文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　隨著房地產行業的發展，其資金密集型的特點愈加明顯。行業的頭部效應也越來越強，一些頭部企業吸納了包括商業銀行在內的各種融資渠道的絕大部分資金，那些小規模房企的生存環境進一步惡化，最終很可能走向消亡。

　　九月底，萬科在深圳大梅沙召開秋季例會，會議主題卻是“活下去”，隨后，萬科開始在多個城市開展降價促銷活動，“廈門萬科白鷺郡五折甩賣”的消息更是引爆了市場輿論。

　　很多人在震驚之余，會覺得這一幕似曾相識，十年前的2008年，王石提出“拐點論”后，萬科率先降價，掀起樓市降價風暴。但結果是，經過2009年的短暫“沉寂”，萬科在2010年的房地產調控中逆勢崛起，成為國內首家突破1000億元的房地產企業。

　　這兩年，政府逐漸加強對房地產市場的管控，調控手段也更加直接，政策力度明顯大于從前。同時，政府大力推動的國企混合制改革、租售并舉、房產稅等政策，使得房地產行業外部環境日益嚴峻，市場競爭越加激烈。如萬科總裁郁亮所說，房地產行業已告別了黃金發展的時代，正式步入白銀時代。

　　萬科對大勢的判斷向來有很好的嗅覺，面對形勢的大變，做出戰略調整是正常的，早在2017年度股東大會上，郁亮就明確表示，“要把地產這幾個字都拿掉，改做美好生活的服務商”。但在此時卻大張旗鼓地降價促銷，則不免讓人生疑。

　　直觀來看，降價出售手上的囤積房源，可能是因為資金周轉出現緊張，所以急于回籠資金。但萬科2018年中報顯示，其賬面現金1595億，一年期負債總和609億。這意味著即使未來兩年內萬科沒有得到新的融資，萬科的資金鏈也依舊穩健。

　　在短期償債能力上，萬科2017年的流動比率為1.20，流動比率連續四年下降，但流動負債的增加主要是預收賬款增長快，所以萬科短期償債能力實際上也不差。而在長期償債能力上，萬科凈負債率遠遠低于大多數主要競爭對手，17年全年的凈負債率僅有8.84%，說明萬科的長期償債能力很好，財務安全性高。

　　在盈利能力上，萬科2017年的營收僅增長了1.01%，房地產業務（占總營收比重為 95.93%）略微下降0.48%，營收增長主要得益于物業服務和其他業務的快速增長。同時，營業成本總體下降5.69%，導致其營業利潤率上升。 綜合來看，萬科的經營狀態還是很不錯的，至少沒有生存之虞，但萬科何以在內部高喊“活下去”？

　　從萬科的發展歷程來看，在面臨嚴峻的市場環境時，降價銷售是其常用招數，而數次“過冬”計劃更像是萬科的一種發展策略，而并非防守性的行為。更進一步的消息表明，“活下去”其實在一定程度上是市場的誤讀，郁亮內部講話里說的是 “更好地活下去”。

　　盡管萬科動不動就要“過冬”，但每次“過冬”以后，萬科都發展得更好，所謂“過冬”，更像是“蟄伏”。其中的邏輯在于，憑借自身擁有的比競爭對手更為良好的資金面，配合嚴峻的市場環境，通過降價等手段，先在一定程度上控制住市場的節奏，然后尋求更好的發展機會。

　　當前看來，萬科的思路可能是這樣的：一方面，以降價銷售的手段以加快資金回籠，進一步加劇競爭，將部分實力弱小的房企淘汰出局；另一方面，在人們對市場預期模糊之時，逆周期拿地增加土地儲備，為下一次大戰囤積彈藥。

　　最近與降價促銷相配合的大動作就有：10月9日，與華夏幸福就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協議，交易對價約為32.34億元。除此之外，萬科還以29億元入股深高速與新通產共同設立的合資公司。據悉，聯合置地主要業務為梅林關城市更新項目的投資、開發和經營。

　　數據寶統計顯示，按照權益金額計算，萬科三季度拿地金額為458.7億元，相當于恒大、碧桂園、保利、融創4家的總和。可見，萬科其實一直保持著積極拿地的態勢。 隨著“房住不炒”新定位的提出，配套的調控政策不斷出臺，同時住房長效機制也在穩步建立，這意味著房企傳統的發展模式已經難以為繼，房地產行業將迎來新一輪的變革。

　　隨著房地產行業的發展，其資金密集型的特點愈加明顯。行業的頭部效應也越來越強，一些頭部企業吸納了包括商業銀行在內的各種融資渠道的絕大部分資金，那些小規模房企的生存環境進一步惡化，最終很可能走向消亡。正如中國房地產協會會長胡志剛在6月所警告的，“現在的市場形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。所以，切莫被萬科“活下去”所迷惑。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后）

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)