“公說公有理，婆說婆有理”——房地產稅出臺如何最大限度地維護每個公民權益？

　　十三屆全國人大一次會議于2018年3月4日上午在人民大會堂新聞發布廳舉行新聞發布會。會議發言人張業遂在會上表示，加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作。

　　目前，各階層人士對房地產征稅問題討論非常激烈，對此“公說公有理，婆說婆有理”，因為這觸及到每個百姓的切身利益。大家開玩笑地說：買了房的人永遠希望房價越來越高；準備買房的，希望房價越來越跌，利益決定立場。那么，我們應該如何看待房地產稅征收呢？

　　我們試著從宏觀、中觀、微觀三個層面來看待這個問題。

　　一、宏觀層面

　　我們從國家金融安全宏觀層面來分析這個問題：

　　第一，國家出臺任何經濟政策，首先最關注的是國家金融安全，因為其影響國家政治經濟穩定和長治久安。而目前中國房地產泡沫價格虛高已嚴重威脅我國金融安全。日本、東南亞房地產泡沫破滅帶來的經濟負面影響目前仍未完全消除；2007年那場引發次貸危機并在后來演變成全球性金融危機的美國房地產泡沫所帶來的負面影響目前也仍未完全消退。前車之鑒，后事之師。

　　第二，目前的高房價已不僅是一個阻礙經濟持續發展的問題，更是一個影響社會和政治穩定的民生問題。例如，房地產價格高企與暴漲即會毀滅性地打擊實體中小企業。根據工信部近年來的數據顯示，我國中小企業吸納的就業人數占城鎮就業人口的比例超過80%。沒有中小企業的穩定發展，不僅會使我國的市場經濟失去活力，而且會使人民的成就感、獲得感大幅下降，甚至會造成社會政治經濟動亂。發生在2014年的香港“占中”事件其實就是前車之鑒。究其本源，即是香港房地產的畸形發展擠壓了中小企業發展的空間，其能夠承擔的員工工資水平并不能很好地覆蓋員工昂貴的房費。同時，這也嚴重影響了年輕人的就業，進而為動亂埋下禍根。

　　總之，征收房地產稅對于抑制房地產泡沫，鞏固國家金融安全意義重大。換句話講，國家經濟金融長治久安地發展是保障每個公民幸福感的重要基石。

　　二、中觀層面

　　我們從國家地方政府稅收中觀層面來考慮。首先我們要搞清楚國家稅收的目的。通俗地講，取之于民，用之于民。那么，什么是稅？當今，從世界范圍來看，稅種名目繁雜，但是從對象來看，不外乎以下三種：對商品流轉和交易行為征稅，對企業、個人所得征稅，對財產征稅。我們要在確定房地產的功能以后，才能解釋房地產是否有征稅的必要。按十九大報告提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，在目前中國人口眾多、資源稀缺的情況下，房地產的發展必須首先涵蓋“住”的功能，而非“炒”的功能。但并不能完全否認房地產的投資功能。而如果房地產作為投資品的話，其增值部分用房地產稅來調節，毫無疑問，是必由之路。

　　有人提出，房地產稅適合于土地私有制國家，中國的土地歸國家和集體所有，房屋所有人只有不超過70年的土地使用權而沒有所有權，要對缺乏所有權的對象征收房地產稅，從法理上說不過去。那么房地產為什么會增值呢？究其主要原因，是其周圍的基礎設施，如交通、能源、通訊、學校、醫療設施等逐漸完善優化所致。而這部分投資主要是由全體納稅人的財政支出的。故由投資房地產所獲得的這部分收益，通過房地產稅來調節是有法理依據的。我們反問，如果房子是建設在沙漠中，“前不著村，后不著店”，沒有政府設施配套，還有增值的可能嗎？由此也可以解釋中心城區的房價遠高于周邊郊區房產價格的根本原因。更何況，從稅收的功能角度來講，稅收具有調節作用，可以對收入進行二次分配。國家的各種稅收最終會通過財政支出回饋給每位公民，增加每位公民的福祉。此外，即使房地產稅本身對降價的效果不是很大，但是也能夠引導行為人的預期，從這一點來講，房地產稅的征收也是有意義的。

　　三、微觀層面

　　在此，我們還是要回到十九大精神“房子是用來住的，不是用來炒的”的微觀層面來分析。這會涉及到社會上的方方面面，非常復雜。但我們主要分析住房持有者、未來剛需、地方政府、銀行、房地產開發商這幾個最重要的利益當事方。房地產價格的漲跌涉及到每個公民的切身利益，有不同的意見爭論非常正常。經濟政策包括稅收政策的出臺，不可能讓中國所有階層的人都滿意，中外同理。西方著名經濟學家帕累托（Pareto）最優定理是指資源分配的一種理想狀態：假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態到另一種狀態的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個人變得更好。這就是他描述的公平與效率的“理想王國”。我們可以通俗地理解為，我們是要照顧絕大多數人的利益，不可能照顧到每個人。更何況中國的國情與西方的自由市場經濟有著巨大差異，如中國的資源要素中的土地和自然資源隸屬國家與集體，其政策導致的結果必然是，照顧社會科學中最著名的統計曲線——正態分布中約占90%的大多數。這也可以稱為中國特色社會主義。

　　根據前面的分析，我們就可以有效地解釋以住為主的大多數普通百姓對征收房地產稅存在擔憂的實質是什么。

　　第一，需要嚴格區別相關房子“住”和“投資”的功能。在落實到具體措施之時，對持自有住房的居民應實施稅收免除政策。個人所得稅有免征額，房地產稅也該如此。根據各個城市的具體情況，應動態有序地給地方政府一定的裁量幅度。例如，可由各個城市根據當地情況設定合理的人均居住面積，并在此范圍內設定稅務免除額。這樣做的好處是，可以減少地區差別大的問題。但是，各地區的政策差異也不宜過大，否則又可能造成政策套利，使得資金向洼地流，就像過去的溫州炒房團一樣，從而造成新的混亂。資本的逐利本性無可厚非，但是，政策制定者應該考慮周全。當然，在這過程中，也要發揮當地人大和媒體的監督作用，公開有效地監督地方政府的公平性合理與否。同時，可以考慮對多占資源或非法占有資源的單位或個人進行財產公示，實行全國聯網，以此來遏制這種現象。并要對官員收入與財產嚴重不符的情況進行督察，進而防止腐敗。當然，同樣是自住房，但由于其占用過多的公共資源，也必須納稅，進而保障稅收公平。為此，也可以考慮采取累進稅制，進一步加大稅收公平，以平衡大多數普通納稅人的心理。如何公平地免除大多數人以住為主功能所涉及的面積，這是考驗政府房地產稅收有效性的唯一標準。或者，更直白地說，房地產稅收政策成敗與否關鍵也在于此。唯有讓各方面、各階層充分討論，達成最大的共識，方才能有效地維護社會穩定，對中國經濟平穩發展起到保駕護航的功效。

　　第二，對于青年剛需們來講，目前房地產一二三四線城市的價格和其相應的工資收入水平相比較，房價的漲幅遠遠超過了工資增長水平。這與十九大報告提出的“使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續”是不相符的。如何讓青年人租得起房、買得起房是各級政府維護社會長治久安的重要標志，也是未來經濟能否健康發展的一個重大挑戰。當然，從世界范圍來看，租房是其他國家青年人的普遍選擇。中國也要從透支第一代、第二代的消費而為第三代來買房這種不合理的狀態，調整成靠自己的勞動成果來支付未來購房房款的新常態。目前，國家及時出臺的“租售同權”政策也是一個對剛需的優惠舉措。

　　第三，地方政府有動力抬升地價、推漲房價，主要是原因：首先，以往是以GDP為主的績效考核體系；其次，土地出讓金收入對當地財政收入的顯著效應。在當前政府官員績效評價體系中，GDP已不能作為考核的主要指標。十九大報告提出：我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，必須堅持質量第一、效益優先。但不可否認的是，房地產業在不同國家、不同時期都曾作為支柱產業，中國房地產當然不能例外。過去，地方政府出于政績的考慮，有動力積極發展房地產業，采取鼓勵銀行為房地產商貸款、給予房地產商優惠等政策，以提升房地產價格，從而提高當地GDP的絕對值和增長額。而從世界范圍來看，西方大國在崛起過程中都是靠對外殖民、侵略攫取了第一桶金。可以毫不夸張地講，中國改革開放四十年的快速發展，一不是靠殖民，二不是靠侵略，而是靠土地財政積累了國家發展的本錢。客觀地講，通過土地財政的發展帶動了中國經濟的快速發展，其功能也不可完全抹殺。但是，我們也應該認識到，正是由于土地出讓金是地方政府重要的財政收入來源，抬高土地出讓價格直接就能增加地方政府收入，所以，地方政府有抬升土地出讓價格的內生動力。而高地價被認為是推動房地產價格上升的重要原因之一。同時，地方政府也有傾向采取有利于房地產價格上漲的政策，從而進一步推動土地價格上漲。在這樣一個“高地價——高房價——高地價”的循環中，房地產的價格就會越來越高。

　　第四，許多人都擔憂，如果房地產泡沫破滅，銀行會造成巨大損失，會給金融穩定帶來巨大威脅。不能說這種說法沒有一點道理。但是，我們又要回到有特色的社會主義經濟制度上來進行分析：在中國，財政和銀行是國家的兩個口袋，這和西方國家完全不一樣，是左口袋出右口袋進還是左口袋進右口袋出，大同小異。因此，國家既不會坐視泡沫破滅后國有銀行資不抵債而破產，也不會放任銀行無序地吹大房地產泡沫，給金融安全帶來巨大隱患，必須在政策的調整中找平衡點。退一萬步講，我們九十年代末期剝離了四大國有銀行的呆賬，成立了四大國有資產管理公司，提高了銀行的國際化水平。那么，不外乎再來一輪。當然，我們也不能過于強調銀行業的“中國特色”，還是要向國際銀行管理慣例靠攏。

　　第五，對于房地產開發商來講，已經由過去的圈地、造房的粗放式生產過渡到了沒有暴利，追求質量、特色和效益這一發展路徑上來。在這一輪國家宏觀政策的大調整過程中，房地產業面臨著激烈的大整合、大兼并、大調整，效益不高、質量不好的房地產企業必然被無情地拋棄。十九大提出“脫虛向實”，房地產業要抓住時機，增強自身素質，在大浪淘沙中保持特色和優勢。當然，房地產企業本身在發展過程中，不能單純以利潤為主，而要更注重社會責任。

　　綜上所述，房地產稅出臺對于維護國家金融安全、穩定就業，防止貧富差距進一步擴大，維護大多數老百姓利益具有重大意義。但是，在操作層面要慎之又慎。如何有效地維護大多數老百姓的利益，是考驗各級政府是否真心為民的試金石。所以，對于房地產稅的出臺，既要在宏觀上合理合法，又要保障國家經濟金融平穩發展；中觀上地方政府稅收要有平穩過渡；微觀上維護好消費者、銀行、地方政府、房地產開發商等各方利益，意義重大。總之一句話，要充分論證、積極聽取各方意見，才能夠取得最大共識，國家才能長治久安地發展。

　　(本文作者介紹：浙江大學經濟學院副教授，浙大（WLKIFRC）金融投資研究中心副主任兼秘書長。)