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　　文/秦安娜

　　來源：略大參考（ID：hyzibenlun）

　　如今失去了資本的幫助，共享辦公行業需要在商業地產存量市場中，獨自尋找存活下去的姿勢。

　　優客工場在光華路2號的陽光100店，日前更換了新的門店布置，入口處增添了一塊兒白色背景板，記錄了公司創辦五年以來的幾件大事。

　　最新被記錄的事情，是一周之前優客工場以海外借殼的方式赴美上市。算是給它耗時近一年，又一波三折的上市之旅，畫上休止符。

　　這場上市沒有呈現出門店裝修的歡喜氣氛，它是以估值折損近98%作為代價的。上市當天，優客工場市值不足5000萬美元，相比D輪融資的30億美元估值，堪稱是斷崖式折損。

　　即便這樣，優客工場已經是中國共享辦公行業的幸運兒。它在行業從2019年開始江河日下的情形中，得以存活下來，并能夠實現上市。

　　而其他共享辦公企業或已經倒下，或正在費力支撐。它們看不見前路，共享辦公行業已經死了。一位接受“略大參考”采訪的受訪者表示“你們為什么要寫共享辦公？已經沒人看了。”

　　清退

　　位于中關村創業大街和海淀大街交叉口的天使大廈，從2層到5層，有接近7000平方米的面積，被字節跳動的工位占據。

　　2018年初，它們同共享辦公企業辦伴簽署了三年的租賃合同，起初字節跳動租用4層的一部分和5層整層。此后更多字節跳動的項目入駐這里，辦伴又將辦公空間拓展到2層和3層的部分區域。

　　那是字節跳動業務擴張迅猛的年代，內部會同時孵化三四十個項目，項目人數有多有少，一些項目人數多達5000人，小的項目只有逾100人。項目的周期也不穩固，某些項目會活下來，變成可以獨立發展的業務，有些項目生存周期只有三到六個月，達不到要求，會被關停。

　　兩年前，聯合辦公模式非常適合業務快速擴張的字節跳動。它省去了辦公場地裝修的時間，工位數量的安排，而且辦公區域的擴張也具有靈活性。

　　轉折出現在今年4月，字節跳動在天使大廈租用的辦公空間被大廈業主清退。原因是它租用的聯合辦公企業辦伴，從1月份到3月份未向業主繳納租金。業主幾經催促之后，下達了清退通知。

　　幾番溝通，待到6月，業主跳過辦伴直接同字節跳動簽訂房屋租賃合同。

　　字節跳動的遭遇只是眾多入駐企業的代表。2020年7月，新浪旗下新媒體營銷品牌天下秀向朝陽區人民法院提起申請，請求查封、扣押、凍結辦伴名下價值14.4萬元財產。

　　此前天下秀曾入駐辦伴在三里屯西五街的聯合辦公項目，該項目在2018年末關停，但天下秀一直沒能拿回全部押金。

　　從2019年起，共享辦公企業主動或被動的退出，收縮項目已經成為常態。一些數字記錄了這些變化，2018年，共享辦公在北京寫字樓整體市場的成交占比差不多是17%，而2019年這一數據只有2%。

　　共享辦公企業過去幾年一直被叫做二房東，它的業務模式從租入物業進行空間分拆，主要是賺取租金上的差價。

　　天使大廈項目反應了共享辦公企業的模式痼疾，一方面它需要有十分強勁的資本做后盾，兼顧項目的日常運行和外部擴張，共享辦公是對資本要求很重的行業。另一方面，它要有對空間化整為散的租用出去的能力。如果整個項目以單一客戶為主，類似天使大廈項目，就面臨著被甲方撬走客戶的風險。

　　過于依賴單一用戶，甲方可以選擇租期滿約之后不續租，因為已經有了穩定的企業租用，他們可以自己對接業主，提供租用方更優惠的租借條件，包括租金和免租期。

　　客戶也更愿意同甲方直接簽署租賃合同。更有保障，價格也有更多商榷的空間。字節跳動已經明確規定，尋找辦公地點，要與甲方直接簽約，不租用共享辦公空間，還要詢價辦公地點周圍一公里范圍的大廈租金。

　　圍繞租用辦公空間的無論是甲方業主還是入駐企業，都在變得越來越精明和仔細。只提供“二房東”業務，共享辦公企業的業務模式并不豐滿。

　　轉折

　　辦伴在天使大廈的遭遇，是共享辦公企業遭遇的縮影。從2018年下半年開始，共享辦公企業的市場逐步萎縮。

　　以孵化器形式的氪空間，在北京地區已經陸續關停多個項目，截至目前，其官網顯示，北京區域只有9家辦公空間。而在2018年，僅國貿地區它就拿下過7個項目。那也是氪空間資本充足的階段，它當年的B輪融資，募集了3億美金。

　　氪空間在國貿地區的擴張比較迅猛，有業內人士告訴“略大參考”，7個項目里面有3到4個項目是高于市場價錢的，他們搶的很猛。氪空間對國貿地區的重視，源于它孵化器業務的需要，它強調以空間換服務，對接入駐企業的后續融資、營銷等企業服務業務。

　　而國貿是投資機構密集分布的區域，紅杉資本、云鋒基金、真格基金、藍馳投資、北極光創投等眾多投資機構在這里辦公。即便是氪空間在收縮項目，依然在國貿地區留有三個項目。

　　很可惜，氪空間的好時光沒有超過一年，2018年年底，因為屢次拖欠租金，它們放棄“戰略性虧損”的策略，開始裁員、關店，凡是花錢的部門就被砍掉，不能實現盈虧平衡的項目就被關停。當年的年會也被停掉。

　　在宣布停掉年會的內部郵件中，氪空間總裁鐘澍稱資本市場急轉直下，公司的目標是“活下去并堅持到本輪經濟調整結束”。此后氪空間前運營副總裁COO孫亮離職，加入優客工場。

　　缺錢是共享辦公企業的常態。以辦伴為例，據內部員工透露，今年6月底，辦伴的賬戶上只有不到9000萬元的資金，相當于把中國區的租金支付完，賬面上就沒有多余資金。

　　融資進程也不順利，從2018年7月份談攏的3個億的融資之后，將近兩年多的時間，辦伴沒有融到過一筆資金。而上述融資，也因為一位投資方放棄出資，實際到賬金額只有5000萬元，還是以債權形式投資的，出資方為新加坡城市發展集團。這筆資金在今年6月份到還款時間，最終以債權股的形式償還。

　　在2018年，股權投資變債權的事情，同樣發生在優客工場身上。

　　根據優客工場招股書，2017年，紅星美凱龍與優客工場簽署投資意向書，并支付首期投資款3000萬元。但是次年11月，紅星美凱龍與優客工場達成補充協議，終止《投資意向書》，將此前的投資作為一筆年利率12%，于2019年8月30日到期的貸款。

　　投資人的游移，代表對項目不確定性的重新審視。從紅星美凱龍的變卦，可以看出在2018年，即便是優客工場這樣已經成為獨角獸的共享辦公企業，也是很難令投資方安心的。

　　頭部企業獲取股權融資并不容易，中小企業融資更顯艱難。辦伴啟動了兩年的B輪融資，卻遲遲沒有close.融資不順利，公司內部負責融資的員工也已經離職了。

　　逃離

　　資本不喜歡沒有高估值的行業，因為沒有高估值就難以獲得數倍的溢價。

　　而共享辦公行業的估值回調，是從WeWork提交招股書后開始的。《福布斯》雜志預計WeWork的估值最多只是28億美元，這一數字是基于WeWork的市銷率來預估的，比上市前的450億美元的估值，下跌數十倍。

　　原計劃的上市進程被迫擱淺。

　　縱然有創始人被解雇，財務造假等戲劇化的劇情，但WeWork上市路上真正的絆腳石，卻是共享辦公經營模式的弊病——常年虧損，經營現金流長期為負。

　　根據桑福德C.伯恩斯坦的分析師克里斯.萊恩的預測：WeWork需要在未來4年內有72億美元，才能夠把現金流轉正。而如果在2022年之前出現經濟衰退，那么它所需要的錢，將提升到98億美元。簡直天文數字!

　　中國共享辦公行業的獨角獸企業優客工場的情況也并不樂觀。招股書顯示，優客工場目前仍處于虧損狀態，截至2019年9月30日，優客工場從2015年以來則累計虧損逾15億元。

　　行業鼻祖估值巨額回調，行業走勢下跌，資本已經不看好共享辦公行業了，賽道內的企業已經沒有很好的估值和溢價了。

　　日前，優客工場以海外借殼的方式上市，市值不足7億美元。而它在2018年完成的D輪融資，估值已經達到30億美元。優客工場的IPO，絕對稱得上是流血上市。

　　租客也在遠離共享辦公空間。

　　此前在共享辦公空間租用過4年的創業者王冉，已經搬出，他擔心自己租用的共享辦公空間倒閉，拿不到押金，他押給共享辦公空間三個月租金。

　　而且今年，商業地產的租金在下降。望京的房產中介介紹到，今年以來望京核心區的商業地產，每平米的租金在下調，市場價格在每平米10元左右，一些小型的開發商，每平米7元、8元都是可以出租的。類似綠地中心、中航資本大廈等寫字樓，租金不下降，但是給予的免租期更長，有些會有半年的免租期。

　　那些繼續留在共享辦公空間的用戶，其實也并沒有享受到多少辦公環境的改善。

　　位于望京東園四區的中航資本大廈是望京的核心商圈的5A級寫字樓，2019年7月，WeWork在大廈的五層和六層租用的辦公空間正式運營，凱叔講故事、猿輔導等企業都在這里租用了辦公工位。

　　五層主要以固定工位、兩人間、四人間、六人間、八人間為主，六層是分隔成兩個60和兩個80工位辦公區域。其中一半的區域是空置的。

　　走進五層的辦公空間，走廊兩側分隔成兩個辦公區域。左側八人間的長方形辦公空間中，長度只能容納左右兩側各四張辦公桌，中間不足1.5米的過道，留給租戶行走。走廊的右側是留給兩人間、四人間、五人間的租戶，這邊的房間是沒有室外窗戶的。

　　長期以來共享辦公企業就是通過對租用空間更細致的分隔，來獲得更多使用面積，賺取租金的。譬如創造出沒有外窗的辦公區域。

　　即便是這樣的辦公環境，每個工位的價格接近3300元，還是在疫情之后，租金打了8折的情況。

　　變化

　　共享辦公一直頗具吸引力的收入是非空間收入，通常是來自辦公社區會員收入和市場及品牌服務收入。

　　優客工場的招股書顯示，從2017年至2019年前9個月，非空間業務的凈收入（包含UBrand）累計達到人民幣5.22億元，占比從8%一路增長到52%。

　　共享辦公企業正在向“輕資產”轉變。創立、運營5年后，優客工場決定進行“戰略轉型”，即在接下來辦公空間拓展模式上，將尋求輕資產運營。

　　輕資產模式下，優客工場主要輸出品牌服務，并提供空間設計、建造以及管理服務，而由業主提供物業并承擔大部分的前期投入。這意味著優客工場不再主要發展“二房東”模式。

　　其他的共享辦公企業也在向輕資產方向轉型。位于上地NEO項目的快手大廈是翰同資本同辦伴一起打造的。

　　2019年初，翰同資本買下中關村科技園一棟6000平方米的廢棄過時的閑置樓，他們邀請辦伴加入做空間改造。建筑設計師將整棟樓扒到只剩一個結構架，然后重新做外立面，再根據快手的需求定制內飾風格。

　　項目改造過程中，翰同資本已經同下一個潛在買方進行溝通。同年11月份，他們和新加坡吉寶集團進行了資產交易，出售快手大廈，項目溢價達到18%。翰同持有整個物業的時間大約是8個月，是非常完美的不良資產增值改造的案例。

　　共享辦公行業正在遠離重資產的二房東模式，從2018年下半年開始，出現了另一種合作模式，同一些資方或者是開發商合作，前者拿出閑置空間或者是持有的不良資產，共享辦公企業對這些空間進行資產運營，相當于運營方。

　　這些項目運作好處是前期不需要支付大額支出，只需要保底租金，無需支付裝修成本，裝修的費用由甲方來支付。此種模式下，共享辦公企業很容易收回前期的投入成本，基本上三個月就能收回投入資金。

　　其實，這種模式并不陌生。2017年，WeWork進入北京，已經同有央企背景的遠洋地產合作，遠洋提供了物業、本地化運營和資金的支持，WeWork提供了品牌、設計、社區、會員等資源。

　　WeWork旗艦店所在的北京坊，也是在項目規劃階段，西城區政府力邀加入。曾參與WeWork北京坊項目的張亮告訴略大參考，WeWork和星巴克是項目前期力邀加入的兩家品牌，為了凸顯北京坊項目的國際化。

　　普普通通的共享辦公品牌拿不到WeWork的合作資源，就像中國的共享辦公企業沒有勇氣入駐5A級的中航資本大廈一樣，它們的品牌力不足以支持每工位租金超3000元的辦公場地。

　　可以肯定的是無論是WeWork還是其他的共享辦公品牌，“二房東”模式都不是它們的未來。

　　其實，共享辦公是一個彎下身子撿鋼镚的行業，它依靠資本投入，追求運營效率，以此來獲得精細化運作產生的效益。

　　而現在行業的難題在于前期投入了5、6年，共享辦公企業留下的只有虧損，沒有規模，也沒有清晰的盈利模式。如今失去了資本的幫助，它們需要在商業地產存量市場中，獨自尋找存活下去的姿勢。

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