房貸利率“換錨”期限將至！而對房貸一族來說，如何選擇固定利率和LPR是近期最關(guān)心的事。
兩種方式僅一次轉(zhuǎn)換機會
8月12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉(zhuǎn)換為LPR（貸款市場報價利率）定價方式。批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
而在此之前，已有多家銀行完成了存量房貸利率定價基準批量轉(zhuǎn)換工作。其中，浦發(fā)銀行、南京銀行等已于8月前進行了批量統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。
根據(jù)央行此前的公告，2020年3月1日至8月31日，將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換。具體來說，央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇，
一個是轉(zhuǎn)為“LPR+加點”浮動利率，即以LPR為定價基準加點形成，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；
二是轉(zhuǎn)換為固定利率。
定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
有業(yè)內(nèi)人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準利率為定價基準，而LPR形成機制改革之后，貸款基準利率逐步淡化，調(diào)整的可能性不太大。批量轉(zhuǎn)換后客戶如再申請轉(zhuǎn)回原合同安排，其實就跟選擇固定利率差不多。
簡單來說，如果選擇固定利率，房貸將維持當前利率水平不變；如果選擇“LPR+加點”浮動利率，今后的房貸利率會隨著LPR變化。而LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。
選擇哪種方式，看個人情況
業(yè)內(nèi)人士指出，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇主要取決于客戶自己對未來市場利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。
但對于大多數(shù)人來說，判斷利率的長期走勢是上升還是下降是很難的。因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶還要根據(jù)自身具體情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，選擇浮動利率可能更合適，因為即使LPR出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，也可通過提前還款方式來規(guī)避利率風險。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率，與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉(zhuǎn)成固定利率，如果判斷是下降，就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。“從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”
董希淼表示，目前來看，比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的；其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實比預期要低；再次，無論是自住還是投資，房子持有時間可能平均不會超過十年，所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢；最后，如果出現(xiàn)了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。
LPR已連續(xù)四個月按兵不動
8月20日，LPR報價公布，1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，均和上月持平。這也是4月20日LPR降息之后至今，連續(xù)4個月LPR報價保持按兵不動。
數(shù)據(jù)顯示，自LPR改革以來，1年期LPR一共下調(diào)5次累計下調(diào)46bp，5年期以上品種共下調(diào)3次累計下調(diào)20bp。其中4月LPR報價降幅為LPR改革以來降幅最大的一次，1年期降20BP至3.85%，5年期以上降10BP至4.65%。
對于8月LPR的按兵不動，市場已有預期。一方面，作為LPR報價參考的基礎，本月1年期MLF（中期借貸便利）招標利率保持不變；另一方面，近期市場資金利率持續(xù)上行，銀行下調(diào)LPR報價加點的動力不足。
在MLF操作方面，此前央行為維護市場預期平穩(wěn)，對本月到期的兩筆合計5500億元的MLF進行了一次性續(xù)做，續(xù)做規(guī)模達7000億元，利率保持2.95%不變。此次MLF的超額續(xù)做量超出了市場預期。
方正證券首席經(jīng)濟學家顏色表示，鑒于本次MLF操作利率仍為2.95%，短期內(nèi)降息概率大降。目前銀行存款準備金率在9.5%左右，降準空間有限。在基本面持續(xù)變好的情況下，未來流動性將以“精準滴灌”為主，短期不會全面降準。
LPR未來走勢如何？
海通證券表示，8 月LPR報價維持不變，意味著隨著經(jīng)濟復蘇，此前的連續(xù)政策性降息基本已經(jīng)結(jié)束，央行更加強調(diào)精準滴灌，讓錢流入真正需要資金的實體經(jīng)濟，因此下半年利率下行空間有限。
易居研究院智庫中心研究表示，8月份5年期LPR基礎利率繼續(xù)不變，說明近期下調(diào)空間已經(jīng)不大。當前對金融風險防范的提法有所增多，客觀上會限制LPR的走勢，也會影響房貸利率的走勢。預計后續(xù)利率下調(diào)空間不大，但總體上維持低息的狀態(tài)。
民生銀行表示，對于LPR下一步的走勢，由于LPR分兩個品種，分別是一年期和五年期，5年期以上LPR利率水平大概率會保持一個穩(wěn)定。具體到更中長期來看，中長期LPR走勢受到經(jīng)濟形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會有一些相應的變化，目前難以預測。
中郵證券表示，LPR利率下調(diào)主要受MLF利率、銀行負債成本等因素驅(qū)動，8月MLF利率沒有變化，已反映出本次LPR利率大概率不變。另外，銀行壓降點差動力不足。近期同業(yè)存單利率上移，反映銀行負債成本略上升。此外，我國經(jīng)濟目前大幅好于預期，是全球唯一一個保持正增長的主要經(jīng)濟體，政策寬松邊際的必要性有所下降。展望下半年，實體經(jīng)濟融資成本下降、貸款利率下降依然是未來政策的重要導向。貨幣政策的操作也將更加常態(tài)化，延續(xù)寬中有緊的態(tài)勢。本次LPR利率未調(diào)整并不意味著政策的轉(zhuǎn)向，仍有下降空間。考慮到過低利率將會帶來資金空轉(zhuǎn)，資產(chǎn)泡沫等負面影響，預計未來LPR的下降空間不會太大。
東方證券認為，時下，市場仍對銀行讓利有所擔憂，隨著半年報陸續(xù)公布，行業(yè)凈利及資產(chǎn)質(zhì)量壓力將逐漸明朗化，板塊或?qū)⒂瓉砉乐敌迯痛翱凇１局苎胄虚_展的6600億元逆回購和7000 億元MLF 操作利率均維持不變，市場流動性合理充裕，降息節(jié)奏較上半年有所放緩。8 月LPR 報價保持不變，當前貨幣政策逐步從疫情應激狀態(tài)下退出，定向和精準性增強，預計下半年LPR 下行壓力或較上半年有一定程度緩解，未來大幅降準和降息的概率降低。銀行零售業(yè)務息差水平仍較高，資產(chǎn)質(zhì)量相對較好，在內(nèi)外部不確定風險增加的情況下，優(yōu)質(zhì)零售銀行標的仍是穩(wěn)健收益的好選擇。貸款占比提升和流動性負債成本降低將對息差構(gòu)成支撐，市場化負債占比高、貸款占比提升空間大的銀行將有較好的息差韌性。
責任編輯：潘翹楚
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