長(zhǎng)租公寓最后一個(gè)大哥，到底什么時(shí)候暴雷？
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文/小羊
來源/鋅財(cái)經(jīng)（ID:xincaijing）
又是一年畢業(yè)季。今年，全國(guó)約有909萬高校畢業(yè)生和80萬海歸求職者。對(duì)于即將踏入職場(chǎng)的新人來說，第一件煩心事不是找工作，而是租房。
一直以來，找中介、看房、買家具都是十分費(fèi)時(shí)間與精力的事。現(xiàn)在的年輕人追求的是方便快捷的生活方式，在此情況下，拎包即可入住、裝修較為高檔的長(zhǎng)租公寓就成了他們的租房首選。
剛畢業(yè)的曉樂初入社會(huì)，她對(duì)當(dāng)?shù)氐淖夥渴袌?chǎng)不熟悉、又覺得中介不靠譜，在租房時(shí)就直接選擇了學(xué)校廣告欄上經(jīng)常出現(xiàn)的自如。“當(dāng)時(shí)去看了房子，覺得還不錯(cuò)，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)單干凈。”曉樂并沒有去比對(duì)自如與其他平臺(tái)的房租價(jià)格，以為市面上房租都差不多。
和廣告欄宣傳的舒心精致不同，曉樂剛?cè)胱【统隽藛栴}。
“自如跟小區(qū)住戶或者物業(yè)沒有溝通好，自如跟小區(qū)的合同是一個(gè)房子只能有四戶，但我們當(dāng)時(shí)租的那個(gè)地方住了五戶。我們馬上要辦理入住的時(shí)候，小區(qū)不讓我們住進(jìn)去了。”曉樂提到。
靠著雄厚資金、專業(yè)的裝修和運(yùn)營(yíng)，自如在2011年6月一頭扎進(jìn)了租房市場(chǎng)。為了快速擴(kuò)大規(guī)模，自如一路狂奔。
但這幾年，甲醛房、暗藏?cái)z像頭、疫情期間的“兩頭吃”，到后來的租金貸危機(jī)，自如的風(fēng)波一直沒有停過。在今年，自如推出了“增益租”想要挽回房東，但是否能靠其力挽狂瀾，還需時(shí)間來檢驗(yàn)。
自如，畢業(yè)生初入社會(huì)的第一道“坑”
作為長(zhǎng)租公寓龍頭，自如曾經(jīng)頗得資本歡心。從2018年1月至2020年3月，自如收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資、軟銀集團(tuán)等投資方共計(jì)至少80億元人民幣的融資。
圖源天眼查迎合應(yīng)屆生的海燕計(jì)劃、簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，也讓自如踩中了當(dāng)下年輕人更注重品質(zhì)和便利的偏好。
自如的海燕計(jì)劃是面向應(yīng)屆畢業(yè)生推出的特別扶持計(jì)劃，為初入社會(huì)的高校應(yīng)屆畢業(yè)生提供租房月付、免押金的專項(xiàng)支持。也正是由于這些減輕畢業(yè)生壓力的支持，讓諸多應(yīng)屆畢業(yè)生選擇了自如。
可是，這個(gè)“優(yōu)惠”并不是那么容易就能惠及到租客，單純的畢業(yè)生們?cè)跓o意之間就掉入了這社會(huì)的“第一道坑”。
曉樂就是被坑的畢業(yè)生之一。小區(qū)不同意曉樂成為約定之外的租客，自如花了不少時(shí)間前去商談，但是最終沒能達(dá)成一致。管家只得把她們安排在附近的小區(qū)暫住。
“管家的意思是，我們有可能住不進(jìn)原來簽約的那間房了，他提出了幾個(gè)補(bǔ)償方案。但是如果接受了就不能算首次租自如，無法獲得海燕計(jì)劃的一部分福利了。”她告訴鋅財(cái)經(jīng)。
在花費(fèi)了大半天的溝通之后，或許是意識(shí)到自身并不占理，自如還是免去了服務(wù)費(fèi)與押金，但曉樂的氣依舊沒有平：明明是自如不遵守合同規(guī)定，沒和小區(qū)談好，為什么要我們這些租客費(fèi)力維權(quán)？
曉樂還發(fā)現(xiàn)自己的房間是隔斷房，如果不開門、不開燈，客廳就是一片漆黑。此外，合同里“每個(gè)房間最多可以住兩個(gè)人”的約定也屢次被室友打破，隔壁房間直接住進(jìn)了一家三口。
她的租房初體驗(yàn)，只能用“糟心”二字來形容。提出質(zhì)疑之后，一向以貼心周到出名的管家也彷佛如同變色龍一般，簽合同前哪怕刮風(fēng)下雨都不辭辛苦帶人看房，簽合同后便愛搭不理，讓曉樂自覺高攀不起。
消費(fèi)者關(guān)于自如服務(wù)的投訴并不少。目前黑貓投訴上，對(duì)自如的投訴量已高達(dá)4505條。退租換租難、漲價(jià)、甲醛以及隔斷等問題屢見不鮮。
圖截自黑貓投訴真正意義上來說，在住在長(zhǎng)租公寓里的租客里，她還算幸運(yùn)。
去年，疫情“黑天鵝”帶給長(zhǎng)租公寓巨大沖擊，蛋殼、青客暴雷，在2-4月短短兩個(gè)月間就有16家長(zhǎng)租公寓倒閉。租客無家可歸，房東被要求直接降租、甚至拿不到租金。
自如雖未被淹沒在那一陣暴雷潮中，但亦受了不小影響。據(jù)新浪科技報(bào)道，曾有房東因“租賃市場(chǎng)行情不好”而被自如要求降房租，而之前的合同是“三年內(nèi)每年租金遞增200元”。該房東看了房屋合同后發(fā)現(xiàn)，“如果我違約，算下來不僅拿不到賠償，甚至還要給自如貼錢。”
據(jù)新浪科技報(bào)道，一位鏈家內(nèi)部人士曾透露，從去年9月開始，自如就不再收房，陸續(xù)要求業(yè)主降租，驅(qū)趕房客，以清理不良資產(chǎn)。
一方面，租金無故漲價(jià)，租客被自如強(qiáng)制解約，甚至租的單間被“拆”，無家可歸；另一方面，自如以疫情影響房屋難以出租為由，要求業(yè)主大幅降租，否則強(qiáng)制解約，甚至要求業(yè)主賠償。
漸漸地，自如無可避免地陷入了信任危機(jī)泥潭。
被玩壞的租金貸
導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓頻頻資金鏈緊張、暴雷的關(guān)鍵原因，就是租金貸。這是資本的一種租房創(chuàng)新玩法：“消費(fèi)分期貸款+長(zhǎng)租公寓”。這個(gè)模式，曾被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新。
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出，長(zhǎng)租公寓頻頻爆倉的根源，主要是商業(yè)模式天然存在缺陷，表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、短錢長(zhǎng)投。這意味著為了搶占市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓采用高價(jià)收房、低價(jià)出租的模式，又進(jìn)一步壓低了原本不高的利潤(rùn)空間，同時(shí)也為之后的資金鏈斷裂埋下了隱患。
蛋殼的招股書曾顯示，截至2019年前三個(gè)季度，其租金貸收入占總租金收入的67.9%。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，媒體公開報(bào)道陷入經(jīng)營(yíng)困境的長(zhǎng)租公寓多達(dá)84家。
高進(jìn)低出的模式原本風(fēng)險(xiǎn)就不小，長(zhǎng)租公寓再利用租金貸去擴(kuò)張新業(yè)務(wù)，相當(dāng)于進(jìn)一步放大了經(jīng)營(yíng)杠桿，為后來的蛋殼暴雷埋下了伏筆。
由于蛋殼、青客紛紛暴雷，社會(huì)輿論和政策承壓，自如也被迫揮刀砍向了“租金貸”。去年下旬，自如向用戶宣布自如分期、輕松付于11月27日暫停使用。
曾經(jīng)，長(zhǎng)租公寓曾是資本的寵兒，融資不斷。據(jù)投資中國(guó)數(shù)據(jù)，2018年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)約融資49筆，多集中于上半年。自蛋殼暴雷后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下行、進(jìn)入資本寒冬，2020年長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資事件累計(jì)只有11次。
即使背靠鏈家好乘涼，但疫情對(duì)自如的巨大沖擊至今仍未緩解。此前，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業(yè)直接損失預(yù)計(jì)超過6億元。
無奈之下，自如也在尋找著破局的方法。
增益租能破局嗎？
在經(jīng)過了去年的大洗牌之后，國(guó)內(nèi)租賃行業(yè)的各方參與者明白租金貸已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了。正式進(jìn)入存量時(shí)代的自如，在失去了大量業(yè)主和租客的信任后，也是時(shí)候得想辦法重新挽回房東了。
為了找到破局升級(jí)的出路，自如推出了“增益租”。
今年5月，自如CEO熊林對(duì)外表示：
“住房租賃是一個(gè)大且長(zhǎng)久的行業(yè)，企業(yè)應(yīng)在模式和產(chǎn)品上不斷更新迭代。我們希望通過無差價(jià)的‘增益租’業(yè)主托管新模式，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和全新產(chǎn)品落地。”
Mob研究院，圖源盒飯財(cái)經(jīng)據(jù)盒飯財(cái)經(jīng)報(bào)道，從自如透露的具體執(zhí)行來看，有三大調(diào)整：
1.在裝修上，自如會(huì)提供給業(yè)主幾種裝修風(fēng)格選擇，在滿足業(yè)主選擇的同時(shí)，也能省去部分裝修的時(shí)間成本；
2.租期方面，從過去的3年起，變成1年起，時(shí)間上更靈活；
3.盈利方式上，從過去的租金差+服務(wù)費(fèi)，變?yōu)楝F(xiàn)在的服務(wù)費(fèi)+超額收益分成，業(yè)主收益更加透明，而且即便房屋空置，收益也有保底。
“增益租”模式或許在一定程度上可以保證業(yè)主收益，但能否真的贏回業(yè)主，還需交給市場(chǎng)觀望。對(duì)現(xiàn)在的自如來說，急需警惕的是：租客和房源正在被中小中介搶走。
蛋殼破碎后，自如并沒有接手其大部分房源，反而是一些原來規(guī)模難以進(jìn)入一線的公司開始蠶食市場(chǎng)上的需求。他們躲在豆瓣小組、微博以及閑魚等背后，以更低價(jià)、共享房源的優(yōu)勢(shì)，默默搶起了生意，甚至有所謂的S2B2C電商業(yè)務(wù)模式出現(xiàn)，給予中小中介數(shù)字化等服務(wù)上的幫助。
對(duì)長(zhǎng)租公寓失去信任的年輕人，租房習(xí)慣也開始轉(zhuǎn)變，今年年初，克爾瑞對(duì)國(guó)內(nèi)核心八城租賃客群的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，傾向于選擇“房東直連”的方式進(jìn)行租賃，占比超70%；而選擇機(jī)構(gòu)化公寓的客戶占比從22.7%跌至不到10%。
隨著獨(dú)居人口數(shù)量的增長(zhǎng)，人們對(duì)租房的需求或?qū)⒂瓉硇乱惠喌募t利，但曾經(jīng)輝煌的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，頭部玩家殘存了一個(gè)自如。自如能否抓住機(jī)遇？那得看初入社會(huì)就被長(zhǎng)租公寓“坑”了一筆的年輕人們還買不買單。
（經(jīng)受訪者要求，文中曉樂為化名）
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表新浪網(wǎng)立場(chǎng)。）
作者簡(jiǎn)介
