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　　央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，再次強調“維護房地產市場平穩健康發展”。如此重磅的政策信號，或將提振地產股再次走強。

　　9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度；金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

　　由部分房企引發的信用危機余震仍在。近期，關于多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產銷售和土地市場“遇冷”等消息諸見報端，輿論開始擔憂房地產市場不穩會致房價大跌，一些城市甚至接連出臺“限跌令”。此番金融監管部門“穩地價、穩房價、穩預期”的表態，無疑給市場再次注入信心。亦有不少分析預期，在堅持“房住不炒”的前提下，未來房地產信貸政策或有望迎來邊際調整，主要是加強對有真實住房需求的“剛需”群體的按揭貸款保障力度，加快按揭貸款放款進度，維護住房消費者合法權益。

　　時隔兩天再度表態“兩個維護”，釋放積極信號

　　這是時隔僅兩天，金融監管部門再度表態“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，更為重要的是，從當日座談會出席人員的組成看，這次會議也稱得上足夠的份量和重磅，足見當前官方對房地產市場穩定的重視程度。

　　央行官網消息稱，會議由央行行長易綱主持，央行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席，住房城鄉建設部、證監會相關部門負責同志及全國24家主要銀行負責同志參加會議。

　　9月27日，央行官網發布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。這是2009年一季度以來，房地產首次被貨幣政策委員會季度例會“點名”。

　　雖然央行上述“兩個維護”的表態與此前住建部等幾部委文件表述基本一致，但市場大多將之視為積極信號，央行發聲后的第二天，A股房地產板塊應聲大漲。

　　9月29日召開的房地產金融工作座談會與央行27日的表態一脈相承。會議認為，近年來，金融部門全面落實房地產長效機制，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續穩定，在服務實體經濟、推動經濟轉型升級和促進房地產市場平穩健康發展中發揮了積極作用。會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。

　　保障剛需群體真實住房需求，房貸政策有望邊際放松

　　受個別房企信用風險的發酵影響，9月商品房銷售持續遇冷。易居研究院智庫中心提供的數據顯示，9月份樓市供求指標繼續降溫，當前降溫行情至少持續了4個月。撇去去年一季度數據，今年三季度為疫情期間行情最差的一個季度。價格指數方面，二三季度走勢完全相反，降溫特征很顯著。

　　值得注意的是，此次座談會再次強調“兩個維護”。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

　　業內普遍分析認為，從金融監管部門兩次“兩個維護”的表態看，在堅持“房住不炒”的前提下，未來針對剛需群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松，保障有真實住房需求的按揭貸款申請者及時獲得貸款，維護住房消費者合法權益。

　　證券時報·券商中國記者從多位銀行基層人士了解到，進入下半年，按揭貸款額度較為緊張，貸款申請人一般都要排隊等上數月才能輪上放款。另有國有大行總行資深人士近日透露，自年初實施房貸集中度管理以來，對按揭貸款來說，目前國有大行每年的按揭貸款余額新增規模較少，基本維持穩定。每家大行每月基本有800-1000億元的按揭貸款到期還款，這些額度可以移位再貸，投放給新的按揭貸款客戶，但凈新增規模較少，所以才會出現排隊等放款的情況。

　　正是針對當前按揭貸款額度緊張的現狀，有不少聲音呼吁應適當放松按揭貸款投放，滿足有真實住房需求的貸款申請者，以免房地產金融政策誤傷“剛需”群體。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就對記者表示，今年各大銀行在執行房貸集中度過程中，存在一些比較“粗暴”的做法，即把房貸集中度工作的達標看得很重，而忽視了對合理合規住房消費需求的保障。在當前房地產市場從過熱轉向過冷的過程中，此次房地產金融工作座談會及時發現市場新情況、新問題，務實高效、深入人心，對于四季度房地產市場有積極的作用。

　　中信證券研究所副所長明明認為，今年以來，房地產貸款集中度管理等政策是促成房地產周期下行的原因，而經濟下行壓力加大、信貸增速受拖累、地產行業信用風險加大等背景下，房地產政策不排除邊際調整可能，但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產企業信用風險事件增多，引發市場對房地產行業乃至銀行業的擔憂，風險處置也備受市場關注。要求“維護住房消費者的合法權益”，很可能指向信用風險較大的企業“保交房”的要求。

　　這一微妙變化預示按揭貸款騰挪空間增大

　　既然市場普遍預計按揭貸款政策有望邊際調整，那么，在房貸集中度管理的硬線要求下，銀行又能如何騰挪空間，提高按揭貸款的投放額度呢？

　　資產支持證券就是一個騰挪按揭貸款額度的方式。光大證券首席銀行業分析師王一峰表示，回顧本輪房地產融資政策調控的演化脈絡，從“三道紅線”到“兩個集中度”，再到部分地區按揭貸款額度全面收緊，并嚴控資金違規流入房市，房地產融資在全面收緊的同時，也加劇了房企現金流壓力。然而，近期住房按揭貸款資產證券化產品（RMBS）的重啟，則是前期房地產融資政策的適度微調，該政策具有較強信號意義，四季度房地產融資緊縮態勢有望得到緩和，按揭貸款投放預計將小幅提速。

　　王一峰表示，今年以來，央行一方面在發行端控制RMBS的注冊備案額度和節奏，另一方面，二季度將RMBS投資端納入房地產貸款集中度統計口徑。受此影響，RMBS每月發行規模逐月下降，5月份降至624億，而6-7月份則為零增長。從8月份開始，RMBS出現恢復性增長，當月新增規模為314億，而9月份發行進一步加大，截至9月24日，RMBS發行規模已超過800億，創年內月度增長新高。RMBS放量重啟標志著地產融資調控政策正在進入新的階段。

　　王一峰認為，隨著RMBS發行的重啟，銀行存在較強意愿通過RMBS的發行騰挪表內涉房類貸款額度，進而緩解集中度指標達標困境和信貸投放的資產荒壓力。對于監管而言，放松RMBS發行也有以下好處：一是RMBS發行量可以精確控制，對房地產融資政策放松不算大幅度放松；二是RMBS發行為按揭貸款騰挪額度，避免了實質性放松“雙集中度管理”。

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責任編輯：王涵