原標題：房貸政策調整，哪些人獲益最大？ | 新京報專欄
轉自：新京報評論
更多的配套政策和工具也需要都在路上，以保證每項政策的實際操作性。
▲資料圖。圖/IC photo文 | 萬喆
日前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合下發《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，相關政策一經發布當即引發市場強烈關注。
兩項通知內容均直接指向與房地產消費者最為關心的項目。
差別化住房信貸政策調整優化的重點是，將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套為20%、二套為30%，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。住房利率政策下限亦調整。各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國統一政策基礎上，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
《關于降低存量房首套住房貸款利率有關事項的通知》明確，2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
據不完全統計和測算，目前，大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%，此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整后，房貸利率或能降低100個基點以上。加上近日一些地方出臺的“認房不認貸”新規，一些住房可能重新被認定為“首套”，從而享受新出臺政策優惠。幾千萬戶、上億居民的財務負擔或會有較明顯下降，平均降幅或約為0.8 個百分點，預計對市場影響頗大。
市場供求變化的必然結果
“新政”晚間出通告，似乎非常突然，其實市場預期已久。
7月14日金融統計數據情況新聞發布會上，央行政策司司長鄒瀾表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”這已經拉開政策調整市場溝通和預期的序幕。
隨后，8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，提出“將因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”
8月18日，央行、金監局、證監會聯合召開金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議，強調“要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系”。
8月24日開始，各大銀行針對存量住房貸款利率下調發聲，至此，市場基本上有共識，認為“箭在弦上”了。
當然，政策密集發聲、“步步為營”旨在引導市場預期，但市場預期的基礎還是宏觀經濟形勢，政策設置也同樣是大形勢下的相機順應。
在7月14日的發布會上，關于存量貸款表述前還有一段敘述，談及房地產相關問題時，鄒瀾表示，“部分房企長期積累的風險仍然需要一段時間才能逐步消化……考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化……”這個“深刻變化”在兩個新政《通知》出臺時，似也有相關監管部門工作人員提及。
2022年，人民幣個人住房貸款加權平均利率均值為4.7%，而2023年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，前者高出后者52bp。由于經濟還在弱復蘇過程中，居民資產端收益率也明顯回落，如6個月理財產品預期年化收益率降至1.8%、為歷史最低水平。存量房貸利率高于理財、存款等穩健收益產品，居民“借新還舊、借短還長”等提前還貸意愿明顯增加，提前償還房貸需求提升。今年4月，新增居民中長期貸款為負，或為居民提前償還房貸超過當月新增貸款所致。
由此可見，存量房貸利率調降是市場供求變化帶來的必然結果。
金融市場健康穩定發展所需
降低存量房貸利率有什么好處呢？
從購房端來看，居民固然會因房貸付息壓力減輕，獲得益處。對于房地產供給方而言，也可能刺激更多一些的需求。而對于銀行等金融機構來說，雖然表面上看，存量房貸降息將會帶來利息的損失，但若利率水平與市場供求形勢發生扭曲，提前還貸等實則為居民對資產負債表的調整，居民資產負債表呈現收縮，商業銀行經營收益也受到一定影響，并可能對金融市場造成擾動，調降利率也不能不說是金融市場健康穩定發展的需求。
回看歷史，2008年10月，央行宣布決定“商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍”，該優惠舉措主要針對于新增客戶，但不少存量貸款客戶通過轉按揭的方式再度成為“新增客戶”，從而享受七折利率優惠。
房地產對經濟有相當重要的支撐作用，而住房貸款是居民債務最主要的構成部分。如何穩定市場信心、降低負債端成本、穩定地產行業、提升消費能力，始終是經濟的重要命題和目標。非常時期更加需要非常辦法。
當然，今時不同往日，就房貸而言，對比2008年已是更大的規模和挑戰，對銀行凈息差和利潤的影響也在加大。就房地產市場和其他消費市場而言，其規模和挑戰都與十多年前不可同日而語。
當我們看到一項政策的出臺時，更多的配套政策和工具也需要都在路上，以保證每項政策的實際操作性，以及所有政策和工具的相互配合度，更重要的是，要不斷適應變化的市場。
撰稿 / 萬喆（北京師范大學教授，經濟學者）
編輯 / 劉天紅
責任編輯：李琳琳
VIP課程推薦
APP專享直播
熱門推薦
收起
24小時滾動播報最新的財經資訊和視頻，更多粉絲福利掃描二維碼關注（sinafinance）
