意見領袖丨任澤平團隊

　　一、下大雨了！樓市重磅利好組合拳出臺，“調整優化房地產政策”

　　近期政策面好消息頻出，繼貨幣政策降息、活躍資本市場系列措施之后，樓市重磅利好組合拳出臺。

　　8月31日，央行、金融監管總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低于20%和30%，這意味著熱點限購城市二套房首付比下調10%-40%；

　　二套住房貸款利率政策下限由不低于LPR加60BP調整為不低于加20BP，大幅下調40BP。

　　近期，廣州、深圳、武漢、廈門等城市官宣“認房不認貸”。

　　嘉興等城市官宣全面取消限購。

　　這一系列政策組合拳，力度為過去十年之最，萬眾期待，真金白銀，誠意滿滿。

　　這是7月24日會議的具體落實，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

　　降低存量首套房貸利率，有助于減輕居民還貸壓力，提振消費信心；可減少銀行提前還貸造成的利息損失，留存優質客戶，壓縮違規使用經營貸、消費貸的空間。

　　降低住房貸款首付比例和利率下行，有助于降低購房門檻和購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。此前大多數低能級城市已大幅下調過首付比和貸款利率等，此次主要利好一二線核心城市。

　　該不該救樓市？作為第一大支柱行業，關聯60多個行業、幾千萬人就業，穩樓市對于穩增長、穩就業、防風險至關重要。（參考《該不該救樓市》，《房地產政策正在起變化》）。

　　要下雨了，貨幣政策、房地產政策、資本市場政策全面轉向友好，未來將逐步加碼，提振市場信心，是該全力拼經濟了。（參考《要下雨了》《是該全力拼經濟了》）

　　“政策底-情緒底-市場底-經濟底”將依次到來。

　　除了上述政策外，未來以下措施應加快研究出臺：因城施策松綁限購限貸限價等限制性措施，通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解優質房企風險。此前七限八限政策，是三年前房地產處于過熱狀態時出臺的，形勢已變，過嚴的限制性措施應加快退出。通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新發展模式。

　　若后續各地盡快落實有力的穩樓市政策、房企加速推盤以及居民購房信心逐步恢復，金九銀十或將迎來結構性行情。我們在專著《房地產大趨勢》中指出，區域分化是未來房地產市場最大特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“產業+地段”的優質板塊、改善型住房或將率先回暖。

　　相信經過一系列實質有力的措施，一定能提振樓市信心，促進房地產長期平穩健康發展，為中國經濟復蘇貢獻重要力量。

　　二、背景：樓市成交大幅低迷，明顯超跌，顯著拖累經濟和就業

　　二季度以來，房地產市場大幅低迷，土地市場遇冷，民營房企甚至優質房企爆雷，市場明顯超跌。

　　7月，房地產開發投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標降幅均進一步擴大。7月商品房銷售面積和銷售額分別同比-23.8%和-24.1%。房地產開發資金來源同比-21.0%；其中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款到位的開發資金同比分別為-15.0%、-21.5%、-21.9%和-24.4%。房地產投資同比-17.8%。300城土地成交面積同比-41.7%，住宅用地出讓金同比-50.1%。新開工、新增施工和竣工面積同比分別為-26.5%、-21.7%和32.7%。

　　近期房地產政策迎來歷史性拐點，事情正在其變化。真金白銀的措施頻出，為樓市注入信心。

　　三、降低存量首套房貸利率：有助于降低居民還貸壓力，提振消費信心

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款或協商變更合同約定的利率水平。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　此次通知延續了之前的政策基調，存量首套房貸利率調整方式與7月14日提出的兩種調降方式保持一致，同時8月21日降短期不降長期LPR利率也為新政提供空間。降低存量首套房貸利率靴子正式落地！

　　影響：

　　1）顯著降低居民端負債壓力，減輕居民財務負擔。根據央行數據，2019-2022年，發放的平均房貸利率為5.15%，2023年上半年，發放的平均房貸利率為4.18%，理論上存量首套房貸利率調降空間在100個基點左右，將大幅減輕居民端負債壓力。

　　2）減少因存量房貸、新增房貸利差較大導致的提前還貸、違規使用經營貸和消費貸現象，降低金融風險。

　　3）提振消費、投資，利好經濟復蘇。居民利息支出降低，消費、投資能力增加，利于提振消費、投資，擴大內需，促進中國經濟復蘇。

　　四、統一全國商業住房貸款最低首付比例，二套房貸利率下限大幅下調：有助于提升居民購房支付能力，釋放剛需和改善型需求，利好樓市信心恢復和銷售改善

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，通知提出：一，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。二，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

　　對比之前政策，此次通知亮點在于：1）統一全國商業性個人住房貸款最低首付比例，首套、二套最低首付比分別不低于20%、30%，不再區分限購城市、非限購城市，此前限購城市首套、二套最低首付比分別為30%、40%；2）二套房貸利率下限大幅下降，此前央行規定二套房貸利率下限為LPR+60個基點，本次調整為LPR+20個基點，下限下調40BP。

　　政策主要利好一二線核心城市樓市。

　　此前，由于房地產市場疲軟，疊加2022年5月央行支持階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，很多低能級城市大幅下調首套、二套房貸利率加點幅度至下限及下限以下水平，同時，放寬限購、降低了首付比例。但一線城市、強二線城市利率加點相對穩定、限購及最低首付比政策變化不大。

　　利率方面，北上深目前執行的首套房貸利率下限大部分按LPR-20BP執行，無需調整；但二套房貸利率下限仍較高，三個城市分別為LPR+55BP、LPR+35BP、LPR+30BP。

　　首付比方面，北京購買二套普通住房最低首付60%，二套非普通住房最低首付比80%。無論二套房貸利率，還是首套、二套最低首付比，均存在較大下調空間。

　　五、穩樓市至關重要：第一大支柱行業，60多個行業，幾千萬人就業

　　穩樓市對于穩經濟、穩就業、防風險至關重要。

　　房地產是國民經濟第一大支柱行業，2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%，房地產關系60多個行業、幾千萬人就業。

　　1、房地產是國民經濟的重要支柱，2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%

　　自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為我國經濟發展火車頭之一。

　　從房地產業GDP增加值看，2000-2021年我國房地產業增加值由4141億元增加到7.7萬億元，房地產業占GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在經濟中占比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。

　　2022年，房地產行業占GDP比例下調至6.1%，受房地產行業調整及疫情沖擊影響，降到了2015年的水平。

　　2、房地產占固定資產投資比重20%以上

　　從房地產開發投資看，2022年房地產開發投資13.3萬億元，受疫情及房地產周期影響，比上年下降10%，但仍占固定資產投資的22.93%。房地產開發指房地產開發企業本年完成的全部用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產投資的統計范疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。

　　1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2022年間，房地產開發投資從4902億元到13.3萬億元，年均復合增長率為16.2%。房地產開發投資占固定資產投資的比重從14.9%到22.9%。

　　3、房地產帶動60多個上下游行業

　　房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等制造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。

　　根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游GDP10.02萬億元、直接拉動上下游GDP2.35萬億元。

　　分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP占該行業總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

　　六、建議：優化調整房地產政策正當時，取消限制性措施，化解困境，回歸市場化常態

　　建議盡快化解地產困境。當前房地產有三大關鍵任務：穩樓市、保交樓和房企重組。

　　在堅持“房住不炒”前提下，要按市場經濟規律辦事，發揮房地產實體經濟屬性，同時，避免其金融屬性死灰復燃。

　　1、因城施策適度松綁限制性措施，促進房地產軟著陸。

　　此前的限購限貸限價等七限八限政策，是三年前房地產還處于過熱狀態時候出臺的，形勢已變，此前過嚴的限制性措施應加快退出。

　　建議：增強“三支箭”實際落地效果，促進三好生融資；支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政；下調首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調二套房首付比以支持改善型需求；適當調整普通住房認定標準、首套住房認定標準；對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，并擴大受益人群；放開二線城市外地首套購房限制、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付；降低各項交易稅費等。

　　2、通過貸款展期、債務重組、并購等方式化解房企風險。

　　壓實地方主體責任建立房地產紓困基金并配套金融工具支持保交樓保穩定，支持優質房企尤其民營房企并配套AMC等進行行業內并購重組。

　　七、加快構建房地產新模式：城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉

　　根據我們對發達經濟體住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為核心加快構建房地產新模式。

　　1、推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

　　2、以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

　　3、保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

　　4、穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨，2021年，中央提出開展房地產稅改革試點工作。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

　　5、二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

　　八、展望：若政策加大加快落實，市場信心有望恢復，金九銀十或將迎來結構性行情，區域分化是最大特征

　　若后續各地盡快落實有力的穩樓市政策、房企加速推盤以及居民購房信心逐步恢復，金九銀十或將迎來結構性行情。

　　政策端，7、8月中央層面持續推出穩樓市政策，若地方用好政策工具箱，加快執行速度，將有利于帶動需求入市，助推樓市回暖，金九銀十或將迎來結構性行情。

　　供應端，房企為銷售去化、資金回流，一般會在9、10月加大推貨力度。下半年近一半的地產成交量集中在9、10月，房企會選擇在中秋國慶等銷售黃金節點通過發放購房券、送家電、車位抵用券等優惠活動，促進商品房加快成交。

　　區域分化是未來房地產市場最大的特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“產業+地段”優質的板塊、改善型住房或將率先回暖。具體表現為：

　　1）東部沿海優于東北和西部，南方好于北方，發達城市群、都市圈潛力高。根據我們《中國住房存量研究報告》的研究結果，成熟市場套戶比一般在1.1，表明該國住房供求基本實現平衡。2020年，中國套戶比超過1.1的城市數量占比已達56.7%。未來中國70%的城市將出現房子過剩，只有20%多的城市房子有潛力。

　　2）城市內普漲時代結束，“產業+地段”為王。其一，歷史積淀造就老城區“地段”，城市規劃與發展創造新“地段”，“地段”通過吸引高購買力人群影響房地產價值。其二，產業集聚通過創造高購買力人群、影響土地成本，進而影響板塊內房地產發展，產業外溢會帶動周邊板塊房地產發展。

　　3）改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。中國住房整體短缺時代已過去，住房需求從“有沒有”向“好不好”升級，從“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升級，大戶型、高品質、優質物業將越來越受購房者青睞，住房產品力將推動住房價值分化。

　　4）行業出清、剩者為王。純開發房企向“輕重并舉”轉型。高杠桿時代已結束。房地產行業正向高質量發展轉型，未來大部分開發型房企會消失，頭部房企市場占有率將進一步提高。隨著行業出清，“三高”經營模式終結，行業整體負債率將下降。經歷行業寒冬后，越來越多的房企開始探索新發展模式，提高現金流安全墊，未來將向“輕重并舉”新發展模式轉型。

　　(本文作者介紹：經濟學家)