經濟觀察報 記者 田國寶

原計劃7月中旬公布的華夏幸福綜合性風險化解方案（以下簡稱《方案》）至今沒有下文，多個消息人士向經濟觀察報記者確認，與債權人談判出現“卡殼”。

一位接近華夏幸福的人士告訴經濟觀察報記者，與債權人談判進展不暢主要因為，對華夏幸福南方總部業務的處置和歸屬問題，不同身份的債權人的意見不一。

華夏幸福南方總部組建于2018年底，操盤團隊由吳向東、俞建、趙榮等原華潤置地離職高管組成，重點發展商辦綜合體等業務，與華夏幸福原有產業新城形成一定互補。

根據華夏幸福2020年財報披露，南方總部有4個商辦綜合體及1個游樂項目落地，此外還有11個城市更新項目處于前期服務階段。今年6月，南方總部的城市更新業務已打包轉讓給深圳鵬瑞地產。

上述接近華夏幸福人士表示，方案是在地方政府領導、參與下制定，政府層面不存在太大障礙。

有金融機構對投資者釋放消息稱，華夏幸福綜合性風險化解方案將于8月15日公布。經濟觀察報就此向華夏幸福進行求證，華夏幸福方面表示，目前并沒有相關進展，他們也在等消息。

卡殼

早些時候各方預估華夏幸福綜合性風險化解方案在7月中旬出臺，彼時，已經完成與部分債權人的談判，各方對方案出臺較有信心，但現實的走向超出各方預期。

上述消息人士表示，由于不同債權人的訴求不同，無法就某些關鍵條款達成一致意見，使得方案出臺“沒有時間表”，“已經對原方案進行了調整，但還無法形成統一意見，8月很難出來。”

上述接近華夏幸福人士告訴經濟觀察報記者，南方總部資產是導致方案難產的關鍵因素，不同背景的債權人對南方總部業務的處置和歸屬有不同的理解和看法，由于涉及較大的利益差別，各方均不愿意讓步，談判陷入僵局。

另一位消息人士表示，南方總部是平安作為戰投成為華夏幸福第二大股東的產物，是平安利用華夏幸福進行不動產配資的主要平臺之一，從華潤置地轉會華夏幸福擔任聯席董事長、總裁、CEO的吳向東是這一平臺的主要操盤者。

作為保險公司，平安在資產配置方面對房地產有巨大的潛在需求，在入股華夏幸福之前，已經是包括碧桂園、融創中國、旭輝等多家房企的股東。但平安缺乏一個“可以自己說了算的平臺”。

華夏幸福南方總部無疑幫助平安解決了這一難題，即平安的資金以債權形式進入華夏幸福平臺，再投向南方總部業務；項目進入結轉期，南方總部業務相關部分通過分紅、利息等渠道回流至平安，實現投資回收。

平安借助華夏幸福南方總部作為平臺，可以有效實現自身資產配置的需求。上述接近華夏幸福人士表示，實操過程更為復雜，既需要在雙方利益分配中實現平衡，也需要符合相關規定。

如果華夏幸福沒有發生流動性風險，這不啻為一個符合多方利益的模式。2021年初，華夏幸福成立綜合性風險化解領導小組及債委會開始處置危機時，這一模式的弊端及后續影響開始顯現。

平安既是華夏幸福的第二大股東，也是華夏幸福的主要債權人。除了平安外，包括工商銀行河北分行等金融機構也是華夏幸福的主要債權人，平安和工商銀行還是華夏幸福債委會的主要牽頭人。

對平安來說，華夏幸福南方總部業務是一塊“自留地”，在華夏幸福發生流動性危機后，如何讓南方總部業務平安著陸是一個不得不面對的問題。一方面保證資產安全，輸血及回血通道順暢；另一方面還要保持繼續發展。

但是對其他債權人而言，南方總部業務是華夏幸福體系內資產，債權人同樣享受南方總部業務及資產的相關權益。與產業新城相比，南方總部業務更為優質，其他債權人顯然不愿意讓南方業務剝離。

多個消息人士認為，南方總部問題的解決方案和結果，成為華夏幸福綜合性風險化解方案能否順利實施的關鍵。

南方業務價值

華夏幸福2020年財報披露，截至2020年底，南方總部有南京金陵華夏中心、廣州幸福中心、武漢長江中心和哈爾濱深哈金融科技城等4個綜合體項目，此外還有桂林樂滿地旅游項目、招商銀行全球總部代建項目及11個城市更新項目。

在華夏幸福官方描述中，南方總部業務包括商辦綜合體、科學小區、公共住房和康養等業務。除了商辦項目，其他項目均處于前期階段。目前哈爾濱、南京和武漢項目均已經開盤項目，廣州項目暫時沒有開盤。

南京市房管局信息顯示，金陵幸福中心（備案名為文淵府）于2020年10月27日取得預售證，截至8月10日，累計成交268套，平均成交單價為44824元/平方米。

華夏幸福財報顯示，金陵幸福中心項目計容建筑面積55.9萬平方米；深哈金融科技城于2020年開盤，計容建筑面積21萬平方米，當前銷售均價1.22萬元/平方米；武漢長江中心于2021年開盤銷售，計容建筑面積75.15萬平方米，目前銷售均價為4.37萬元/平方米。

還未入市的廣州幸福中心項目計容建筑面積11.84萬平方米，周邊臨江新房售價普遍在5萬-10萬元/平方米左右。

以上項目中除哈爾濱項目，南京、武漢和廣州項目均位于核心城市的核心區域，具備較好的升值去化潛力。

此外，桂林樂滿地項目還有55.9萬平方米的待開發土地，再加上位于大灣區11個城市更新項目的潛在價值，南方總部業務無疑是華夏幸福體系內較為優質的資產。

今年6月10日，南方總部的城市更新業務已經打包轉讓給深圳鵬瑞地產，原華夏幸福高級副總裁趙榮擔任鵬瑞（深圳）城市發展有限公司董事長。有外部消息稱，吳向東已經在鵬瑞開始實際工作，但并未獲得官方證實。

值得關注的是，今年5月至8月，鵬瑞地產先后在上海、廣州、深圳和佛山等地新注冊了29家公司，涉及投資、地產開發、城市更新、物業、商業管理、產業發展和創投等多個業務領域。其中包括8月5日成立的深圳市鵬瑞幸福投資發展有限公司。

與時間賽跑

根據公告，截至7月底，華夏幸福待償還債務815億元，2021年到期債券本息大約還有51億元左右；2022年到期債券本息合計123億元。

上述消息人士認為，方案越早出臺，對華夏幸福自身危機化解越有利，拖得時間越長，不可控的因素越多，包括債權人在內的各方潛在風險越大。

但與債權人達成協議，顯然不是華夏幸福自身所能左右。上述接近華夏幸福人士表示，目前只能盡可能去協調各方達成共識，最大限度減少各方的損失。

根據原有方案，河北新空港發展投資有限公司將以現金購買資產的方式成為華夏幸福的大股東，河北新空港將承接華夏幸福旗下河北境內的產業園區、基礎設施、土地整理等重資產業務，重組后的華夏幸福利用獲得的現金盤活資產及償還相關債務。

在原方案中，河北新空港可能將原華夏幸福重資產業務裝入廊坊發展上市平臺，同時成為廊坊發展的大股東，實現資源優化和整合。華夏幸福主要從事房地產開發及園區運營等業務，王文學繼續從事“擅長業務”。

上述華夏幸福人士表示，目前各種傳言都有，但了解債券談判實際進展的人并不多，“我們現在也在等上面的消息，華夏幸福內部真正了解實情的人估計不會超過三人”。

上述消息人士表示，雖然目前博弈暫時處于僵局中，但他判斷，各方都清楚其中利害，相信最終會談妥，“債權人也需要對自己的投資者和上級部門有個交代，博弈是必要動作，但大家訴求是一致的，都希望把損失降到最低”。

由于方案出臺存在諸多不確定性，近期，華夏幸福從總部到區域均出現不同程度的離職現象。

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