文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 許維鴻

　　無論哪個國家，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)都是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要支柱，需要健康發(fā)展，現(xiàn)代金融業(yè)則是行業(yè)長效機制的保障。

許維鴻：建立樓市長效機制 金融業(yè)可從三方面發(fā)力

　　2017年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，既有力度，又方向清晰。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2017年3月到11月底，已有超過100個城市發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策，充分反映了中央對于房地產(chǎn)市場在金融領(lǐng)域去杠桿的決心。如果到今天，市場上依然有投機客猜想明年政策導向會逆轉(zhuǎn)，顯然是在癡人說夢。

　　但房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，用金融手段調(diào)控房價，只是短期政策手段。在中國經(jīng)濟從“高速增長”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)除了響應國家去杠桿及調(diào)控的政策要求，還需加大力度對行業(yè)進行改革，從根本上改善地產(chǎn)行業(yè)的弊端，既要穩(wěn)價格、更要捋順機制。那么，要建立房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制，應該從哪些方面著力？

　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制需要金融去杠桿。過去三十年，中國財富爆炸式增長，增量資產(chǎn)貨幣化進程造就了房地產(chǎn)和信貸滾雪球式積累金融杠桿。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的“三去一降一補”除了對互聯(lián)網(wǎng)金融的整治、加強對資產(chǎn)管理行業(yè)尤其是銀行通道業(yè)務的監(jiān)管外，很大程度上是為了在房地產(chǎn)領(lǐng)域去除金融杠桿的價格干擾作用。

　　房地產(chǎn)行業(yè)“健康”的資產(chǎn)負債表，需要“房子是用來住的”基本面，避免金融機構(gòu)不良資產(chǎn)積累，避免政府信用和銀行信用透支。這其中，打破剛兌是重要一環(huán)，存量房地產(chǎn)的估值和定價問題，既需要金融杠桿的良性循環(huán)，也需要市場對房地產(chǎn)長效機制的客觀認識。

　　其次，房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的建立，離不開行業(yè)集中度提升和細分領(lǐng)域龍頭企業(yè)的脫穎而出。全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整合已歷經(jīng)多年，金融去杠桿加速了這一進程，這是中國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的必然過程。近期，越來越多的上市房地產(chǎn)公司，迫于資金壓力出售資產(chǎn)，這將進一步促進行業(yè)強者恒強大趨勢的形成。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2017年三季報，A股136家房企中有36家資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比接近26.5%。此外，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率超過70%的有51家，占比超過37.5%。

　　行業(yè)集中度的提升，將讓更多中小房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上向細分領(lǐng)域特色化運營發(fā)展，這也是未來房地產(chǎn)行業(yè)需要政策和資金支持的領(lǐng)域。以旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等為代表的個性化房地產(chǎn)潛在市場，最終將改變中國“千城一面”的建筑尷尬，需要地方政府在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中巧用金融工具，在尊重市場的基礎(chǔ)上多樣化吸引各類資本。

　　再次，房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制，最終要依靠房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代公司治理制度保障，需要國有資本權(quán)責明晰。房地產(chǎn)行業(yè)的長治久安需要行業(yè)內(nèi)每個企業(yè)的長期良性發(fā)展。2017年底，萬科的股權(quán)爭端終于塵埃落定，其實質(zhì)就是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度的建立過程，是股東大會、董事會和管理層捋順關(guān)系的博弈。

　　無論是全國性的行業(yè)龍頭、還是細分領(lǐng)域的中小地產(chǎn)企業(yè)，無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)、還是家族所有的地產(chǎn)商，行業(yè)發(fā)展規(guī)律需要傳統(tǒng)上“一言堂”的管理層從心底尊重股東、尊重資本市場，最終實現(xiàn)企業(yè)所有權(quán)人和職業(yè)經(jīng)理人的雙贏。中國特色社會主義市場經(jīng)濟體系，離不開現(xiàn)代企業(yè)制度下的房地產(chǎn)行業(yè)長效機制，離不開國有資本的混合所有制改革。

　　近期，很多央企資本和資產(chǎn)的整合陡然加速。對于很多主業(yè)清晰的實業(yè)央企，改制增效必然帶來“主業(yè)發(fā)展促進周邊土地增值”的現(xiàn)代經(jīng)濟模式，混合所有制改革涉及到與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的周邊房地產(chǎn)開發(fā)利益最大化，需要在資本層面以市場化方式解決。

　　歸根到底，無論哪個國家，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)都是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要支柱，需要健康發(fā)展，現(xiàn)代金融業(yè)則是行業(yè)長效機制的保障。通過多管齊下控制央企參與市場化房地產(chǎn)的道德風險、避免不公平的競爭優(yōu)勢，都是為了破除房地產(chǎn)細分領(lǐng)域的行業(yè)壁壘。推而廣之，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，2018年中國的供給側(cè)改革，也要在2017年“三去一降一補”的基礎(chǔ)上，力求通過“破壁壘”帶來經(jīng)濟新增長點，通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度和資本市場，助力經(jīng)濟改革“穩(wěn)中有進”的大目標。

　　(本文作者介紹：盤古智庫學術(shù)委員、中航證券首席經(jīng)濟學家。)