碧桂園的樓盤

8月8日，碧桂園旗下境內債集體下跌，同日，市場有消息稱，碧桂園的兩筆美元債票息未付，雖然有碧桂園內部人士回應“仍有30天付息寬限期”。

對于碧桂園而言，當下困局前所未有，為了努力等到市場回歸的那一天，它窮盡了包括優化裁員、壓縮成本、收縮區域、降價促銷、暫緩拿地等一系列手段，但這場突圍之戰并不是碧桂園一家企業的，也是整個房地產行業要面臨的。

兩筆美債付息逾期？

8月8日，碧桂園旗下境內債集體下跌，“19碧地03”跌超31%，“21碧地03”跌超24%，“20碧地03”跌超21%，盤中臨停。此外，碧桂園余下多只債券跌超10%。

股票方面，碧桂園股票已連跌7個交易日，截至8月8日港股收盤，碧桂園股價跌14.39%，報收1.13港元，當前總市值約312.3億港元。

遭遇股債雙殺，也是由于碧桂園出現了“階段性流動壓力”。

8月8日，市場有消息稱，碧桂園截至目前未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

碧桂園內部人士告訴記者，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力，公司高度重視債務風險化解。

該內部人士稱，“上述兩筆票據仍有30天付息寬限期，公司目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益”。

是什么觸發了美元債付息的延遲？ 也許和碧桂園的“自救”有關。8月1日，資本市場傳出碧桂園將按每股1.3港元配售18億元股股份，配股融資所得的約23.4億港元用于償還債務，摩根大通擔任此次發售的獨家整體協調人和賬簿管理人。這個價格較上一個交易日的收盤價1.58港元折價17.7%。但很快，碧桂園方面回應配股取消，因為“各方溝通不盡一致”。

極度敏感的資本市場，只要有任何風吹草動，也會第一時間給出反應。

此前有市場傳聞稱，佛山市副市長帶工作組進駐碧桂園，涉及發債等事項。8月7日，碧桂園相關人士稱，佛山市副市長帶隊的工作組進駐碧桂園這一傳言不屬實。即便如此，受此傳言影響，碧桂園的股債還是出現了下滑。

債“雷”即將拉爆？

論銷售規模和操盤金額，碧桂園都是第一大房企，即便是到了2022年，依然是第一，而且是連續6年第一。所以，碧桂園也有“宇宙第一大房企”的稱號。

據悉，截至2022年底，碧桂園總負債1.43萬億。

自從三條紅線出臺后，第一波房企開始暴雷，碧桂園也開始優化財務狀況，采取了一系列降本增效的措施，比如裁員，2022年碧桂園減少了3萬多人，位居房企減員榜首位。還有高管降薪，碧桂園總裁莫斌年薪從1.9億下降至957萬，楊惠妍從1576萬下降至38.5萬，其他高管也都是斷崖式降薪。

我們看到2022年末，碧桂園現金余額還有1475.5億元，算是比較充足，可為什么到今年就挺不住了呢？

說實話，對于如此龐大的一家房企來說，要維持運轉，光靠降薪裁員遠遠不夠，還是要加大銷售回款和融資，才是解決問題的根本。

但這兩方面表現都不好，在銷售端，出現了斷崖式下降，2022年銷售額為4643億元，同比下降38.81%，今年前7月為1749億元，再次下降38.74%。

至于銀行類融資，去年12月，金融支持房地產16條出臺后，媒體報道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。如今來看，這些錢并沒有到手，否則手握3000億，碧桂園根本就不慌。

就如旭輝董事長林中所說：融資不暢，銷售額疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。特別是碧桂園這樣的規模，一旦斷流，大批債務就會到期，很快就會拉爆。

等待“指導和支持”

市場關于碧桂園的各種傳言自今年7月開始便屢有見聞，而資本市場也密切關注碧桂園的動向。

7月31日，碧桂園發布公告稱，根據管理層目前可獲得的資料，即上半年未經審核管理賬目的初步評估及其他數據，公司預計2023年上半年可能錄得未經審核的凈虧損。作為對比，2022年上半年，碧桂園凈利潤約為19.1億元，股東應占核心凈利潤約49.1億元。

在公告中，碧桂園解釋出現凈虧損的原因：由于房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降、物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

然而引發市場關注的是碧桂園在公告中的一段表述，“公司在堅決履行保交付、保民生職責的前提下，為了確保現金流安全，將積極考慮采取各種對策，包括但不限于壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持”。

去年年底，在碧桂園內部的年度大會上，楊國強還稱“看到了曙光”。才半年多過去，碧桂園對市場的判斷可以說是急轉下行。

今年短暫的“小陽春”結束后，房地產銷售又回歸疲軟態勢，中指研究院統計今年前7月百強房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%，碧桂園以1958億的銷售額跌至第三，丟掉“宇宙第一房企”的寶座。7月單月的銷售中，碧桂園環比下跌33%。

房地產企業風險仍在蔓延，今年以來已新增5家房企發生債務違約，新力控股、藍光發展、中天金融等7家房企退市，還有A股多家房企鎖定退市，另外多家港股上市房企停牌超過12個月，預估今年退市房企將有10多家。

綜合北京商報、國是直通車、鳳凰WEEKLY地產、數字財經智庫等

縱深

碧桂園為何

突然“病危”？

從目前的市場公開信息來看，碧桂園突然“病危”主要由三個方面引起：

首先是房地產銷售大幅放緩。

據該公司公告，今年7月份，碧桂園實現權益銷售額約120億元人民幣，這一數據相較去年大跌六成。根據中指研究院百強房企報告，今年前7月，碧桂園權益銷售額排名降至第四位。這也導致企業財務指標惡化，該公司在近期一份公告中稱，對比2022年6月30日半年度之凈利潤約人民幣19.1億元和股東應占核心凈利潤約人民幣49.1億元，預期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經審核凈虧損。碧桂園預計，凈虧損主要是由于房地產行業銷售下行影響導致房地產業務結轉毛利率下降、物業項目減值增加，以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

其次是融資渠道受限，債務循環不暢。

過去曾是房企融資主要渠道之一的海外債今年以來幾近關閉。據中指研究院統計，上半年，房地產行業海外債發行規模僅為110.7億元人民幣，同比大幅下降34.6%，占總融資規模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行業均無新發行債券。海外債融資渠道極不穩定、幾近關閉。碧桂園資產上萬億，經營開發所需融資巨大，海外債渠道關閉、銷售走低等無疑對其資金鏈形成沖擊。

另外就是把重心放在了三四線城市。

直到2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比仍然達68%。在行情好的那幾年，碧桂園成了很多城市的標桿，每到一處，必定帶動房價上漲，碧桂園也是賺得盆滿缽滿。然而，隨著出生人口的下降，城市化進程的推進，很多三四線城市的人口必然會流失。沒有了人口，房價必然撐不住。所以，我們看到從去年開始，三四線城市的房價開始下降，房子賣不動了。碧桂園早就該調整布局，它卻堅定押寶三四線城市，如今行業低迷，碧桂園銷售只會更加艱難。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園的問題，主要是預期悲觀、資產流動性和資產價格的問題。某種程度上，也是房地產“高周轉、高杠桿、高成本”的產物。在這一點上，碧桂園和其他企業的問題是一致的。“三高”是那個時代所有企業共同的模式，或者叫時代的通病。不過，碧桂園受房地產市場下行的影響更大。政策落地需要一個周期，短期內對市場整體局面影響不大，而且隨著居民購房信心下滑，“消沉”市場已有負循環的征兆。因此，市場層面雖有筑底跡象，但一些房企的困難時刻尚未過去，目前可以說是房地產市場集體承壓。