文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 張宏偉

　　融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，對(duì)房企也一樣，現(xiàn)在融資成本仍將在高位，能夠做的就是加快三四線城市項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)速度”。

　　6月24日，預(yù)期中的央行定向降準(zhǔn)正式落地。

　　一是自2018年7月5日起，下調(diào)工行、農(nóng)行、中行、建行、交行五家國(guó)有大型商業(yè)銀行和中信銀行、光大銀行等十二家股份制商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，可釋放資金約5000億元。二是同時(shí)下調(diào)郵政儲(chǔ)蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，可釋放資金約2000億元。兩者累計(jì)可釋放資金約7000億。

　　降準(zhǔn)了，樓市怎么走？同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為：

　　1、政策對(duì)房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng)新型”的加杠桿的融資方式基本被叫停，因此，在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，即使降準(zhǔn)了短期內(nèi)房企也不會(huì)有機(jī)會(huì)大幅加杠桿，也就是說(shuō)，市場(chǎng)有錢，但錢不一定能夠進(jìn)來(lái)。

　　2、融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，對(duì)房企也一樣，現(xiàn)在融資成本仍將在高位，能夠做的就是加快三四線城市項(xiàng)目“周轉(zhuǎn)速度”。

　　從2017年上市房企的融資成本數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)企和大型房企的融資成本平均在5%左右，而中小房企的融資成本平均在7-9%左右，到了2018年，疊加銀信業(yè)務(wù)、委托貸款、企業(yè)債、海外融資等渠道進(jìn)一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢，甚至有的房企融資成本在12-15%。

　　在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，但是，仍然難融到資。此時(shí)，融資成本也很難下降，融資成本仍將在高位運(yùn)行。如此，高成本融資繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，再加上2016年以來(lái)的高價(jià)地入市面臨“限價(jià)”的問(wèn)題，當(dāng)2018年房企年報(bào)發(fā)布之時(shí)，利潤(rùn)率的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)多么好看。

　　對(duì)房企來(lái)講，唯一能夠做的就是“高周轉(zhuǎn)”，尤其是通過(guò)三四線城市的項(xiàng)目提升全公司的銷售業(yè)績(jī)。據(jù)筆者了解，由于三四線城市樓市調(diào)控政策面限制較少，基本上可實(shí)現(xiàn)“拿地即當(dāng)天開工，4-5個(gè)月即可開始回款”，一年的資金周轉(zhuǎn)3次左右沒(méi)有問(wèn)題，以此解決資金面緊張與需求的問(wèn)題（具體操作的房企就不一一列舉了，預(yù)估下沉三四線的品牌房企大多數(shù)都會(huì)這么操作）

　　3、房企資金面緊張啊，甚至有大牌房企5月就暫停拿地了，三季度為民營(yíng)房企資金兌付壓力最大時(shí)間，不會(huì)因?yàn)榻禍?zhǔn)而改變！

　　2018年5月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來(lái)最低額，融資情況不容樂(lè)觀。

　　從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，盡管降準(zhǔn)了，但是，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，肉到嘴邊上了，當(dāng)前的融資環(huán)境下吃不到啊，即使吃得到代價(jià)也不低！僅僅現(xiàn)在我知道，TOP20房企當(dāng)中，至少6家是比較緊張的，降準(zhǔn)解決不了它們的問(wèn)題。另外，其中有一家全國(guó)性品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經(jīng)暫停拿地了！還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質(zhì)押了公司的全部股權(quán)，現(xiàn)在也面臨比較大的償債壓力。

　　從房企資金兌付壓力來(lái)看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準(zhǔn)也救不了這些資金面緊張的房企。預(yù)計(jì)2018年三季度，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。筆者預(yù)計(jì)，2018年三季度為民營(yíng)房企資金兌付壓力最大時(shí)間，不會(huì)因?yàn)榻禍?zhǔn)而改變！此時(shí)，通過(guò)主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來(lái)越多。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)