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　　文/黃槍槍

　　來源：極點商業（ID：jdsy2020）

　　有律師指出，房產中介只能收取傭金，貸款服務費、評估費等都屬于附屬費用。這是二手房交易服務費混亂、不透明態勢的最重要原因。取消貸款服務費，讓房產中介行業透明化，迫在眉睫。

　　2月23日，“極點商業”獨家報道貝殼系在重慶、鄭州等多個城市實行3%中介服務費（傭金），引發行業關注和媒體熱議。

　　那么，貝殼系中介費從2%調整到3%，到底是漲價還是調整，其背后原因到底是什么？購房者成本壓力是增大還是降低？賣方為何要承擔1%的傭金，會不會轉嫁到購房者頭上？3%的傭金，對買賣雙方來說是否強制？此前長期混亂無序的中介行業，目前又是一個怎樣收費情況？

　　連日來，“極點商業”再次深入房屋中介行業，并對貝殼、鏈家相關負責人、以及多位中介從業人員，就上述外界和買賣雙方關注多個焦點問題，進行深入了解和采訪。 

　　01

　　1.5%貸款服務費取消，購房者成本壓力減小？

　　近日，多位鏈家門店經紀人證實，從今年2月底起，已開始執行相關政策，鏈家、德佑、中環、恩居、21世紀不動產等貝殼系中介費率已調整為3%，即賣方1%，買方2%。

　　中介費之外，還有貝殼平臺統一的權證代辦費用和貸款服務費，其費用總計為4000元。同時，取消收取買方貸款總額1.5%的服務費。

　　在多位鏈家經紀人看來，這是傭金結構的調整，并非漲價。有鏈家經紀人對此表示，費用調整之后，買方不用再交以前那么高的貸款服務費，減輕了購房者的成本壓力。

　　“對購房者來說，最大利好是取消了1.5%的貸款服務費。”上述鏈家經紀人表示，這在業內來說，1.5%貸款服務費的取消也是先例。

　　所謂貸款服務費，是為那些有按揭貸款需求客戶辦理相關手續的費用，比如與銀行、律師、評估機構等人員打交道的“跑腿費”。其收費標準及細則，目前還是空白。

　　“以成交一套200萬元房屋，買方首付3成為例，照原來收費標準，2%中介費+1.5%按揭擔保服務費，即便幾百元權證代辦費忽略不計，買方需支付大約6.1萬元相關費用，賣方不產生費用。按最新標準，買方需要支付4.4萬元（2%中介費+4000元權證貸款費），賣方費用增加2萬元。”重慶貝殼市場中心負責人秦樹勛對此算了一筆賬：在新標準下，實際上購房者的成本壓力，得到了減輕。

　　目前，一個業界關注的問題是，從計算公式來看，在購房者壓力明顯減輕的同時，賣方會不會將這筆費用，轉嫁到買方頭上？

　　“不排除個別賣方通過提高價格方式，將費用轉嫁到買方頭上。但在目前二手房交易大環境下，這難以成為普遍現象。”有業內人士就此表示，二手房價格一來和市場掛鉤，二來二手房“一房一價”，其價格決定權由市場和買賣雙方心理決定，傭金無法左右市場價格。

　　上述業內人士稱，商業基本規律是供小于求則漲價，供大于求則降價。隨著政策調整，市場環境變化，目前二手房存量越來越多，行業逐漸進入“買方市場”，二手房價格、成交量均呈下跌趨勢。

　　以重慶為例，根據各個機構及媒體估計數據，“重慶二手房存量已高達20萬套，隨著未來新房的持續交付，二手房存量還將不斷增長。”

　　“二手房行情現在并不算好，成交量和帶看量都急劇下降，一套房子掛牌，平均成交周期超過90天。”多位中介行業人士表示，這意味著購房者選擇權更大，可供選擇房源也更多，二手房議價空間也就變大。

　　但對賣方來說，進入“買方市場”并不算一個太好的消息。

　　“我掛在中介的一套房子，好幾個月了還未成交，標價比原來心理價位低了近十萬元，仍然沒有賣掉。”最近急于出售名下二手房的謝丹就表示，現在二手房市場行情不好，只要能將房屋很快出售，自己承擔1%的中介費用，也完全可以接受，更不會將這筆費用轉嫁到買方頭上。

　　有房地產行業觀察人士認為，二手房“賣方市場”進入“買方市場”的轉變，中介機構對原有收費體系進行調整，也是為了適應買賣雙方市場變化后的新需求。“其目的，或許是為了減輕購房者壓力，增加市場活躍度和成交量。同時，也要看到平臺和企業經營確實也需要考慮成本問題，所以適當調整策略，將部分傭金讓賣方承擔。”

　　02

　　行業魚龍混雜，3%為行業最低？

　　實際上，多年來由于房產經紀行業魚龍混雜，中介費標準一直沒有明確規定。那么，3%的傭金，行業對比來看處于什么位置？

　　以二手房存量排在前列的重慶市場為例，中介平臺除所有品牌加起來約有1500多家門店的貝殼系，還有對外宣稱1000多家門店的到家了，400多家門店的優居，再加上更小一些的美聯物業、誠祥地產、三科地產等，構成重慶中介的江湖版圖。

　　目前，到家了中介門店內公示的收費標準是：傭金為成交價3%，其中業主1%，買方2%。此外貸款服務費為貸款額的1.5%-2%（商貸1.5%，公積金2%），按揭評估費1580元，權證辦理費500元。

　　誠祥地產和到家了收費標準完全一致。仍按照一套房子200萬價格、首付三成來計算，那么到家了、誠祥買方需付出的購房成本約為40000元（2%傭金）+21000元（貸款140萬，1.5%商貸服務費）+1580元的評估費+500元的權證辦理費，合計大約為63080元。

　　如果加上賣方的1%傭金，那么到家了、誠祥一套200萬元的二手房，買賣雙方總計費用為83080元，約為總價格的3.5%——并不包含買家選擇公積金貸款增加的貸款服務費。

　　優居收費標準則有所不同。優居目前傭金只向買方收取2%，但值得注意的是，其按揭服務費為成交總價的1.5%，另外評估費為成交價的0.5%，以及1800元的按揭代辦權證費用。

　　以此計算，那么一套200萬元的二手房，買方需要向優居所繳納的費用合計為：40000元中介服務費（成交價2%）+30000元按揭服務費（成交總價的1.5%）+10000元評估費（成交價）+1800元權證費用，總合計高達81800元。

　　這意味著，優居二手房的中介費用，相當于按成交價的4%比例收取。

　　此外，美聯物業則向買賣雙方各收取成交價的2%，貸款服務費為成交價的1.5%。以此計算，美聯中介的傭金比例為5.5%，總收費按標準高達110000元。

　　在重慶擁有幾十家門店的三科地產則是買賣雙方各收取1.5%，合計3%，按揭貸款服務費為成交金額的1.5%，但必須大于5000元，另外評估費1580元，權證代辦費1000元，總收費約為92580元。

　　如果將重慶所有中介行業傭金和其他收費橫向對比來看，那么會赫然發現一個讓人吃驚的事實——貝殼系的3%傭金，居然在行業中最少。

　　截至目前，美聯物業、誠祥地產、到家了、優居、三科地產等均未跟隨貝殼腳步調整收費比例。

　　“如果跟隨貝殼調整收費比例，那么就意味著要取消貸款服務費，這可能是上述中介難以接受的。”有業內人士對此表示，在傭金之外，房產中介半強制性代辦貸款、收取貸款服務費已成行業約定俗成的“潛規則”，也是不少用戶最為反感的收費。

　　“我以前買房時，某中介平臺給我的說法是，貸款服務費是銀行所收，信以為真支付后，后來偶然得知銀行并不收取該項費用。”一位購房者吐槽說，她找到中介理論，中介才改口承認這筆費用其實是中介收取，但這是為客戶承擔貸款風險。

　　“這是一種被欺騙的感覺，不明不白交了很多錢。”她說。

　　在黑貓投訴上，一位消費者也投訴稱，自己于2020年5月底通過到家了中介公司購買了一套總價85.2萬元的住房，按揭購買，簽合同時不知情，被忽悠了一項“按揭服務費”10200元。此后，重慶到家了回應稱，貸款服務費明碼標價，不存在亂收貸款服務費的情況。

　　那么，銀行到底是否收取這筆費用呢？3月初，多家銀行信貸人士向“極點商業”確認稱，銀行方面沒有收取這筆費用。

　　值得一提的是，有消費者協會房地產行業專業人員就表示，對打著銀行幌子誤導消費者的行為，對貸款服務費這種缺乏法律的真空地帶收費項目，應盡快納入法律體系。

　　“房產中介只能收取中介費，即傭金，而貸款服務費、評估費等都屬于附屬費用。”有律師就表示，現在二手房交易服務費呈混亂、不透明的態勢，最重要原因就是除了傭金，還有各種五花八門、巧設名目的收費項目，比如按揭貸款服務費，是按照成交價收取，還是貸款總額收取，就出入相當大。“房產中介行業透明化，迫在眉睫。”

　　“重慶鏈家等調整收費標準，去掉銀行貸款服務費，其實是傭金透明化的一個動作。”在重慶貝殼市場中心負責人秦樹勛看來，之前收費模式比較復雜，如今把標準和承擔方都明確了，其目的正是為了引導行業走向透明化，避免交易中一些灰色費用的產生，旨在引領行業規范。

　　秦樹勛稱，今年1月21日，重慶鏈家召開品質升級發布會，推出“十五大安心服務承諾”及“綠金服務標準”，以糾正行業亂象、提升服務體驗，推動重慶房產經紀行業的迭代發展。彼時，鏈家相關人員表示，為規范交易，希望將二手房交易收傭透明化、標準化，并以更優質的服務來服務好買賣雙方。

　　03

　　品牌自主定價，超70%交易ACN跨店完成

　　另外一個外界關注的問題是，由于鏈家、21世紀不動產、德佑等公司均為“貝殼系”，那么貝殼旗下所有品牌，是否都必須跟隨貝殼平臺的調整步伐？

　　“這其實存在一定誤解，貝殼平臺只是提出業主&客戶雙向收傭制度的倡議，以及對業主傭金提出不高于總房款1%的指導標準，對客戶傭金提出不高于2%的指導標準，具體如何收取需要看如何議價。”秦樹勛就表示，旗下品牌具有自主定價權，貝殼平臺具有指導價格的權利，但并非強制。

　　“合作品牌最終如何收取，還得看他們自己的意愿以及所在市場的具體情況。比如德佑，哪怕一分錢傭金不收做虧本買賣，也是品牌的權利。”秦樹勛表示，不過為了旗下各品牌合作通暢，貝殼平臺有一個收費最低標準的軟管控。

　　從貝殼公開數據來看，2018年和2019年，傭金收入分別占存量房收入的99%和94%，由此帶來的二手房傭金收入，2019年在貝殼總收入占比為53.39%。截至2020年9月30日，貝殼平臺連接的經紀門店數已超過4.4萬家，連接的經紀人超過47.7萬。根據最新財報來看，2020年第三季度貝殼平臺總交易額（GTV）達1.05萬億元，同比大增87.2%。

　　龐大數字背后，主要得益于貝殼平臺采用的ACN模式。“目前，業內有以貝殼找房為代表的經紀人ACN協作模式，以58同城為代表的流量端口模式，以易居為代表的開發商資源廣泛整合模式，以房多多為代表的中小經紀品牌生態賦能模式。”

　　“上述模式中，比如傳統流量端口模式，有著明顯弊端，在流量端口費這種模式下，經紀人、中介公司之間競爭激烈，經紀人在一單交易中服務角色并無細分，就是一人盡可能擔任多職，每個人都希望自己的房源排在最前面，那么就只好通過不停點擊或者花錢，讓房源排在最前面。”一位房產中介業內人士表示，流量焦慮下，這是58同城“虛假房源”屢禁不止的重要原因。

　　上述業內人士表示，客觀而言，目前更能代表行業未來趨勢發展的，是2018年從流量端口模式轉型為ACN模式的貝殼平臺，這也是貝殼迅速壯大，并最終成功上市的轉折點。

　　所謂ACN模式，全稱 Agent Cooperation Network（經紀人合作網絡）。根據貝殼官方說法，即在遵守房源信息充分共享等規則前提下，把整個服務鏈條細化，同品牌或跨品牌經紀人之間以不同角色共同參與到一筆交易中，成交后按照各角色在各環節貢獻率進行傭金分成。

　　簡單而言，ACN的核心是一套行業合作機制，把房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色進行分工，角色分工背后是利益分配，以此來解決房源、客源、經紀人之間的合作難題，實現高效的資源匹配。

　　3月初，一位鏈家門店經紀人向“極點商業”展示了他們現在所用的“貝殼A+”管理系統，該操作平臺在房客源、簽約、交易管理等方面做了詳細劃分，無論是鏈家、德佑還是入駐貝殼的其他中介品牌，均使用這套系統完成日常的業務操作。

　　“在促進精細分工、提高資源利用效率的同時，也有利于降低內部惡性競爭、推動良性競合。比如德佑經紀人，帶客戶到鏈家、恩居或其他品牌店里，其他品牌店也愿意一起服務，最后所有人根據規則分傭，不會為分傭比例鬧矛盾。”秦樹勛表示，ACN模式下收入來源主要靠促成成交后的交易傭金，這促使經紀人更用心地維護業主，從根源上降低經紀人迫于經濟成本壓力而進行的虛假房源錄入。

　　相關數據顯示，目前超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成，跨店跨品牌成交已成為貝殼平臺重要成交方式。“貝殼要做的是開放平臺，門店拓展數量、銷售業績不是貝殼首要考核指標，而是主要圍繞客戶滿意度和店東發展速度進行評判。”貝殼相關人士表示。

　　不管如何，除了備受關注的傭金，中介平臺的服務品質，是買賣雙方，同樣相當看重的因素。

　　“房屋買賣是一件大事，中介機構服務是否規范、專業，仍然是自己考慮委托的第一要素，只要服務跟得上，即便傭金多一點也能接受。”多位購房者就表示，前提是，服務要物有所值。

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