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本輪房地產(chǎn)調(diào)控的回顧反思和展望

2018年06月11日13:30    作者:夏磊  

  文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 夏磊

  四年間調(diào)控從刺激到收緊的緊急切換,是中國二十年房地產(chǎn)調(diào)控的縮影。調(diào)控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反復(fù)變動,刺激帶來局部泡沫,過度收緊引發(fā)庫存風險,政策本身加劇了市場的波動。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控的回顧、反思和展望(2014-2018)本輪房地產(chǎn)調(diào)控的回顧、反思和展望(2014-2018)

  2018年是房改二十年,系統(tǒng)回顧、反思和總結(jié),得失均可為來者鑒。有因必有果,有什么樣的房地產(chǎn)政策和制度,就一定有什么樣的房地產(chǎn)市場運行結(jié)果。2014-2018年的調(diào)控是中國二十年房地產(chǎn)調(diào)控史的微縮版。短短四年,經(jīng)歷了全面刺激(14年330起)和緊急收緊(16年930起)兩種調(diào)控方向,幾乎動用了政策工具箱里的所有工具,這四年是研究房地產(chǎn)政策的完美樣本。

  一、過去四年經(jīng)歷了什么?

  本輪調(diào)控周期經(jīng)歷5個調(diào)控階段,4次刺激,1次收緊,2個調(diào)控目標。房地產(chǎn)調(diào)控的目標只有兩個:避免過熱和防止過冷。16年217以前在于防止過冷,16年930后在于避免過熱。

  (1)14年930:寬松重啟。在“穩(wěn)增長+去庫存”訴求下, 14年6月起非一線城市限購陸續(xù)取消,市場卻反應(yīng)平淡。9月30日,以放松限貸為特點的全國性寬松開啟:二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”,同年11月央行重啟降息。

  (2)15年330:寬松加碼。市場無明顯復(fù)蘇跡象,地產(chǎn)投資降至冰點。3月30日五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業(yè)稅免征年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠桿水平,營業(yè)稅減免優(yōu)惠刺激了居民換房熱情,此后央行3次降息、2次降準,全面寬松就此開始。

  (3)15年930:全面寬松。由于庫存仍處高位,9月30日,四部委再出兩項新政,將非限購城市首套商貸首付比降至25%;同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此后商貸首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%,央行再度降息降準各1次,利率優(yōu)惠疊加低首付,信貸處于全面寬松狀態(tài)。同時,2015年12月中央經(jīng)濟工作會議提出供給側(cè)改革五大任務(wù)之“去庫存”,棚改貨幣化力度加大,一二線城市房地產(chǎn)市場啟動。

  (4)16年217:最后一擊。熱點城市復(fù)蘇明顯,區(qū)域分化顯著。2月27日,下調(diào)房屋交易環(huán)節(jié)契稅,是本輪調(diào)控的最后一項重大全國性政策,四招“刺激組合拳”出盡,一二線城市房地產(chǎn)市場全面啟動并迅速向三四五線城市蔓延。

  (5)16年930:回歸本源。熱點城市房價上漲引起中央警惕,2016年9月30日之后北京等16個熱點城市推出樓市新政,調(diào)控全面轉(zhuǎn)向。

  緊縮力度空前。“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限推進,房地產(chǎn)融資全面收緊。

  棚改、大都市圈外溢、產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移和農(nóng)民工返鄉(xiāng)購房等推動多年不漲的三四線“逆襲”,開發(fā)商庫存轉(zhuǎn)化成居民庫存。16、17年棚改貨幣化對全國住宅銷售的拉動為18.1%和21.4%。作為棚改主戰(zhàn)場的三四線城市銷售大幅反彈,17年底住宅成交面積占全國成交面積的67%。

  市場局部出現(xiàn)失靈。

  限購迅速冰封市場,但未解決大都市圈一體化的問題。如環(huán)京區(qū)域全面限購,市場瞬間降溫,而從北京疏解到環(huán)京的人,因暫時沒有購房資格,沒有承接有效需求。供需承接不上。

  限價政策帶來的“新房二手房價格倒掛、精裝改毛坯交房”問題。前期部分熱點城市階段性地采取限價政策,對于快速降溫有其必要性,但也帶來新房二手房價格倒掛、老百姓搶購新房、高價房無法網(wǎng)簽等問題,后期還要逐步完善。限價造成精裝房改成毛坯銷售,使建筑品質(zhì)出現(xiàn)倒退。

  二、2014-2018年調(diào)控的新思路、新工具、新方向

  (1)新思路:從全國一盤棋到因城施策

  本輪調(diào)控的前半段幾乎是歷史的翻版,政策以全國性調(diào)控為主。16年217以后調(diào)控思路發(fā)生重大轉(zhuǎn)折,開始強調(diào)“因城施策”。此后房地產(chǎn)調(diào)控跟隨房價呈現(xiàn)“核心城市到非核心城市”、“發(fā)達城市群向欠發(fā)達城市群”的遷移特征。到2018年,調(diào)控已經(jīng)深入到三四線城市以及非熱點城市群,本輪調(diào)控力度空前。

  (2)新工具:行政手段和人口政策創(chuàng)新

  本輪調(diào)控在政策工具上有兩個變化,一是行政手段創(chuàng)新:以“限購”為代表的行政措施于2010年引入,在本輪調(diào)控中演化成“限購、限售、限價、搖號、限土拍”等多措施為一體的需求控制政策。調(diào)控工具創(chuàng)新反應(yīng)調(diào)控形勢的嚴峻性。二是不同的目標對沖政策效果。各城市全面放開落戶限制,甚至拉開“搶人大戰(zhàn)”。17年3月以來50余城出臺人才引進政策,顯著推升落戶人口,刺激購房需求。測算人才引進政策對城市交易量的推動在7%-30%左右。“搶人”削弱房地產(chǎn)調(diào)控效果。

  (3)新方向:從短期調(diào)控到住房制度改革

  17年2月總書記首次提出“研究房地產(chǎn)長效機制和基礎(chǔ)性制度安排”,是短期調(diào)控向長效機制和住房制度構(gòu)建轉(zhuǎn)變的開始。17年10月十九大報告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,為住房制度改革指明內(nèi)涵。本輪調(diào)控是新一輪住房制度改革的起點。其中租售并舉在本輪調(diào)控中首獲突破,17年7月12城率先啟動租房試點,各地制度創(chuàng)新不斷。例如上海首推純租賃用地,成交價顯著低于區(qū)域均價,對于加大租賃房供給、穩(wěn)定土地市場有積極意義。

  三、我們應(yīng)該反思什么?

  (1)調(diào)控政策工具及效果分析

  金融政策直接影響購買力,短期刺激效果最好。財稅政策直接影響市場供應(yīng)。“限購”等行政措施短期效果直接,但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進政策對住房需求推升明顯。

  (2)重行政調(diào)控輕經(jīng)濟手段

  我們在《房地產(chǎn)周期》專著中提出業(yè)內(nèi)廣為流傳的標準分析框架“房地產(chǎn)長期看人口,中期看土地,短期看金融”。

  人口決定需求、土地決定供給、金融決定需求的釋放。短期的調(diào)控政策,或刺激需求急劇釋放、或壓抑需求延后釋放,只是短期的權(quán)宜之計,無法解決長期供需不平衡的根本矛盾。本輪調(diào)控短期行政手段“創(chuàng)新”不斷,“限購、限價、限售、限土拍”使宏觀銷售數(shù)據(jù)短期冷卻,微觀上,新盤開盤即售罄的“購房熱”不斷出現(xiàn),說明熱點城市供需不平衡的長期矛盾依然存在。未來需要從行政手段向經(jīng)濟手段過度,采取經(jīng)濟手段,核心是實現(xiàn)供求平衡和需求平穩(wěn)釋放,進而實現(xiàn)價格穩(wěn)定和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  (3)重抑制需求輕增加供給、重短期調(diào)控輕長效機制

  本輪調(diào)控和過去一樣,重使用需求端政策,如“調(diào)首付比例”、“調(diào)貸款利率”、“限購”、“限售”、“調(diào)交易契稅”等。需求抑制是暫時性政策,松動后需求會大幅反彈。而供給端的政策,如人地掛鉤、確立城市規(guī)劃的大都市圈戰(zhàn)略、調(diào)整土地供給、調(diào)整住宅工業(yè)商業(yè)用地結(jié)構(gòu)、增加保障性住房、完善租賃市場等才是平衡供需的長期之策。

  (4)政策切換加劇市場波動

  四年間調(diào)控從刺激到收緊的緊急切換,是中國二十年房地產(chǎn)調(diào)控的縮影。調(diào)控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反復(fù)變動,刺激帶來局部泡沫,過度收緊引發(fā)庫存風險,政策本身加劇了市場的波動。

  (5)中央和地方目標沖突下因城施策面臨考驗

  房地產(chǎn)市場是極具地方特色的市場,本應(yīng)由地方政府守土有責,充分擔負起“因城施策”的任務(wù),可在實際中,也存在一些問題。

  有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅費,實際上是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場火爆的受益者,從某種程度上樂見其漲。調(diào)控權(quán)下放到地方后調(diào)控演變成“被動式調(diào)控”,缺乏自約束機制。

  (6)去庫存任務(wù)基本完成、相關(guān)政策應(yīng)退出

  15年以來“去庫存”作為調(diào)控基調(diào)已持續(xù)近三年,中央定調(diào)從15年的全面去庫存,到16年“因城施策去庫存”,再到17年底“部分三四線城市和縣城去庫存”。當前全國商品住宅庫存已降至2012末的水平,三四五六線城市甚至也出現(xiàn)了大面積大幅度的上漲,各方面指標顯示“去庫存”任務(wù)基本完成,應(yīng)宣告“去庫存”相關(guān)政策基本退出。如仍處于“去庫存”的思路下,加劇部分城市住宅供求緊張和房價上漲的風險。

  (7)住房制度的價值取向有待明確

  解決居民住房問題,必須“高收入靠市場,中等收入靠支持,低收入靠保障”。本輪地產(chǎn)調(diào)控中,棚戶區(qū)改造顯著提升了棚改戶住房條件,改善了城市面貌,但是少數(shù)地區(qū)過度棚改、過度貨幣化安置,棚改戶獲得超額福利,失去住房保障要義。對于中等收入家庭,由于信貸政策持續(xù)變動,無論是剛需還是改善性需求,都未獲得持續(xù)有效的支持。對中端群體的支持在本輪調(diào)控中依然被忽視。而 “限購、限價”等行政管制下建筑質(zhì)量倒退,“毛坯房”取代精裝修房,也是市場失靈的直接表現(xiàn)。

  四、 未來調(diào)控將走向何方?

  調(diào)控影響短期波動,住房制度才是決定一國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的根本。未來應(yīng)從供給著手,從短期調(diào)控政策過渡到長效機制建設(shè)、從行政手段過渡到經(jīng)濟手段、從商品屬性為主過渡到構(gòu)建強調(diào)居住屬性的住房制度非常重要。在“房子是用來住的,不是用來炒的”旗幟指引下,建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。

  按照“房地產(chǎn)長期看人口,中期看土地,短期看金融”的分析框架,建議根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標,根據(jù)庫存去化周期調(diào)節(jié)土地供應(yīng),優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu);金融政策鼓勵支持剛需和改善性需求,抑制投機性需求。

  (本文作者介紹:恒大研究院副院長兼首席房地產(chǎn)研究員。)

責任編輯:張文

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