來源：秦朔朋友圈

學區房正在成為房地產調控的“風暴眼”。

4月16日，北京市西城區房管局官方微信發布信息稱，當日區房管局聯合區市場監管、稅務、公安等部分對房地產市場較活躍、房價較高的德勝街道、金融街街道部分房地產經紀機構開展聯合執法檢查，嚴厲打擊哄抬房價、擾亂市場、炒作學區房等行為。

這是北京本月繼月初市住建委會同相關部門，針對群眾反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房的行為進行專項執法檢查之后的又一次雷霆行動。

作為兼具功能性與投資性的標的，優質學區房在樓市中有著穿越牛熊的作用，樓市普漲時它先漲，樓市降溫時它堅挺，每個中國家長的人生中，都有一個學區房的夢魘。而隨著“房住不炒”監管的加壓，防止炒作學區房成了重要的調控手段，一時間，學區房成為油鍋上的螞蟻。

4月6日起，合肥市發布房地產新政八條，正式開始實施學區房學位制。根據政策規定，“同一套住宅，6年內只能享有學區內小學一個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位”，旨在降低學區房的流動性，為學區炒作降溫。

事實上，在合肥之前，這一輪監管對學區房“動刀”的，涵蓋了目前大部分的熱點城市。

4月1日，根據深圳市場監管官方消息，深圳市市場監督管理局、住房和建設局以及教育局聯合印發開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。3月初，深圳首次提出“全區試點大學區制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學校，納入到大學區招生學校中，狙擊高價學位房。

當然，影響最大的還要算上海市3月份“名額分配綜合評價錄取”的制度，根據該制度，自2021年起，上海市委屬試驗示范性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校，而區屬重點高中的分配名額為招生總計劃的50%-65%，這意味著，更多學區外的學生有望升入上海的各大優質高中，據央視新聞報道，政策出來后，有的學區房在中介的掛牌價一天降了10%，近80萬。

綜合近一兩年的趨勢來看，隨著教育改革的不斷推進，學區房正在利空，六年一學位，甚至九年一學位，學區房流動性大降；多校劃片，即便買了學區房，也不一定劃進同一個學區；公民同招，哪怕有錢有資源，但也可能上不了公辦；中考改革，普通學區的孩子有機會進入名校等，讓學區至上的學區房價值體系逐步消減。

學區房被“狙擊”的背后，既是房價調控的需要，但更是“天下苦學區房久矣”的洶洶民意，以及義務教育資本化帶來的負面效應。

義務教育資本化

學位與地產的結合，讓原有的關系變得扭曲。

原來以考試進入“重點校”的模式，在“就近入學”政策還不算嚴苛的年代，想要進入重點學校，還有很多“門路”可走。最典型的三樣，就是“條子”“票子”和“位子”，即有權的人通過打招呼，有錢的人通過繳納高昂的“借讀費”，以及學校通過違規的選拔考試挑選尖子生等方式，讓學生入讀名校。

今天實行的“劃分學區、就近入學”政策，本意是減輕學生負擔，同時限制通過繳納擇校費進行擇校，以免試直升的方式來杜絕因家庭經濟社會條件原因而產生的教育機會分配不公平；同時試圖確立相對公平的分配標準，使居民按照居住地來平等地獲取教育資源。

但是在實行的過程中，學位與房地產的結合，讓優質的學區開始成為資本競相追逐的對象，產生了更多意想不到，卻又在情理之中的后果。

中南財經政法大學張婷博士分析認為，“劃區就近入學”政策的負面后果主要有三個——

首先是強化了教育資源配置的“先在不平等”。因先賦性的出生地、居住地、戶籍等因素而處于“先在不平等”格局中的社會弱勢階層，事實上會因“就近入學”政策而被強制性地分流到教育質量差異巨大的學校，從而將個體與先在的教育資源配置不平等捆綁起來，并且會通過教育資源的不平等配置，把基于階層差異的“群分”制度化和結構化，從而產生代際之間的傳遞。

其次是加劇了對社會弱勢階層的市場排斥，擴大了排斥范圍。人們通過購買選擇居住地區，就能獲得居住區配套的優質教育資源，這就將教育與房地產連接起來了。這與之前通過繳納巨額的“擇校費”沒有本質的區別，歸根到底公民對優質教育資源的獲得，最終都體現在購買能力上，由此形成了所謂教育的“資本化”現象，只不過從“擇校”變成了“擇房”。

不同的是，如今的天價學區房，形成了更大范圍的社會排斥，北上廣深動輒數百萬上千萬的學區房令大多家庭只能望房興嘆；另一方面，“重點校擇校”仍以考試和能力為基礎分配標準，那些窮人家的孩子，如果學習成績好還有機會進入優質學校，而當學區成為單一標準時，事實上已經因為他們無法購房而失去了進入優質學校的機會。

第三個后果是隱性的，學區制度間接造成了學校間競爭的弱化，將學校教育責任轉移為學生負擔。劃分學區，使得以往通過選拔來獲得優質生源的方式受到限制，學校也就失去了通過提高教學質量來吸引優質生源的動力，轉而倡導素質教育以彰顯特色。但是在升學的壓力下，學校內部在強調“減負”和素質教育的同時，家長和學生只能通過課外補習和輔導班來應對升學壓力。從而導致拼學區之外，家庭還得拼課外補習的教育投入。

學區房價格的上漲，源于資源緊缺、炒房投機和壟斷溢價三重原因。某種程度上說，這里隱含著地方政府、房地產開發商、學校乃至購房者的共謀。地方政府需要土地的升值帶來更多的收益，開發商更是樂于房價的暴漲，學校和購房者則希望通過學區帶來資源的壟斷，學校需要高素質、多金的家庭，所以我們看到上海某些名校對家長的“變態”面試，購房者則希望獨占優質教育資源，獲得起跑線上的優勢。所有的一切，最后都成了義務教育資本化的推手。

學區房該如何回歸初心？

學區房亂象以及帶來的后果，正在侵蝕教育公平。所以今天“狙擊”學區房，客觀上也是在引導學區房價格的回歸。

最近，新華社以“莫讓名校學區房坑了樓市害了教育”為題點評今天的學區房亂象，評論指出，在一些地方，“名校”成了新城區土地出讓、招商引資的工具，這類學校，除了冠一個名校的名字外，并無真正的優質教育資源，這類“名校”抬升了土地、樓盤價格，但對教育絲毫沒有貢獻，也影響了好學校的聲譽。

這也說明，我國當前的學區房與“學”之間的經濟關聯關系是很脆弱的，學區房的價值提升幾乎沒有提升教育質量，學區房炒作只“肥”了炒房人和中介，最后承擔炒作成本的則是千千萬萬個家庭。

當然，學區房制度并非原罪。在西方國家，同樣存在著學區房，不過西方國家學區房的形成基礎是繳納較高房產稅，學校的優質教育提升了學區品質，帶動學區內的房地產價格提升，按照一定費率繳納的房地產稅收也會相應增加。房產稅既能提高政府的稅基，又能反哺學校教育，比如在美國，房產稅總額的50%能夠用于公立中小學的校舍建設、設備購置、教師聘請等。這樣，學校教育與房價之間就形成了良性互動，優質教育抬升房價，貢獻更多的房產稅，使得政府能夠有更多的資金用于教育的投入，從而提升整個教育水平，帶來多方共贏的結果。

具體到我們國內，學區房價格的高低，效果的好壞，歸根到底還在于制度。在目前基礎教育財政分權體制以及房地產稅遲遲未出臺等原因，都是這一現象產生的基礎，但這并不是說，打擊學區房亂象沒有可作為的空間。

學區房的問題不簡單是一個價格的問題，而是整個社會多維度分化甚至運行方式的問題，這里面既有優質教育資源供給不足，也有城市化加快，中產階層對教育重視等原因，要解決非得有一攬子方案不可，所以目前上海、合肥等城市，簡單地通過一種方式，并不能徹底解決學區房的問題。

這里重點提兩點。首先是如何切實將學區房的虛高價格降下來。除了行政手段限定房價，還有很多人想過辦法，比如當年諾貝爾經濟學獎獲得者弗里德曼提出的“學券制”，將市場機制引入公共教育領域，借助競爭的力量迫使公立教育改善教學，提高教育質量，如果區域教育資源都提升了，這樣學區房的概念就淡下來了。

浙江長興縣從2001年開始試行學券制。據介紹，實施學券制度以來長興縣民辦教育快速發展，房價也確實得到了一定程度的控制。繼長興改制之后，浙江省和其他省份的一些縣市也開始效仿長興縣經驗，推行學券制。但目前這種制度仍在探索中。不過這也給我們提了一個醒，那就是，學區房的本質，仍是優質資源的供給緊張問題。

其次是如何保障優質教育資源的公平。學區房的設立，初衷是希望通過就近免試入學解決不公平問題，因此，著眼于公平，在制度的事實上，需要打好補丁，一方面要限制社會經濟條件較高的家庭通過市場競爭來獲得更優質的教育資源，另一方面則要對經濟社會條件處于弱勢的家庭在教育資源配置上給予幫扶，彌補其家庭資本缺失這一競爭短板。這就包括資格平等，即保證區域內入學的機會平等，也能保障能力平等，即優秀的學生，即使不在轄區內，也能以能力為依據通過競爭獲得優質教育機會。

總體上說，學區房的問題，是需求得不到合理釋放與制度執行出現偏差的競合，解決學區房的問題，必須回歸教育的視角，高房價只是表象，實質是教育公平問題。

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