意見領(lǐng)袖|保德信全球投資管理

　　盡管新冠疫情最嚴(yán)重的時(shí)期已經(jīng)過去，但鑒于供應(yīng)鏈中斷和通脹壓力尚未完全緩解，再結(jié)合近期出現(xiàn)的地緣政治緊張局勢和不確定性因素，疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的影響仍在持續(xù)。雖然市場波動(dòng)加劇，然而，近期亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中的表現(xiàn)表明，它能夠在接下來環(huán)境中經(jīng)受住考驗(yàn)。

　　在過去的一年里，通脹預(yù)期持續(xù)抬升。雖然這種情況此前也曾發(fā)生，通常不會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)值造成強(qiáng)烈沖擊，主要是由于租金往往會(huì)隨著時(shí)間的推移而與通脹同步變動(dòng)。但在房地產(chǎn)收益率處于歷史低位的情況下，構(gòu)建一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)凈營業(yè)收入（NOI）穩(wěn)定增長的房地產(chǎn)投資組合，對(duì)于降低在向高利率環(huán)境過渡中產(chǎn)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)而言至關(guān)重要。

　　就板塊來看，市場對(duì)數(shù)據(jù)中心容量的需求快速增長，帶動(dòng)供應(yīng)也正努力跟上，從而提升凈營業(yè)收入具有吸引力的長期增長前景，而且投資者對(duì)該行業(yè)的興趣仍會(huì)持續(xù)且日益濃厚，尤其是他們還推出了聚焦在數(shù)字資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的數(shù)字化戰(zhàn)略，期望為他們的投資組合提供保障。

　　與所有以收益為基礎(chǔ)的資產(chǎn)類別一樣，房地產(chǎn)債券融資的回報(bào)損失極易受到通脹左右。因此投資者正愈加關(guān)注向高利率環(huán)境的過渡可能對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。顯然，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長放緩、債券收益率上升的局面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場情緒、資本流動(dòng)和定價(jià)都構(gòu)成了威脅，雖然這一影響在今年一季度還較為可控。

　　房地產(chǎn)市場前景的關(guān)鍵支撐因素

　　亞太區(qū)內(nèi)國家邊境的重新開放以及各國有力的經(jīng)濟(jì)形勢，都為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景提供了有力支撐。強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場支持寫字樓需求增長，帶動(dòng)房地產(chǎn)需求不斷改善，物流和住房租賃市場的結(jié)構(gòu)性需求也依然強(qiáng)勁。

　　未來十年，預(yù)計(jì)亞洲主要住房租賃市場將出現(xiàn)大幅增長，而日本以外的其他市場由于其機(jī)構(gòu)化程度仍然較低，因此為投資者提供了具有吸引力的機(jī)會(huì)，以參與到這一長期增長的領(lǐng)域中。在物流板塊，澳大利亞、中國內(nèi)地、香港和新加坡市場有望迎來更為強(qiáng)有力的增長。在日本，在東京以外的區(qū)域性市場中，現(xiàn)代資產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也頗具吸引力。

　　對(duì)于寫字樓板塊而言，空置率的下降和短期內(nèi)的供應(yīng)限制，將進(jìn)一步支持租金增長。然而，租戶會(huì)繼續(xù)將高質(zhì)量、位于市中心的寫字樓視為首選，而擁有綠色建筑認(rèn)證的高檔寫字樓則最受青睞。基于我們對(duì)亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場前景的評(píng)估，我們羅列出在未來一年內(nèi)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后最具吸引力的三個(gè)機(jī)會(huì)。

　　亞太地區(qū)的機(jī)遇

　　過去10年中，房價(jià)上漲的速度超過收入增速，導(dǎo)致人們對(duì)于住房的負(fù)擔(dān)能力不斷下降。亞洲各大城市的房價(jià)如今處于全球最難以負(fù)擔(dān)的行列，例如悉尼和墨爾本的房價(jià)中位數(shù)約為家庭收入的9倍。

　　由于人們對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力降低，亞太地區(qū)的住房擁有率也一直在下降。因此住房租賃支出迅速增長，且有繼續(xù)上升的趨勢。預(yù)計(jì)未來十年，中國內(nèi)地和澳洲的各大城市（如北京、上海、悉尼及墨爾本）租賃市場整體規(guī)模將擴(kuò)大一倍。

　　我們還預(yù)計(jì)在香港、首爾和新加坡等其他區(qū)域性門戶城市，其住房租賃市場也將大幅增長，這可能會(huì)在未來幾年支撐亞洲住房租賃板塊的長期強(qiáng)勁增長。共享居住作為住房租賃市場的子板塊，也吸引了大量機(jī)構(gòu)投資者的目光，推動(dòng)了在中國內(nèi)地、香港、新加坡市場的投資活動(dòng)。 

　　就物流板塊而言，租金增長將有望改善，而預(yù)計(jì)增長勢頭在多個(gè)主要市場將會(huì)提速。在長期以來向電子商務(wù)大范圍轉(zhuǎn)型的趨勢支持下，由于東京和首爾以外的其他市場在供應(yīng)渠道上仍相對(duì)有限，因此產(chǎn)生的強(qiáng)勁需求將推動(dòng)澳大利亞、中國內(nèi)地、香港和新加坡市場上倉儲(chǔ)租賃業(yè)務(wù)基本面的改善，同時(shí)帶動(dòng)租金增長。

　　展望未來，主要市場的倉儲(chǔ)租賃基本面的轉(zhuǎn)變將有利于資產(chǎn)所有者。事實(shí)上，2022年第一季度的最新數(shù)據(jù)也證實(shí)了租金加速增長的趨勢，其中墨爾本和悉尼市場的年平均漲幅約為13%，新加坡約為7%。

　　因此，我們?nèi)郧嗖A位于現(xiàn)有子市場內(nèi)的現(xiàn)代物流資產(chǎn)，這些物流資產(chǎn)不僅交通便利且靠近城市住宅區(qū)。物流行業(yè)租戶也越來越重視符合ESG要求的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)的碳足跡更小，而且踐行了可持續(xù)發(fā)展理念。

　　隨著亞太地區(qū)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)放寬人員流動(dòng)限制，就業(yè)增長和寫字樓租賃需求在過去一年內(nèi)大幅反彈。位于市中心、交通便捷的中央商務(wù)區(qū)寫字樓擁有便利的設(shè)施，而且靠近客戶和商業(yè)伙伴，對(duì)租戶有較強(qiáng)的吸引力。這一趨勢也反映在香港、首爾和新加坡最新的寫字樓市場凈吸納量數(shù)據(jù)中。

　　由于大多數(shù)市場的供應(yīng)仍然緊張，亞太地區(qū)租賃業(yè)務(wù)基本面的轉(zhuǎn)變，將為中央商務(wù)區(qū)寫字樓板塊更為強(qiáng)勁的租金增長前景提供支撐。2022年第一季度的有效租金數(shù)據(jù)顯示，包括新加坡、香港、首爾和悉尼在內(nèi)的多個(gè)市場，在2022年租金的年增長率預(yù)計(jì)在10%左右。此外，我們堅(jiān)信綠色建筑將會(huì)帶來額外收益。擁有綠色建筑認(rèn)證的低能耗寫字樓預(yù)計(jì)更能獲得租戶青睞，而且其租用率和租金升幅也有望實(shí)現(xiàn)長期增長。

　　毫無疑問，鑒于周期性行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有所上升，為亞太地區(qū)的投資者帶來了更多挑戰(zhàn)。展望未來，對(duì)于投資者而言，關(guān)鍵是需要將重心重新轉(zhuǎn)向防御型投資，并注重結(jié)構(gòu)性增長，以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景中的挑戰(zhàn)。近期，包括通脹上升、加息、供應(yīng)壓力、疫情反復(fù)和地緣政治緊張局勢在內(nèi)的各類事件，表明投資者需要重點(diǎn)關(guān)注上述板塊和市場中的資產(chǎn)，因?yàn)樗鼈兡軌蛱峁┛煽康默F(xiàn)金流，而且潛在的有利趨勢也為其中的需求提供了結(jié)構(gòu)性支撐。

　　(本文作者介紹：美國保德信金融集團(tuán)旗下全球投資管理機(jī)構(gòu))