　　最近幾個(gè)月，北京房租飛速增長(zhǎng)引發(fā)民間熱議。

　　雖然每年的大學(xué)生畢業(yè)季，房租普漲是一種季節(jié)性現(xiàn)象。但是，今年房租的暴漲行情，卻比往年“兇猛”許多，“買(mǎi)不起，也租不起”將進(jìn)一步加劇北漂的焦慮情緒。

　　那么，今年北京房租的暴漲行情究竟到了什么程度？其深層次原因又有哪些？且看以下分析。

　　北京房租呈加速上漲趨勢(shì)

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行情網(wǎng)公開(kāi)信息，2018年7月，北京房租同比上漲達(dá)到21.89%，環(huán)比漲幅為2.63%，租金絕對(duì)水平冠絕全國(guó)，每平米達(dá)到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

　　從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的住宅租金指數(shù)看，一線城市中漲幅最快的是北京和深圳。其中，北京二手住宅租金指數(shù)從2017年10月的190.4上漲到2018年7月的211，最近幾個(gè)月呈加速上漲趨勢(shì)（參見(jiàn)下圖）。另外，深圳的漲幅也較為可觀，上海、廣州的租金指數(shù)則保持了相對(duì)平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲。

　　當(dāng)然，以上只是反映了北京房租的平均漲幅，一些熱點(diǎn)地區(qū)如北京五六環(huán)地區(qū)，房?jī)r(jià)整體漲幅已經(jīng)超過(guò)了10%，某些房源甚至10天暴漲100%。由此可見(jiàn)北京租賃市場(chǎng)的火熱程度。

　　供需缺口是房租上漲的長(zhǎng)期因素

　　究竟是哪些因素在推動(dòng)北京房租上漲？

　　要回答這個(gè)問(wèn)題，首先需要觀察影響租賃市場(chǎng)供需平衡的基本面因素。

　　（一）三方面因素致使北京租房需求強(qiáng)勁

　　從需求層面看，下述三方面是北京住房租賃市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁的主要因素：

　　一是北京人口疏解沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。2017年6月《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》發(fā)布之后，北京市政府開(kāi)始大規(guī)模拆除邊遠(yuǎn)地區(qū)的自建出租房、合租房，疏解低端產(chǎn)業(yè)流動(dòng)人口，同時(shí)進(jìn)一步收緊戶籍政策、入學(xué)資格管控，希望通過(guò)“三控（房、戶、學(xué)）”等強(qiáng)力措施，實(shí)現(xiàn)控制常駐人口總數(shù)的目標(biāo)。然而，“三控”的實(shí)際效果并不樂(lè)觀，2017年常住人口僅下降了2.2萬(wàn)人，相對(duì)于2170.7萬(wàn)人的常駐人口總數(shù)（參見(jiàn)下圖），幾乎可以忽略不計(jì)。從北京地鐵乘客量數(shù)據(jù)看，2018年北京常住人口甚至可能重新恢復(fù)增長(zhǎng)。

　　二是北京高收入群體占比高、收入增長(zhǎng)快。僅有人口流入還是不夠的，房租的快速增長(zhǎng)還需要租房人群收入的高速增長(zhǎng)來(lái)支撐。根據(jù)智聯(lián)招聘薪酬大數(shù)據(jù)報(bào)告，2018年夏季求職期平均薪酬超過(guò)萬(wàn)元的唯一城市是北京，緊隨其后的是上海、深圳、杭州和廣州（參見(jiàn)下表）。

　　更為重要的是，北京市是互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)和金融從業(yè)人員最為集中的地區(qū)，這兩大行業(yè)又是公認(rèn)的高收入行業(yè)，起薪高、增長(zhǎng)潛力大的特點(diǎn)突出。2018年上半年，北京市金融業(yè)增加值占GDP比重繼續(xù)保持在18.79%的高位，互聯(lián)網(wǎng)IT產(chǎn)業(yè)占比也高達(dá)11.6%（參見(jiàn)下圖）。

　　三是雄安新區(qū)對(duì)于北京產(chǎn)業(yè)和人口疏解力度和進(jìn)度可能低于預(yù)期。最近的一些公開(kāi)信息表明，雄安新區(qū)規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)度可能低于市場(chǎng)預(yù)期。事實(shí)上，今年4月發(fā)布的《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》提出的兩階段目標(biāo)，分別為2035年目標(biāo)和本世紀(jì)中葉的目標(biāo)，并未提及2020年短期目標(biāo)，更沒(méi)有對(duì)短期內(nèi)人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)指標(biāo)進(jìn)行明確界定。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)3-5年內(nèi)，雄安新區(qū)建設(shè)重點(diǎn)是規(guī)劃、拆遷、生態(tài)整治、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，短期內(nèi)對(duì)北京市人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響力將比較有限。

　　（二）房源供給總量不足還有結(jié)構(gòu)性難題

　　從供給層面來(lái)看，在住房需求強(qiáng)勁背景下，住房供給問(wèn)題則表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性難題和總量不足兩個(gè)方面，并最終成為租賃市場(chǎng)供需失衡、價(jià)格上漲的重要因素。具體來(lái)說(shuō)：

　　結(jié)構(gòu)性難題表現(xiàn)在居民通過(guò)購(gòu)房滿足居住需求的渠道受阻。2016年10月份以來(lái)，北京市的限購(gòu)、限貸、限商、限離、限企等房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼落地，加上北京是全國(guó)唯一的、多年實(shí)施“按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得20%征收個(gè)人所得稅”的城市，這使得2017年北京市房地產(chǎn)交易陷入冰點(diǎn)，全年新房和二手房交易分別僅為10.4萬(wàn)套和13.3萬(wàn)套，都大幅低于2015年和2016年的成交量（參見(jiàn)下圖）。史無(wú)前例的調(diào)控政策只是一方面，另一方面是超高的房?jī)r(jià)水平讓許多年輕人難以承受，他們不得不進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

　　總量問(wèn)題表現(xiàn)在，從供應(yīng)租賃房土地到形成有效租賃房供應(yīng)，有1-2年滯后期。從2015年初住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，到黨的十九大報(bào)告把“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”作為住房供給制度的國(guó)策，租賃住房市場(chǎng)發(fā)展成為北京市解決住房問(wèn)題的兩大支柱之一。2017年4月《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》明確，未來(lái)五年內(nèi)全市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房 1300公頃，其中2017 年供應(yīng)租賃住房 227 公頃。為了多渠道供應(yīng)土地，降低土地成本，2017年11月北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，計(jì)劃在2017年-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃住房，政策出臺(tái)后的2017年完成供地203.9公頃，完成率102%，年均建設(shè)規(guī)模200萬(wàn)平米和50萬(wàn)套。

　　然而，從這些土地供應(yīng)，到最終形成租賃住房的有效供給，存在1-2年滯后期。從北京市住宅新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積增速可以看到，今年1-7月，北京住宅竣工面積同比增速為-10.7%，延續(xù)了2017年以來(lái)的大幅萎縮趨勢(shì)，而反映前期土地供應(yīng)大量增加后的影響——住宅新開(kāi)工面積、施工面積增速則在2018年以來(lái)迅速“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，1-7月二者增幅分別達(dá)到21.5%和10.2%，均創(chuàng)下了2016年以來(lái)的次高水平（參見(jiàn)下圖）。從2017年土地供應(yīng)情況來(lái)看，這些新開(kāi)工和施工住宅有20%以上是租賃住房。因此，未來(lái)幾年的租賃住房有效供給缺口將會(huì)明顯緩解。

資本涌入或是近期房租暴漲主因

　　以上是影響北京房屋租賃市場(chǎng)供給、需求、政策等基本面因素。值得注意的是，2018年以來(lái)特別是最近幾個(gè)月，北京房租短期大幅暴漲，還有一個(gè)關(guān)鍵力量是各類(lèi)社會(huì)資本全面進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

　　為何資本會(huì)全面介入到住房租賃市場(chǎng)？其原因有三個(gè)方面：

一是社會(huì)資本參與住房租賃行業(yè)的發(fā)展，符合中央和地方政府鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的方向。

 

二是北京作為全國(guó)住房供需失衡最嚴(yán)重的城市，資本具有巨大的炒作空間。

 

三是北京租金回報(bào)率極低，具備上漲潛力和空間。事實(shí)上，2017年下半年以來(lái)，北京租金價(jià)格開(kāi)始快速攀升，租金回報(bào)率也從2017年10月的1.35%的歷史低點(diǎn)上升到2018年7月的1.57%，但這與已公開(kāi)發(fā)行的長(zhǎng)租公寓ABS和REITs產(chǎn)品收益率4.5%-5%仍有較大差距，上漲空間較大。

　　稍微留心就可以發(fā)現(xiàn)，資本力量在租賃市場(chǎng)早已行動(dòng)。據(jù)鏈家自如公布數(shù)據(jù)，2015年長(zhǎng)租公寓門(mén)店增長(zhǎng)率不足15%，2016年增長(zhǎng)率為35%，2017年增長(zhǎng)率高達(dá)40%。

　　當(dāng)前，資本主導(dǎo)的品牌長(zhǎng)租公寓已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十的品牌公寓管理房屋間數(shù)（套數(shù)）均已過(guò)萬(wàn)（參見(jiàn)下圖）。其中，行業(yè)龍頭鏈家自如在北京、上海、深圳等一線城市管理公寓數(shù)，兩年內(nèi)翻了一番，從2016年年中的25萬(wàn)套上升到2018年6月末的60萬(wàn)套；萬(wàn)科泊寓規(guī)模緊隨其后，在2018年6月末也達(dá)到了14.5萬(wàn)套。

　　然而，當(dāng)前品牌公寓占整個(gè)租賃市場(chǎng)的比重僅為2%左右，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家25%-30%的平均水平，這也就出現(xiàn)了最近幾個(gè)月大型品牌長(zhǎng)租公寓大規(guī)模燒錢(qián)搶占房源、爭(zhēng)奪租賃市場(chǎng)定價(jià)權(quán)的現(xiàn)象。

　　對(duì)于這種現(xiàn)象，北京市住房管理部門(mén)已及時(shí)介入干預(yù)，嚴(yán)控品牌公寓囤積炒作房源。

　　值得提醒的是，若想從根本上解決房租上漲的壓力，需要在加快租賃房有效供給的同時(shí)，進(jìn)一步明確長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)管理規(guī)則，防止市場(chǎng)過(guò)度炒作，加劇房租上漲的壓力。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任、高級(jí)研究員。)